房地产物业公司设备管理工作手册-76DOC

目录A/11/2编号名称页码版本/状态生效日期WI/SB-001设备管理组织架构图1A/02005/3/18WI/SB-002设备保修期管理办法1A/02005/9/1WI/SB-003水电过户办理规定1A/02005/3/18WI/SB-004水电过户审批流程1A/02005/3/18WI/SB-005配电房管理规定1A/22005/11/1WI/SB-006水泵房管理规定1A/02005/3/18WI/SB-007电气维修管理规定1A/02005/3/18WI/SB-008临时用电管理规定1A/02005/3/18WI/SB-009设备管理规程13A/12005/9/1WI/SB-010测量设备管理规程4A/02005/3/18WI/SB-011供配电设备设施安全操作规程2A/12005/9/1WI/SB-012供配电设备设施运行管理规程3A/12005/9/1WI/SB-013供配电设备设施维修保养规程2A/12005/9/1WI/SB-014给排水设备设施操作规程1A/12005/9/1WI/SB-015给排水设备设施运行管理规程3A/12005/9/1WI/SB-016给排水设备设施维修保养规程4A/12005/9/1WI/SB-017游泳池设备操作规程1A/02005/3/18WI/SB-018游泳池设备运行管理规程3A/12005/9/1WI/SB-019游泳池设备维修保养规程4A/12005/9/1WI/SB-020空调维修保养规程1A/02005/3/18WI/SB-021消防系统运行管理规程3A/12005/9/1WI/SB-022消防系统维修保养规程3A/12005/9/1WI/SB-023弱电系统维修规程2A/O2005/3/18WI/SB-024顾客家庭安装/维修规程8A/12005/9/1WI/SB-025周界报警系统维修保养规程2A/12005/9/1WI/SB-026道闸系统维修保养规程1A/O2005/3/18目录A/12/2编号名称页码版本/状态生效日期WI/SB-027公共设备大的故障维修程序1A/O2005/3/18WI/SB-028设备更新、技术改造程序1A/O2005/3/18WI/SB-029正压风机维修保养规程2A/12005/9/1WI/SB-030楼宇对讲系统维修保养规程1A/02005/3/18WI/SB-031高空碰碰车维修保养规程1A/O2005/9/1WI/SB-032观光车维修保养规程2A/O2005/9/1WI/SB-033电梯运行操作规程2A/02005/9/1WI/SB-034电梯设备维修保养规程4A/02005/9/1WI/SB-035应急灯、安全出口指示灯维修保养规程1A/O2005/9/1WI/SB-O36污水处理系统维修保养规程2A/O2005/9/1WI/SB-037防盗监控系统维修保养规程1A/02005/9/1WI/SB-038管道直饮水系统操作规程3A/O2005/9/1WI/SB-039管道直饮水系统保养规程2A/O2005/9/1WI/SB-040管道直饮水系统工艺流程图1A/02005/9/1WI/SB-041自动洗瓶灌装机操作规程2A/02005/9/1WI/SB-001设备管理组织架构图A/01/1公司总经理工程部管理处供方公司服务中心WI/SB-002设备保修期管理办法A/01/11.目的规范设备保修期的管理工作。2.适用范围设备保修期的管理。3.程序要点3.1国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：3.3.1基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。3.1.2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。3.1.3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。3.1.4电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。3.1.5其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。3.1.6建设工程设备的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。3.2物业设备接管时，物业公司、发展商、保修单位三方应就设备保修期保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期內，若保修单位提供的服务难以达到公司标准，适应考评的需要时，保修工作之外的保养内容管理处自己（或委托专业公司）完成。3.3设备保修期满，物业公司宜委托专业公司对设备进行维护保养，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备维修，管理处应督促保修单位解决。3.4保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处应在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司工程部审核。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。4.相关文件与记录无WI/SB-003水电过户办理规定A/01/11．目的规范水电过户办理的管理工作。2．适用范围水电过户办理的管理3．程序要点3.1用电、用水由发展商过户到管理处应满足以下条件：3.1.1各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。3.1.2工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。3.1.3居民、商业用水电的分配比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，已与发展商对多支出的水电费进行补贴事宜达成协议。3.1.4以住宅为主的小区，发展商已申请办理抄表到户。3.1.5原用电用水户结清已发生的水电费。3.2水电过户由公司工程部负责审核并办理合同会签手续。管理处应向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司工程部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经工程部审核管理处不得自行办理。每月底管理处工程班组填写好《水电月度抄表记录卡》交管理处财务室保存。4．相关文件与记录《供用电合同》《供水合同》《供水合同执行单》QR-SB-033《水电月度抄表记录卡》WI/SB-004水电过户审批流程A/01/1水电过户、抄表到户审批流程有问题开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。发展商、管理处向供电、供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。由我司代办。发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电、供水合同、水电费单及空白供电、供水合同、银行代收水电费合同书。到公司工程部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。管理处与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写公共部分代收水电费合同书在公司工程部办理会签手续盖章，公共部分及小顾客资料报供电供水所。要求发展商整改有问题有问题符合抄表到户条件WI/SB-005配电房管理规定A/21/21．目的确保小区供电系统安全正常运行。2．适用范围配电房的管理3．程序要点3.1职责3.1.1工程技术员负责配电房机电设备管理和值班。3.1.2停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。3.1.3值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。3.2注意事项3.2.1复杂的倒闸操作，应执行《操作票》制度、监护制度，严禁两人同时倒闸以操作，免发生错误，高压环进、环出柜严禁操作。3.2.2操作及检修时应按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套、绝缘工具等。并应填写《工作票》或按命令执行，其方式有下列三种：第一种工作方式：高压设备上工作需要全部停电或部分停电的；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施的。第二种工作方式：带电作业和在带电设备外壳上工作的；控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上工作的；二次结线回路上工作的；无需将高压设备停电者，非当值班人员用绝缘棒和电压互感器定相或用钳形电流表测量高压回路的电流工作的。口头或电话命令：第一种和第二种之外的其他工作方式。口头或电话命令，必需清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。3.2.3《工作票》一式填写两份，一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按时移交。在无人值班的设备上工作时，第二份《工作票》由工作许可人收执。一个工作负责人只能发一张《工作票》。3.2.4《工作票》上所列的工作地点，以一个电气连接部分为限，如施工设备属于同一电位、位于同一楼层、同时停送电，且不会触及带电导体时，可允许在几个电气连接部分共用一张《工作票》。在几个电气连接部分上，依次进行不停电的WI/SB-005配电房管理规定A/22/2同一类型的工作，可以发给一张《工作票》。若一个电气连接部分或一个配电装置全部停电，则所有不同地点的工作，可以发给一张《工作票》、但要详细填明主要工作内容。几个班同时进行工作时，《工作票》发给一个总的负责人。3.2.5若至预定时间，一部分工作尚未完成仍须继续工作而不妨碍送电者，在送电前，应按照送电后现场设备带电情况，办理新的《工作票》，布置好安全措施后方可继续工作。3.2.6《工作票》的有效时间，以批准的检修期为限。《工作票》至预定时间，工作尚未完成，应由工作负责人办理延期手续。3.2.7高低压柜开关状态应作好警示、标识。3.2.8室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在40℃以下，墙壁配挂温度计。3.2.9建立运行记录，每日巡查、并按规定填写《配电房运行记录表》，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，解决不了的问题书面报告公司工程部。3.2.10配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁变压器、空气开关超载运行。3.2.11保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。3.2.12保持配电房防鼠网完好，发现破损立即修复。4.相关文件与记录QR-SB-001《操作票》QR-SB-002《配电房运行记录表》QR-SB-028《工作票》WI/SB-006水泵房管理规定A/01/11．目的确保水泵房的正常运行，以便及时向顾客提供合格的生活用水和消防用水。2．适用范围水泵房的管理3．程序要点3.1值班工程技术员负责对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，并按规定填写《水泵房巡查记录表》。3.2经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵的选择开关应置于自动位置。3.3生活水泵规定每周至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。3.4水泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。3.5水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程技术员管理。透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。3.6按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。3.7保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。4．相关文件与记录QR-SB-003《水泵房巡查记录表》WI/SB-007电气维修管理规定A/01/11．目的确保电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化。2．适用范围电气维修的管理3．程序要点3.1严格遵守国家电气安全操作规程，工程技术员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。3.2供方（或维修人员）对于小区内配置的电气设备，应按计划定期保养及维修，重大电气设备的检修计划，应由工程部把关审查并派专人参加。3.3维修和保养电气设备时，维修人员应采取相应的安全技术措施，管理处对作业人员应进行安全生产交底和技术交底，防止触电