投行地产行业估值讲义

中国国际金融有限公司ChinaInternationalCapitalCorporationLimited本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。7090110130150170Dec-04Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05万科B招商局B深圳B股指数70100130160190220250Dec-04Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05CRLandR&FPropertiesCh.OverseasHSCCIIndex7090110130150Dec-04Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05金融街招商地产万科A金地集团上证深证A股指数中国:房地产行业2005年12月28日白宏炜}[e-mail]«(8610)65051166房地产行业估值报告中金重点研究的房地产类公司52周股价走势资料来源：彭博资讯，中金公司研究部要点：¾A股龙头地产公司价值被低估。经过两年调整，虽然近期股价有较好的涨幅，我们重点关注的龙头地产公司的估值仍然处于低估状态，其估值水平首次低于H股地产公司，目前A、B股地产公司估值吸引力大于H股，我们认为万科、金地仍是我们投资的首选，考虑到股改因素，招商地产、金融街仍具吸引力；招商B股股价上升空间较大，给予“推荐”，对万科B股维持“审慎推荐”；中国海外具有长期可持续增长潜力，维持其“审慎推荐”，华润置地、富力地产短期内估值水平较高，已经反映了其06年业绩的大幅度增长，给予“中性”投资评级。¾中国房地产公司如何估值？净资产值（NAV）结合市盈率的估值方法能够比较好的反映公司实际资产价值和增长潜力，是对地产类公司估值的首选；净资产值和市盈率之间是相互关联和相互影响的，不同类型地产公司二者结合方法不同，开发类企业可以在NAV基础上根据其增长潜力给予一定溢价，持有型物业应对其NAV有一定折让；不同的市场预期也将有不同的估值侧重点：预期较差时更多考虑风险，关注股价对净资产值的折让，而预期较高时则注重盈利的增长，关注市盈率走势。¾净资产值估值的主要含义。NAV能够反映公司帐面值中难以反应的在建项目、土地储备、持有型资产的价值，以弥补地产公司由于项目开发周期长而盈利波动较大的缺陷。虽然净资产值计算过程中存在较多假设，但NAV实际上是给出一个价格区间，一定程度的偏差并不影响估值的判断，而且通过一些控制方法可以在一定程度上减少其偏差。NAV计算不仅有助于对企业估值，而且可以帮助对公司业绩的预测、盈利能力的分析和公司抗风险能力的判断。¾中国房地产行业的合理估值水平。我们认为中国房地产市场和企业发展将介于美国澳洲和香港日本两类极端市场之间。参照美国住宅开发前五大地产企业8～10倍平均市盈率的估值水平，结合我国土地制度的不同，我们给出万科、金地集团这样纯开发类企业目前合理的市盈率水平应为12～14倍；参考世界各国可比房地产公司估值，物业持有型公司的合理市盈率水平应为16～20倍；而综合类企业的合理估值将介于二者之间，各自估值浮动的范围取决于其NAV值水平。房地产企业估值分析本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2目录导读4A股房地产企业估值具有较好吸引力5中国房地产龙头企业价值被低估7房地产公司如何估值？9净资产值(NAV)介绍..............................................................................................9NAV估值基本计算方法......................................................................................10用NAV怎样估值.................................................................................................13不同类型房地产公司估值...................................................................................15什么样的估值水平是合理的17NAV估值标准随着市场预期的变化而变化......................................................17国际估值水平比较...............................................................................................17个股估值情况分析21房地产企业估值分析本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。3表格表1：中金公司重点研究的房地产上市公司投资建议6表2：NAV计算中单个项目计算内容的举例说明10表3：NAV估值基本假设和可能产生的误差12表4：不同类型房地产类上市公司财务比较16表5：国外主要房地产上市公司估值比较19表6：香港房地产公司与在港上市内地房地产公司估值比较20表7：在港上市内地房地产公司与A股房地产公司估值比较20表8：中金公司重点研究的房地产公司主要财务指标22表9：美国前四大住宅开发类房地产上市公司主要指标24表10：A股排名前25位房地产公司估值情况26表11：世界房地产公司估值比较27插图中金重点研究的房地产类公司52周股价走势1图1：A、B股地产公司、行业前十名公司及香港上市内地房地产公司比较6图2：A股房地产行业整体市盈率不断下移7图3：世界主要国家/地区前五位房地产上市公司2005年估值水平变动情况8图4：世界主要国家/地区房地产前五名上市公司2005年估值水平比较8图5：P/E结合NAV估值示意图14图6：NAV折让/溢价水平与其净资产收益率/资产收益率高低正相关14图7：美国五大房地产公司近4年各项指标增长率18图8：土地储备与06年预计开发量比较19图9：美国前四大住宅开发类房地产上市公司PEBand23图10：中金重点关注公司历史股价对净资产值(NAV)折让25房地产企业估值分析本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。4导读本篇报告对房地产行业怎样估值进行了系统性分析，主要内容涵盖如下：●房地产公司如何估值？●什么是NAV？其含义和计算过程？怎样减少计算过程中的偏差？●市盈率与净资产值之间怎样实现估值平衡？●不同类型的房地产公司怎样估值？●世界各国房地产行业目前的估值水平。●中国房地产行业的估值区间怎样？●A、B、H股市场房地产公司估值水平及投资建议。房地产企业估值分析本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。5A股房地产企业估值具有较好吸引力这篇报告中我们详尽的分析了房地产行业估值方法，通过与国际各房地产板块估值水平的比较分析，以及我国房地产行业所处的发展阶段，我们认为经过了两年的房地产行业的调整，房地产板块的整体估值水平已经回落至目前的25倍左右（图2），随着股改的完成，整体估值水平仍将进一步回落，我们认为一部分房地产公司的估值水平已经回落至较为合理的水平，而我们所关注的龙头房地产企业的价值处于被低估状态。我们认为目前对中国房地产公司估值应以P/E值和NAV(净资产值)二者的平衡，P/E值较低的公司可以享受一个NAV溢价，NAV折让较高的公司可以享受一个较高的P/E值，一般来说，股价主要围绕其NAV值（净资产值）波动，不同类型的上市公司，其P/E与NAV之间的估值关系不同，目前房地产类企业的估值标准如下：y纯开发类企业：对万科、金地集团这样的纯开发类房地产企业，其合理的市盈率水平大致在12~14倍，基本可以达到其净资产值水平或者享受一定程度溢价；y物业持有型企业：这类企业以持有型物业出租为主，市盈率在16~20倍左右，对其净资产值有10%~20%的折让；y综合类物业：综合类物业估值水平将介于纯开发类企业和物业持有型企业之间，基本准则是对净资产值有一定折让，市盈率按照总分法（sum-of-parts）获得。A、B和H股投资建议：比较A、B及H股市场，我们认为随着A股公司股改的完成，未来A、B股市场的估值水平应处于同一水平，相对于A股，H股地产公司应获得5%~10%的溢价，以反映人民币升值带来的收益；长远来看，我们认为各市场地产公司估值水平将会趋同。目前来看，H股估值水平高于A股，A股估值水平高于B股，我们对中金公司重点关注的房地产公司的投资价值总结如下：yA股：我们认为万科、金地股价仍具有较好的上涨空间，招商地产、金融街的垄断价值带来较低的风险和较为清晰的近两年增长，也是较好的投资选择；我们维持对万科、金地“推荐”的投资评级以及招商地产、金融街“审慎推荐”的投资评级。yH股：H股地产公司此轮大幅度拉升主要反映了这些公司盈利的大幅度增加以及资产类股票收益于人民币升值带来的估值溢价，中国海外全国扩张的成功，其可持续增长能力强，我们认为股价仍有上涨的空间，华润置地和富力地产由于估值水平已经反映了公司06年业绩的增长，估值已经较高，短期上涨动力较弱，但这两家公司的近两年业绩增长较为清晰，股价下跌的空间也有限，我们给予“中性”的投资评级。yB股：万科B股仍有上涨空间，我们给予“审慎推荐”投资评级，招商B股价值低估较为明显，其对股改完成后的A股股价仍有20%的折让，我们维持房地产企业估值分析本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意