房地产管理手册(1)

xxxx房地产（以战略管理为导向，依据ISO9001:2000标准要求编制而成）文件编号：KHREM/ZJ-001管理手册第A/0版实施日期：2003年11月01日战略纲要第A/0版第2页共84页本文件由xxx房地产有限公司行政事务部提出；本文件解释和修订权属于xxx房地产有限公司行政事务部。本手册编制人:审核人:批准人:修订状态控制页序号修订单编号修改页码条款号修订方式修改人修改日期注：修订方式有：划改和换页(换版)等。修订时应注明页次，如A/0到A/1、A/3到B/0；修订日期要注明年月日。KHREM/ZJ-001篇首语也许你阅历尚浅，也许你身无分文，但只要你拥有梦想、智慧和勤奋，就可以好梦成真。——这就是金瀚！王者之手点石成金KHREM/ZJ-001董事长致辞第A/0版第5页共84页董事长致辞亲爱的各位员工：海纳百川，英贤汇聚。xxx房地产热忱欢迎您的加盟！我们将在相互信任、相互理解的基础上，一起度过在公司工作的美好岁月——充分的理解和信任是愉快奋斗的桥梁与纽带。金瀚房地产是一个以农业、生物工程和房地产开发为主要投资领域的大型业务多元化投资控股公司。她将让您感受到融洽的工作氛围、先进的企业管理模式，为您提供了一个非常宝贵的成长机遇和一个广阔的发展空间。希望您能够珍惜这来之不易的机会，珍惜这宝贵的时光，为您个人和公司的发展做出最大的贡献。大家每个人都有成功的理想。在金瀚，您完全可以实现这一理想，凭借开拓、创新、挑战、拼搏的职业精神，每个人都有施展才华的广阔舞台，并凭自己的出色才干和不俗业绩取得丰厚的回报。脚踏实地、一丝不苟、爱岗敬业，相信您定能与金瀚共创辉煌。“千金何足贵，一士固难求”！我们一向尊重知识、尊重人才，把德才兼备和认真负责的员工看作是公司最大的财富。只有员工的业务水平和综合素质得到提高，金瀚才能在日趋激烈的竞争中立于不败之地。爱岗敬业是金瀚房地产凝聚力之所在。企业家精神、创新精神、敬业精神和团结合作精神，是我们企业文化的精髓。每个员工不仅要全心全意地投入工作，热爱自己的岗位，认真地对待自己手中的每一件工作，更要走团队协作和集体奋斗之路。只有这样，大家才能最大限度地发挥自己的能量。家庭责任感和社会责任感是金瀚对员工的又一要求。在为她不懈努力的同时，也应该为家庭的幸福奋斗、为社会的发展奉献一份热量；更要关心国家和民族的前途，成为国家建设的栋梁之材。千里之行，始于足下。公司在飞速的发展，需要大量的优秀人才。从您加入金瀚房地产的第一天起，愿您尽快地熟悉和了解她，加速磨练，不断进步，胜任起您的工作，让您的智慧和才华，在金瀚房地产“天生我材必有用”的最佳职业沃土里，随着公司的发展而升华，与我们一起共创美好的未来！xxx房地产董事长：KHREM/ZJ-001组织机构图第A/0版第7页共84页目录第一章公司组织机构图…………………………………………………………………………6第二章公司简介…………………………………………………………………………………8第三章公司战略纲要……………………………………………………………………………9第四章员工守则和行为准则…………………………………………………………………14第五章质量手册………………………………………………………………………………17第六章专业规范索引…………………………………………………………………………17第七章岗位规范索引…………………………………………………………………………18第八章控制准则索引…………………………………………………………………………20第九章作业规范索引…………………………………………………………………………22第十章体系记录索引………………………………………………………………………28KHREM/ZJ-001组织机构图第A/0版第9页共84页第一章集团组织机构图一、xxx房地产组织机构图董事长行政事务部总经理副总经理副总经理副总经理市场营销部综合部技术部项目一部项目二部财务部材料部审计部管理者代表KHREM/ZJ-001组织机构图第A/0版第11页共84页二、xxx房地产岗位设置图董事长总经理副总经理副总经理副总经理管理者代表综合部经理行政事务部经理市场营销部经理技术部经理项目一部经理项目二部经理材料部经理财务部经理审计部经理董事会人事主管1人行政主管1人文秘主管1人司机3人营销主管1人招标主管1人审计主管1人财务主管1人预算主管1人规划设计主管2人技术监控主管1人安装主管2人土建主管2人土建主管2人安装主管2人材料信息主管1人材料主管2人管理员2人22人会计2人综合统计1人出纳1人文员2人预算员2人档案员1人管理员2人管理员2人管理员2人质保员1人文员2人文员1人文员2人KHREM/ZJ-001公司简介第A/0版第13页共84页第二章公司简介一、xxx房地产开发有限公司xxx房地产开发有限公司成立于2001年，隶属于xxx集团,公司注册资本1180万元,拥有固定资产及自有流动资金近4000万元。公司设有行政事务部、综合部、项目部、技术部、材料部、财务部、市场营销部、审计部八个部门。公司现有员工36人，中高级职称占50%以上，90%以上员工为大专以上学历。在山东省东营市开发建设的项目主要有清风湖公园和“乐得家.金瀚家园”住宅小区。其中清风湖公园总投资为4.8亿元人民币，占地2650亩，建成后将成为山东省最大的城市公园。“乐得家·金瀚家园”住宅小区是全国首家冠以中国建设银行个人住房贷款品牌“乐得家”的高档住宅小区。两年多来，公司凭借实力和卓越的产品品质及优质的服务已成为当地最具开发实力和市场竞争力的房地产开发公司。公司拥有各类优秀的专业人才和高素质管理人才，实行高效灵活的经营管理机制，秉承“以人为本，科技兴业，诚实守信，追求卓越”的宗旨，力争把金瀚事业做大、做强、做长。地址：邮政编码：2总机：＋8688传真：＋8654E-mail:KHREM/ZJ-001战略纲要第A/0版第15页共84页第三章公司战略纲要一、金瀚集团战略规划的指导思想◆政府偏好原则：金瀚集团一般要选择政府鼓励的产业进行投资，在产业的发展过程中，取得政府的支持，实现经济效益和社会效益双重目标。◆行业整合原则：对于所进入的产业，一般要对行业进行整合，力争成为行业领导者或领导者之一；不进入不能成为主要企业的产业。◆多元化原则：在符合政府偏好原则和行业整合原则的前提下，从总体上来说，金瀚集团是跨业经营，实行投资多元化。二、金瀚房地产业务组合金瀚集团所从事的城市建设开发业务是从清风湖公园开始的，从清风湖公园开发和经营，拓展到房地产和市政工程。而清风湖公园的开发和经营又包括较丰富的内涵，主要包括娱乐休闲、度假和商业。所以，金瀚集团就城市建设开发这一业务系列来说，其组合如下图所示：三、公司产业组合◆城市建设与开发业：房地产、清风湖公园、市政工程、公园相关商业和娱乐业。KHREM/ZJ-001部门职责第A/0版第16页共84页◆生物工程业：生物肥和生物农药。金瀚房地产产业时间组合一览表产业第一层面业务第二层面业务第三层面业务城市建设与开发房地产、清风湖公园公园相关商业和娱乐业市政工程四、企业愿景和目标以城市经营为主业，创立城市经营新模式：政府不投资、市民满意、企业不赔钱，力争成为东营市最大且具有全国影响的城市建设开发企业。五、战略目标成为大型业务多元化跨国投资控股公司和业界领袖。六、企业哲学◆为市民温馨建的花园，为东营造精致的“名片”◆心胸有多大，事业有多大◆梦想有多大，事业有多大◆梦想，忠诚，执着，专业◆山东最好，全国一流七、公司功能（一）组织战略目标根据城市建设开发总体战略和各相关业务单元战略的要求，组织战略目标如下：◆建立与战略要求相匹配的组织机构：根据战略要求对现有组织机构进行调整，并建立战略所要求的新机构。◆权责配置与战略要求相匹配：按战略要求，来确定各机构和岗位的功能和权限配置。（二）主要组织政策根据总体战略和各相关业务单元战略的要求和组织战略目标，主要组织政策如下：◆分权原则：在权责配置上，尽量向现场组织倾斜。◆分工原则：将集团城市建设开发价值链在各公司之间实行专业化分工合作。（三）支持组织目标和组织政策的核心工作为了实现组织战略目标，贯彻组织政策，核心组织工作如下：◆组织设计和调整：根据战略要求，对组织机构进行设计，并根据战略的要求，对现有组织机构进行调整。本报告建议的组建清风湖建设开发集团，组织结构和功能分工如下：KHREM/ZJ-001部门职责第A/0版第17页共84页清风湖建设开发集团各公司功能一览表公司名称公司功能备注清风湖建设开发集团混合型母公司，除出资者功能外，主要负责清风湖公园建设和开拓市政工程。清风湖商业街管理公司全资子公司，主要负责清风湖公园儿童街、女人街、餐饮街的对外招租和管理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司清风湖公园管理公司全资子公司，清风湖公园内部各种休闲、娱乐设施的对外招租和管理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司清风湖房地产公司全资子公司，主要负责房地产开发。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司清风湖物业管理公司全资子公司，主要负责金瀚家园等物业管理理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司◆岗位设计和调整：根据战略要求和组织设计，对岗位进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有岗位进行调整。◆业务流程设计和调整：根据战略要求和组织设计，对业务流程进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有业务流程进行调整。（四）公司各部门功能KHREM/ZJ-001部门职责第A/0版第18页共84页金瀚房地产各部门功能一览表部门功能行政事务部行政、文秘、人力资源管理以及整合管理体系管理综合部招投标管理、合同管理、工程概算、预算和决算市场营销部市场调研、寻找营销代理、销售合同管理、协助营销、与顾客有关过程的相关综合事务管理。技术部土地批租、土地开发、项目规划设计管理项目部施工项目、现场管理材料部材料质询、材料商评估和材料控制管理财务部财务、会计、税务、成本和统计审计部审计工作及相关综合事务管理KHREM/ZJ-001员工行为准则第A/0版第19页共84页第四章员工守则和行为准则一、员工守则（一）思想品德端正，遵守国家法令。（二）爱岗敬业务实，工作分秒必争。（三）恪守职业道德，质量视同生命。（四）客户就是上帝，服务至信至诚。（五）开拓人人有责，经济效益为重。（六）做人忠诚守信，团结合作执著。（七）遵守规章制度，克制自我言行。（八）珍爱集体财物，处处廉洁奉公。（九）不断进步完善，举止大方文明。（十）一切从我做起，事业繁荣兴盛。二、经理以上管理人员的价值取向和行为原则（一）充满理想、富有激情、具有高度的责任感和使命感；（二）开拓创新、高度务实、诚实守信；（三）不懈努力，精通本行业知识；（四）对下级善于激励，合理授权，营造良好的沟通氛围；（五）积极培养下属，科学管理，果断决策；（六）胸怀坦荡，勇于批评与自我批评；（七）严于律己，守法廉洁，堪为员工之表率；（八）作风踏实，不急功近利，追求长远目标和效益。三、员工行为准则作为金瀚一员，个人表现直接影响集团形象，每位员工在各种场合必须时时具有我代表金瀚房地产的强烈意识，并以此规范和指导自己的行动。（一）职业道德1、热爱公司，忠诚于公司，不做损害公司利益的事，不兼职于其它公司。2、尽忠职守，勤勉地履行职责，高效优质地完成各项任务，为社会提供一流的产品和服务。3、遵章守纪，严守国家法律法规及公司各项规章制度和行为规范。4、安全操作，重视质量，积极提出合理化建议，增加公司效益。5、克己奉公，见义勇为，助人为乐，积极参加社会公益活动。KHREM/ZJ-001员工行为准则第A/0版第20页共84页6、保守机密，严禁向外泄露公司的商业及技术秘密。（二）礼仪规范1、仪容、仪表★员工应讲究个人卫生，注意自我修饰，培养健康的生活习惯，保持良好的精神状态。★一线生产员工必须按规定依照不同工种的要求，穿着公司规定的工作服；管