资产评估学教学大纲

1《资产评估学》教学大纲前言（一）本门课程的性质和教学目的本课程属于普通高等学校经济学类、工商管理类、管理科学与工程类专业本科生选修课程。本课程的教学目的在于，使学员能够将本课程内容与以前所掌握的会计学、财务管理学，以及经济管理基础知识联系起来，具备从事资产评估工作的基本素质。（二）本门课程的教学要求本门课程的先修课程是经济学、会计学、财务管理等。由于本门课程具有实务操作性强、计算多、涉及知识面广等特点，因此，在教学中应针对学生的具体知识水平和能力，做到所教学的内容能与学生先前所学的有关知识结合，以课堂讨论、作业、案例分析的形式加深学生对本门课程的基本理论与基本方法的理解和掌握。在条件许可的情况下，可请评估事务所同志做评估实践报告，以加强教学过程中理论与实践的结合。（三）本门课程教学的课时分配本门课程的教学计划课时为36课时（2学分），建议教学课时按以下方案分配：章节内容课时分配备注第一章导论第二章资产评估的程序与基本方法第三章机器设备评估第四章房地产价格评估第五章无形资产评估第六章金融资产评估第七章流动资产和其他资产评估第八章企业价值评估第九章期权定价模型在资产价值评估中的应用第十章资产评估报告2435522533或4或6或6或不讲机动2合计36第一章导论一、学习目的和要求1、掌握资产的概念，辩识资产的类型。2、理解资产评估的概念，阐明资产评估的特点。23、理解资产评估与会计计价的区别。4、分析资产评估目的和资产评估价值类型之间的关系。4、理解并学会运用资产评估原则。5、理解并分析资产评估目的和资产评估假设之间的关系。6、掌握资产评估标准。二、背景资料1、资产评估的发展概况资产评估作为一种有组织、有理论指导的社会经济活动应该是从20世纪40年代开始。到了20世纪80年代以后，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。在我国，现代意义上的资产评估活动是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它从维护国有资产、加强国有资产管理起步，逐步将评估对象扩展到各类所有制性质的资产。为了适应资产评估这一行业建立和发展的需要，使资产评估工作有法可依、有章可循，伴随着资产评估业的发展，国家制定了一系列资产评估法规和规章制度。早在1989年，原国家国有资产管理局颁发《在国有资产产权变动时必须资产评估的若干暂行规定》，标志着中国资产评估业发展伊始即纳入法制轨道。1990年国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作。1991年11月，国务院颁布了国务院第91号令《国有资产评估管理办法》。明确规定了全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，从事资产评估业务的机构必须取得国有资产管理部门授予的资产评估资格证书，同时规定了被评估资产的管理范围、评估遵循的程序、评估方法及法律责任。标志着我国的资产评估制度基本建立。1992年7月，国家国有资产管理局根据国务院91号令的授权，制定颁发了《〈国有资产评估管理办法〉施行细则》，施行细则对资产评估的基本原则、资产评估的组织管理、资产评估原则和程序、资产评估方法标准、资产评估的法律责任等做出了具体规定，使国务院91号令具有可操作性。1993年12月成立中国资产评估协会，标志着中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律性管理过渡。1995年3月中国资产评估协会代表中国资产评估界加入国际资产评估准则委员会，标志着中国资产评估活动汇入了国际资产评估活动之中，中国资产评估行业管理组织已经与国际评估组织接轨。1995年5月，我国建立了注册资产评估师制度。1996年7月，《资产评估操作规范意见(试行)》发布，分别就评估程序、评估方法、评估原则、信息收集及各种资产的评估等方面做出明确规定。标志着我国资产评估标准的初步建立。1999年7月，财政部印发了《中国注册资产评估师职业道德规范》和《中国注册资产评估师职业后续教育规范》。2001年7月，财政部发布《资产评估准则－－无形资产》,规定从2001年93月1日起施行。2004年2月财政部发布《资产评估基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》，规定从2004年5月1日起施行。2、阅读材料中国资产评估协会：《国际资产评估标准》，经济科学出版社1996。第二章资产评估的程序与基本方法一、学习目的和要求1、掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。2、掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。3、掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。4、掌握收益法计算常用公式。5、熟悉资产评估的程序。二、背景资料1、全国注册资产评估师考试辅导教材《资产评估》（2004年版）中关于资产评估程序的阐述。资产评估程序的重要性：（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证；（2）是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；（3）是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。资产评估程序通常包括的主要环节：（1）明确资产评估业务基本事项；（2）签订资产评估业务约定书；（3）编制资产评估计划；（4）资产勘查和现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。2、收益法公式：（1）纯收益不变①在纯收益A每年不变、折现率r固定且大于零、收益年期无限的条件下：P＝A/r②在纯收益A每年不变、折现率r固定且大于零、收益年限有限为n的条件下：P=rAnr)1(11③在纯收益A每年不变、折现率等于零、收益年限有限为n的的条件下：P=A×n（2）纯收益在若干年后保持不变4①纯收益Rt前n年有变化、自n+1年起保持不变、折现率r固定且大于零、收益年限无限的条件下：P=nt1ttrR)1(+nrrA)1(②纯收益Rt前n年有变化、自n+1年起保持不变、折现率r固定且大于零、收益年限有限为N的条件下：P=nNnntttrrrArR)1(11)1()1(1（3）纯收益按等差级数变化①在纯收益按等差级数递增（递增额为B，若递减假定递减额为B时则将下面公式中的B改为“-B”）、折现率r固定且大于零、收益年期无限的条件下：P=2rBrA②在纯收益按等差级数递增（递增额为B，若递减假定递减额为B时则将下面公式中的B改为“-B”）、折现率r固定且大于零、收益年限有限为n的条件下：nnrnrBrrBrAP)1()1(112（4）纯收益按等比级数变化①在纯收益按等比级数递增（递增比率为s，若递减假定递减比率为s时则将下面公式中的s改为“-s”）、折现率r固定且rs0、收益年期无限的条件下：srAP②在纯收益按等比级数递增（递增比率为s，若递减假定递减比率为s时则将下面公式中的s改为“-s”）、折现率r固定且rs0、收益年限有限为n的条件下：nrssrAP111（5）纯收益前n年保持不变、已知未来若干年后（第n年末）资产价格为Pn、折现率r固定且大于零的条件下：P=rAnr)1(11+Pn/（1+r）n3、全国注册资产评估师考试辅导教材《资产评估》（2004年版）在阐述重置成本的估算方法5时，按照资产的功能与其重置成本之间是成线性关系还是非线性关系，将功能价值法划分为生产能力比例法和规模经济效益指数法。4、在求取资产总价值时，纯收益应为资产的自由现金流，即：息税折旧前净收益（EBIDT）×（1-税率）+折旧×税率-资本性支出-追加营运资本，而折现率应为加权资本成本。若求取资产上的权益部分价值，则纯收益为资产的权益现金流量，即：净收益+折旧-资本性支出-追加营运资本-本金归还+发行的新债，而折现率应为权益资本成本。资产总价值等于资产的权益资本部分价值加上债务资本部分价值。（具体参考教材第八章企业价值评估）5、现代估价理论的形成。现代估价理论在很大程度上是古典经济学、奥国学派、新古典学派以及现代经济学价值理论的重要思想和经济概念的综合。在16-18世纪，价值概念从宗教信仰、道德、哲学领域进入经济学，并分成内在价值和外在价值。其中，内在价值是衡量物所提供服务的内在效用的标准，外在价值是由供求形成的客观价值。最早形成的重商主义价值理论，认为流通是财产价值的源泉。重农主义价值理论创始人魁奈认为价值取决于生产费用，农业中生产的超过生产费用的剩余产品，是由于自然协助而产生的，称为“纯产品”，应归土地所有者占有。生产费用论和纯产品论是价值生产理论、及以净收益资本化方法度量价值的思想起源。明确区分使用价值和交换价值、市场价值（自然价格）和市场价格，是古典经济学家亚当.斯密对西方现代价值理论的重要贡献。斯密的市场价值是指价格波动的中心即价值，斯密将其解释为刚足以支付正常工资、正常地租、正常利润，可以说是生产费用论。市场价格与市场价值的差异，反映了稀缺和垄断力量的短期影响。李嘉图初步区分了价值和交换价值，并在劳动价值论基础上论述了地租剩余理论。奥国学派创始人门格尔认为价值纯粹是主观的，是由边际单位的需求效用决定的，维塞尔将门格尔的主观价值论扩及到成本，把成本概念发展为从属于效用，认为人们对效用的兴趣，诱致人们去估量成本的价值。庞巴维克论证了买卖双方对商品的主观评价如何决定价值，并认为现在的财货比未来的同类同量财货具有更高的主观价值是产生利息的根源，现值是未来资本收益的贴现，这一理论成为度量经济价值的基础。马歇尔承认效用概念在价值理论中的重要性，也承认生产成本对供求作用下市场价值均衡的影响，他认为，在短期内效用对价值起着主要的影响，而在长时期内，生产成本对市场价值起主要的影响。现代西方经济学教科书在评价马歇尔的价值理论时，认为他强调了社会、政治、商业活动间的相互关系在价值决定中的作用，考虑了货币购买力、经济潜力和社会繁荣、人口构成及增长、社会偏好及习惯等方面的变化，对供求和相对价格或价值的影响。凯恩斯抛弃了均衡概念，提出随收入的变化，人们的储蓄及消费偏好也发生变化，认为价值是由需求决定的，因而他主张通过对国家干预来保持有效需求，使得商品的正常价格得以形成。凯恩斯的充分就业和赤字财政理论对全球经济、政治、政策产生巨大影响，因而在资本价值的评估中，就必须充分考虑政府的社会经济行为。美国学者认为新古典经济学家马歇尔的价值思想、费雪尔的价值收益理论，对现代估价理论的形成具有重要影响。广泛应用的三种基本估价方法就反映了价值理论及其变化过程的影响。成本法强调重置成本而6非重建成本，基本上遵从了斯密时代的古典经济价值理论。收益资本化法不考虑生产成本，求得的是预期收益的现值，实质上是对价值的效用度量。市场比较法求得的是一定时间、地点条件下的普通价格，强调短期的市场供求状况。第三章机器设备评估一．学习目的和要求1．阐释机器设备的特点、类型、评估的特点2．掌握机器设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估算方法。3．掌握机器设备市场比较法评估中有关比较指标的修正系数的确定。二．背景资料1．国家标准ＧＢ／Ｔ１４８８５－９４《固定资产分类与代码》规定了固定资产的分类、代码及计算单位，主要适用于任何机构（企业、事业单位、社会团体、行政机关、军队及各管理部门等）的固定资产管理、清查、登记、统计等工作。该标准分为大类（２位）、中类（１位）、小类（１位）、细目（２位）共四层，其中第四层为间断流水代码，供用户实用时增加同类属性的新固定资产目录。这种分类方法是资产评估中使用的最基本的分类方法，共包括10个门类，具体如下：（1）土地、房屋及构筑物：土地；房屋；构筑物。（2）通用设备：锅炉及原动机；金属加工设备；起重设备；输送设备；给料设备；装卸设备；泵；风机；气体压缩机；气体分离及液化设备；制冷空调设备；真空获得及其应用设备；分离及干燥设备；减速机及传动装置；金属表面处理设备；包装及气动工具等