PPT长沙公寓市场调研分析报告2017年10月15日

长沙公寓市场调研报告一部A组杨志敏2017.10目录CONTENTS政策推动公寓市场走热Policiestopromote长沙公寓市场概况Changshaapartmentmarket公寓样本数据分析Sampledataanalysis热销公寓项目个案分析Apartmentprojectanalysis政策推动商务公寓走热政策调控对住宅限购越严格，推动了商业公寓市场越火爆01政策推动商务公寓市场走热——住宅限购政策3.18新政（2017年）限购：省内非长沙户口限购一套住宅，省外户口须在长沙连续交满12个月以上的社保或个税后可购一套。限贷：首套房首付3成，二套房首付3.5成或4.5成。5.20新政（2017年）限购：长沙户口限购2套，非长沙户口须在长沙连续交满12个月以上的社保或个税限购1套。限售：取得产权证满2年后方可交易。9.23新政（2017年）限购：长沙户口限购2套（须第一套拿产权证满3年才能购第二套）非长沙户口限购1套（须连续交满24个月社保/个税）限售：取得产权证满3年后方可交易长沙住宅最严调控限购、限贷限售、限价住宅最严调控，住宅性质公寓步入严冬。住宅限购、限贷、限售、限价，大部分人失去购房资格商业公寓市场迎来契机，有利于减少商业市场库存压力。大部分人已无资格购买住宅，转而挤进商业公寓市场，量价齐升。市场观点：政策调控对住宅限购越严格，进一步推动商业公寓市场越火爆政策推动商务公寓市场走热——住宅限购政策一面是住宅，一面是商业长沙公寓市场概况回顾往年长沙公寓市场2013-20162017长沙公寓市场行情2017-至今02回顾长沙公寓市场-供求关系数据来源：中原研究中心数据库从2013年至2015年，长沙公寓市场行情低迷，整体供过于求，库存大，去化周期较长。从2016年二季度开始房地产市场回暖以及政策影响，投资客户大量增加，公寓市场成交量直线上升，去化周期明显缩短。012345678902000004000006000008000001000000120000014000002013年2014年2015年2016年2013-2016年长沙公寓市场供求关系供应面积成交面积供求比时间供应面积供应同比成交面积成交同比供求比2013年826591.3449%369004.04108%2.242014年846883.552%328195.51-11%2.582015年835723.71-1%106606.49-68%7.842016年1029971.2923%1153567.851080%1.12回顾长沙公寓市场-主力面积段30-40㎡23%40-50㎡29%50-60㎡21%60-70㎡6%70-80㎡5%80-90㎡3%90-100㎡5%2013年公寓面积段成交占比2013年公寓面积段成交占比面积段㎡成交量㎡占比30㎡以下45131.2%30-40㎡8499523.0%40-50㎡10815229.3%50-60㎡7624520.7%60-70㎡211865.7%70-80㎡167004.5%80-90㎡95672.6%90-100㎡202895.5%100-110㎡142553.9%110-120㎡20570.6%120-130㎡20020.5%130-140㎡6650.2%140-150㎡27340.7%150-160㎡3150.1%160-170㎡8040.2%170-180㎡00.0%180-190㎡00.0%190-200㎡00.0%200㎡以上45241.2%汇总369004.04100%30-40㎡24%40-50㎡22%50-60㎡24%60-70㎡6%70-80㎡4%80-90㎡2%90-100㎡4%2014年公寓面积段成交占比2014年公寓面积段成交占比面积段㎡成交量㎡占比30㎡以下40381.2%30-40㎡8023524.4%40-50㎡7116921.7%50-60㎡7898524.1%60-70㎡209626.4%70-80㎡138694.2%80-90㎡58361.8%90-100㎡126763.9%100-110㎡100523.1%110-120㎡45911.4%120-130㎡50991.6%130-140㎡25320.8%140-150㎡46581.4%150-160㎡1520.0%160-170㎡9930.3%170-180㎡1780.1%180-190㎡00.0%190-200㎡00.0%200㎡以上121683.7%汇总328195.51100%2013年公寓面积段成交分析为40-50㎡的占比29.3%，30-40㎡的占比23%，50-60㎡的占比20.7%；2014年公寓面积段成交分析为30-40㎡的占比24.4%，50-60㎡的占比24.1%，40-50㎡的占比21.7%；市场观点：往年公寓面积段成交分析，主力面积段多为30-60㎡。回顾长沙公寓市场-主力面积段2015年公寓面积段成交分析为40-50㎡的占比23.6%，50-60㎡的占比22.1%，30-40㎡的占比18.1%；2016年公寓面积段成交分析为40-50㎡的占比31.3%，50-60㎡的占比19.7%，30-40㎡的占比11.4%；30-40㎡18%40-50㎡24%50-60㎡22%60-70㎡7%70-80㎡6%90-100㎡6%2015年公寓面积段成交占比2015年公寓面积段成交占比面积段㎡成交量㎡占比30㎡以下34543.2%30-40㎡1932718.1%40-50㎡2515923.6%50-60㎡2356422.1%60-70㎡76537.2%70-80㎡67326.3%80-90㎡30792.9%90-100㎡62105.8%100-110㎡34493.2%110-120㎡7800.7%120-130㎡9940.9%130-140㎡17401.6%140-150㎡23302.2%150-160㎡1520.1%160-170㎡00.0%170-180㎡00.0%180-190㎡00.0%190-200㎡00.0%200㎡以上19841.9%汇总106606.49100%30-40㎡11%40-50㎡31%50-60㎡20%60-70㎡9%70-80㎡9%80-90㎡7%90-100㎡4%2016年公寓面积段成交占比2016年公寓面积段成交占比面积段㎡成交量㎡占比30㎡以下188161.6%30-40㎡13177111.4%40-50㎡36142031.3%50-60㎡22692219.7%60-70㎡1079449.4%70-80㎡996848.6%80-90㎡797266.9%90-100㎡467724.1%100-110㎡176741.5%110-120㎡129851.1%120-130㎡112281.0%130-140㎡98780.9%140-150㎡77650.7%150-160㎡76700.7%160-170㎡69480.6%170-180㎡56090.5%180-190㎡00.0%190-200㎡00.0%200㎡以上7550.1%汇总1153567100%市场观点：往年公寓面积段成交分析，主力面积段多为30-60㎡。回顾长沙公寓市场-单套成交价20-30万17%30-40万32%40-50万17%50-60万9%60-70万8%70-80万3%2013年公寓单套成交价占比2013年公寓单套成交价占比总价段成交量㎡占比20万以下69432%20-30万6446117%30-40万11669632%40-50万6343817%50-60万347709%60-70万298378%70-80万120193%80-90万102543%90-100万71122%100-110万42421%110-120万19211%120-130万28581%130-140万32181%140-150万28381%150-200万28491%200-500万44861%500万以上10610%汇总369003100%2014年公寓单套成交价占比总价段成交量㎡占比20万以下90065%20-30万8294933%30-40万8550229%40-50万5374016%50-60万182415%60-70万118433%70-80万114382%80-90万108702%90-100万65501%100-110万59651%110-120万43941%120-130万41891%130-140万23340%140-150万21030%150-200万41181%200-500万74351%500万以上75200%汇总328196100.00%20-30万25%30-40万26%40-50万16%50-60万6%60-70万4%2014年公寓单套成交价占比2013年公寓单套成交价分析为30-40万/套的占比32%，20-30万/套的占比17%，40-50万/套的占比17%；2014年公寓单套成交价分析为20-30万/套的占比33%，30-40万/套的占比29%，40-50万/套的占比16%市场观点：往年公寓市场分析，主力单套成交价区间为20-50万元/套。2015年公寓单套成交价分析为20-30万/套的占比33.7%，30-40万/套的占比25.8%，40-50万/套的占比13.6%；2016年公寓单套成交价分析为30-40万/套的占比32.2%，20-30万/套的占比24.9%，40-50万/套的占比13.8%；20-30万26%30-40万24%40-50万14%50-60万5%60-70万3%70-80万4%2015年公寓单套成交价占比20万以下7%20-30万25%30-40万32%40-50万14%50-60万5%2016年公寓单套成交价占比2016年公寓单套成交价占比总价段成交量㎡占比20万以下815477.1%20-30万28766824.9%30-40万37199332.2%40-50万15970013.8%50-60万630115.5%60-70万205451.8%70-80万194661.7%80-90万172611.5%90-100万227032.0%100-110万253392.2%110-120万177231.5%120-130万150901.3%130-140万171271.5%140-150万112761.0%150-200万110631.0%200-500万120551.0%500万以上00.0%汇总1153567100%2015年公寓单套成交价占比总价段成交量㎡占比20万以下49827.6%20-30万2798533.7%30-40万2568125.8%40-50万1502613.6%50-60万54755.0%60-70万29942.4%70-80万39012.4%80-90万40362.2%90-100万38262.3%100-110万25701.2%110-120万26411.2%120-130万27061.2%130-140万12300.4%140-150万5510.2%150-200万4660.2%200-500万14110.3%500万以上11260.0%汇总106606100%回顾长沙公寓市场-单套成交价市场观点：往年公寓市场分析，主力单套成交价区间为20-50万元/套。2017长沙公寓市场行情-70年产权供销量70年产权公寓已连续4个月0供应，因受限购政策的影响，70年产权公寓占了客户购房名额，导致成交量持续波动下行，特别是5.20新政和9.23新政之后，成交大幅跳水。限购松动前成交量难以提升。最近一年内，70年产权公寓月均价一直在8000-10000之间波动，至2017年8月均价9337元。价格走势截至2017年8月为止70年产权公寓还有43.16万方。去化周期11.5个月。其中天心区雨花区存量压力最大。存量市场观点：2017年以来，70年产权公寓受政策限制，成交量急剧跳水，市场低迷，但价格依然高位2017长沙公寓市场行情-40年产权商务