商业管理物业部工程设备工作手册

I目录第一部分一部门概述……………………...……………………………….………….1二组织结构图…………………...……………………………….………….1第二部分工程技术部主管岗位说明书……………………...………………………....3工程技术部维修班长岗位说明书……………………...…………………....5工程技术部设备班长岗位说明书……………………...…………………....7工程技术部日班领班岗位说明书……………………...…………………....9工程技术部夜班领班岗位说明书……………………...…………………...10工程技术部配电室值班电工岗位说明书……………………...…………...11工程技术部锅炉运行工岗位说明书……………………...………………...12工程技术部暖通运行工岗位说明书……………………...………………...13工程技术部设备维修工岗位说明书……………………...………………...14工程技术部弱电工岗位说明书……………………...……………………...15工程技术部土木工岗位说明书……………………...……………………...16第三部分第一章工程技术部日常运营制度……………………...………………..17一工作管理制度…………………………………………...………..17二运行制度………………………………………………...………..17三安全运行管理…………………………………………...………..18四交接班制度……………………………………………...………..18五值班制度…………………………………………...……………..19六报告制度…………………………………………...……………..19七机房重地出入安全管理制度……………………………...……..20八钥匙（门禁卡）管理制度………………………...……………..20九人才管理制度…………………………………………...………..21II十清洁卫生安全制度………………………………………...……..21十一工具管理制度………………………………………...………..21十二能源管理制度…………………………………………...……..22十三事故分析报告制度………………………………………...…..22十四工程部意外和突发事件处理制度……………………………..22第二章工程技术部设施、设备运行制度…………...……………….…..23一工程部设备安全操作规程………………………...……….……..23二机房管理制度……………………………………...………….…..30三设备档案资料管理工作制度…………………………...…….…..31四给排水巡视标准……………………………………...……...……32五电工工作管理制度………………………………...………….…..32六电动工具使用制度……………………………………...…….…..33七机械工具使用制度……………………………………...………...33八电气焊工安全操作制度…………………………………...….…..34九危险易燃品管理制度……………………………………...……...34十物资、材料库管理制度……………………...…………………...35十一弱电班组管理制度……………………………...……………...36十二楼宇自控系统操作检修制度……………………….…………..36十三电梯安全操作规章制度……………………………...……..…..36十四电梯维护保养制度………………………………...………..…..38十五高低压配电室管理制度……………………………...……..…..38十六高低压配电室巡视检查制度…………………...…………..…..39十七高低压安全操作规章制度……………………………...…..…..40十八高低压配电室安全保卫制度…………………...…………..…..41十九高低压配电设备操作保养制度……..…..……...…………..…..41二十消防泵房维护保养制度……………………...………………....43二十一水泵房设备管理制度……………………………...………....43二十二污水泵检查管理制度……………………...………………....44二十三中央空调冷冻机组管理制度………………...……………....44III二十四中央空调班组巡检制度…………………………...…..…....45二十五中央空调冷冻组安全操作规章制度……………….......…..45二十六锅炉房管理制度…………………………...………………..45二十七锅炉房交接班制度……………………………...…………..46二十八锅炉房巡视检查制度………………………………...……..46二十九锅炉设备维修保养制度……………………………...……..46三十锅炉运行记录制度……………………...……………………..47三十一天然气调压站及表房巡视制度………………...…………..47三十二天然气调压站及表房维护保养制度………………...……..48第三章工程技术部设备维保条例…………...……………………….…..48一供电系统中变配电设备的维修保养………….......……….……..48二电梯的维护与保养…………………...……………………….…..49三空调系统的维修和保养…………………………...………….…..49四空调制冷系统的维护与保养………………………...…….……..49五空调水管系统的维护与保养………………………...……...……51六消防系统的设备维护与保养……………………...………….…..51七锅炉设备运行与保养……………………………...………….…..531工程部工作手册一部门概述工程部是银川嘉正物业银川分公司所辖职能部门之一，部门的管理需要的科学性和严密性，除了因为它本身的技术特点之外，还因为它的工作直接或间接地与客户需求联系在一起。客户来到奥特莱斯商场消费、娱乐的质量，很大程度上是依赖了完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，整个项目的经营就没有了后盾。工程部管辖范围如下：1、负责辖区范围内电力系统、空调系统、给排水系统、锅炉、电梯、弱电系统、LED系统的运行管理和维修、保养。2、负责辖区范围内所有物业的土建、装饰设施的维修、保养。3、负责辖区范围内的完善改造，设备更新的小项增加和改造工程施工及管理。4、对业主、租户提供有偿服务。5、工程外委合作项目的监督与管理。6、负责设施、设备的资料、档案管理。7、完成上级指派的其他工作。二组织结构图部门主管综合维修班长设备班长电梯消防弱电及LED综合维修高压配电通风空调给排水锅炉及其他2工程技术部主管岗位说明书报告上级：商管中心运营物业部长督导下级：综合维修班长、设备班长、各专业领班及员工岗位职责：1、负责部门人员管理及工作安排，保证所负责项目的工程设备设施正常运转和使用功能；2、负责制订部门制度、操作规程和要求，并监督执行；确保本部门全面工作的正常运转；3、审定、编制本部门的年度工作计划、预算等文件及月度实施方案，并报领导批准后执行；4、协助人事部门做好员工考核、考勤、晋升、降级等工作，制定并开展部门业务培训；5、熟悉项目房屋结构、设备设施，掌握各类管线走向、位置，建立建全工程档案；6、对项目所有系统经常性巡查，检查、试运行，确保（如高低压变配电房、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给/排水系统、停车场系统、电脑网络、电梯设施等）系统运作正常。7、主审商户装修申请，并安排有关工程人员每天巡查一次装修商户，确保无违章装修。对装修验收签署书面意见，对装修材料予以建档管理。8、参加工程外判工作的谈判、评审，督导检查执行情况；9、主持部门工作例会，安排督导各专业人员的日常工作，10、对于危险作业，对员工指导，督促采取有效安全措施，防止工伤事故，坚持安全作业。11、会同其他部门每月对项目的消防、安全进行检查，并提出整改意见，检查直至合格。12、做好与其他部门及政府行政机构的协调工作；遵守政府各职能部门的相关规定，确保项目所有房屋、专业设备符合规定和法律要求，13、定期接受检查、测试和保养；14、负责审定各专业申购的材料、设备等采购用品；15、督导本部门员工严格执行公司的各种规章制度和体系文件；16、完成上级领导交办的其他工作。3工作标准：1、坚决贯彻执行上级领导的指示，切实落实岗位责任制。2、对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，保障所辖设备的安全运行与装修设施的完好。3、制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场掌握人员和设备状况，坚持定期作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行检测技术数据，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况发现隐患，立即与有关班长及时组织力量消除，发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场巡查重点设备维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制定设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况经常征询其他部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造使设施、设备运转更趋合理。4、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德，服务意识教育，培养员工责任感。5、编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部人员培养成为高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。工程技术部综合维修班长岗位说明书报告上级：工程技术部主管督导下级：高压值班、设备维修、强弱电维修、所辖专业领班4岗位职责：1、在主管的领导下全面负责广场强弱电、高压配电、电梯及土、木、油、瓦等工作的管理、运行、维修工作；熟悉掌握管理设备的性能，确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯系统的正常运行，重点做好变配电设备的管理，确保变配电设备正常运行，确保电力系统24小时正常运行；2、负责制定电气设备运行操作，维修保养，设备检测的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修；3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及员工手册，确保设备及人员不发生安全事故，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作；4、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；4、协助工程部主管做好年度预算、年度维修保养计划、商户的二次装修等工作，做好与行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其他部门的工作；5、负责对广场各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部主管提供有效的节能措施；负责外判工程的监管及组织验收；6、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、能够确保设施设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任.检查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部主管审定，并负责组织实施.3、熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行.4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执行安全操作规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.5、做好下属员工的技