接管入伙管理手册

楼宇接管入伙手册WI/JR-目录YGJYA/01/1编号标题页码版号/状态WI/JR-001楼宇接管验收4A/0WI/JR-002楼宇接管验收工程验收程序2A/0QR-001JR楼宇建筑接管验收记录表1A/0QR-002JR楼宇给排水接管验收记录表1A/0QR-003JR楼宇电气接管验收记录表1A/0QR-004JR公用机电设备验收单1A/0QR-005JR公用建筑、小型设施验收单1A/0QR-006JR室外给排水验收单1A/0QR-007JR公用建筑设施交接单1A/0QR-008JR楼宇接管验收移交工程资料清单2A/0WI/JR-003楼宇验收中发现问题的解决办法1A/0WI/JR-004新接楼宇的入伙12A/0QR-009JR接管验收记录1A/0QR-010JR工程质量问题处理通知单1A/0楼宇接管验收WI/JR-001YGJYA/01/41.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。3.内容：3.1接管验收条件按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。3.2.1产权资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；3.2.2市府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；g.卫星地面接收设施许可证；h.电视共用天线合格证；i.电梯使用合格证。注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。楼宇接管验收WI/JR-001YGJYA/02/43.2.3工程技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i.竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖管道的试压报告；o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。3.3楼宇接管验收程序：3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。3.3.2物业管理公司按3.1及3.2进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。楼宇接管验收WI/JR-001YGJYA/03/43.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。3.4楼宇质量与使用功能的检验：3.4.1检验标准：参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。3.4.2质量及功能检验程序：a.楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。b.对于新楼宇,根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。c.小业主入伙接收物业时，管理处人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇，由管理处整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，管理处（小业主）复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用（或工作）过程中楼宇接管验收WI/JR-001YGJYA/04/4发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经管理处查验证实后，报告发展商派人更换或返修。e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。3.4.3公共配套设备的验收：a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。b.每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。d.同楼宇管理相适应的管理处办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。3.6接管验收记录：3.6.1楼宇建筑接管验收记录表3.6.2楼宇给排水接管验收记录表3.6.3楼宇电气接管验收记录表3.6.4公用机电设备验收单3.6.5公用建筑、小型设施验收单3.6.6室外给排水验收单3.6.7绿化验收单3.6.8楼宇接管验收移交工程资料清单楼宇接管工程验收程序WI/JR-002YGJYA/01/2一、新楼宇的接收收楼三个月前小业主收楼验收注：对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。签署物业管理委托合同选定主要管理人员进楼掌握情况印制验收表格确定验收日期大业主（地产商）或承建商和物业公司组成联合验收小组实物验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验资料移交产权资料技术资料政府验收合格证水电供应合同物业管理公司正式进行物业管理楼宇接管工程验收程序WI/JR-002YGJYA/02/2二、原有已入伙楼宇的接收如有机会，应于收楼前掌握楼宇基本情况注：对于技术资料的移交，最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。签署物业管理委托合同选定主要管理人员印制验收表格确定验收日期物业发展商(或业主委员会)、原物业公司、中海物业公司组成联合验收小组实物验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总三方各持一份与发展商(业主委员会)讨论缺陷解决办法资料移交产权资料技术资料政府验收合格证水电供应合同物业管理公司正式进行物业管理解决缺陷发现问题的解决办法WI/JR-003YGJYA/01/1楼宇验收分物业公司(管理处)初验和小业主复验。一、在初验中发现的问题，处理如下：㈠一般项目的返修对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建单位），由承建单位负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修，所需费用由发展商支付。㈡房屋结构的加固补强在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。㈢不具备使用功能问题的处理接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。二、小业主在验收中提出问题的解决办法1、对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商（一式两份，一份给发展商，一份由发展商交给承建商），由承建商负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。2、对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《工程规章制度手册》中的相关装修管理规定。3、对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供帮助。三、相关文件及记录:《业主房屋装修管理规定》《接管验收记录》新接楼宇的入伙WI/JR-004YGJYA/01/12一、物业接管前的工作：1、实地考察：对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织经营管理部、工程技术部、安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察，（必要时可多次进行实地考察），在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。２、成立管理处：新的物业管理处应于已确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。管理处各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：①入伙前１００天，任命管理处主任，另配备助理员１人，财务室会计、出纳各１人，组成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。②入伙前三个月，调派机电管理维修人员若干进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握大厦机电设备的第一手资料。③入伙前一个半月，调配炊事班长１人，开展管理处食堂的筹备工作。④入伙前一个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公。⑤入伙前一个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。⑥入伙前一个月，炊事班人员到位，食堂开伙。⑦入伙前２５天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。（或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。）⑧入伙前２０天，护卫三个班的人员配齐、上岗。⑨入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。３、管理处进驻小区前的工作：①、管理处应要求公司提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，新接楼宇的入伙WI/JR-004YGJYA/02/12熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。②、由公司（或发展商）为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品的采购计划，报公司审批后购置。③、在公司的指导下，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《住户手册》、《公共契约》，《管理规定》等。此部分工作最好于入伙前一个月完成。④、根据入伙工作方案，编制管理处员工生活用品采购计划，报公司审批后订购。二、物业接管中的工作：1、管理处要主动与发展商（地盘）和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。由地盘、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。2、准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。3、全面验收交接。验收时须有发展商（地盘）、承建单位和物业公司（含管理处指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的