房企内控要点

房地产企业内部控制要点一、成本控制风险（一）、工程施工类招投标管理控制1、工程招标管理控制可能存在的失控点（1）、招标过程的评审和审批的权限不符合规定；（2）、委托编制预算、工程量清单的工程造价咨询公司未由集团公司选择；（3）、考察至评标、定标的过程不符合规定程序；（4）、招标过程的资料不齐备（工程招标计划表；招标文件评审表、会审表、报批表；合格供方名册、评价表；供方考察报告；评标报告；决标报告；中标通知书）；（5）、零星工程的施工招标未经项目公司相关部门及集团公司综管部（法务）评审。2、合同签订流程控制可能存在的失控点（1）、合同评审、审定的权限不符合规定；（2）、评审参加的部门不符合规定；（3）、履约保证金收取不符合招标文件约定及公司对履约保证金收取方式的规定；（4）、合同的签署人不符合规定；（5）、合同签订过程的书面记录不齐备（合同评审表、合同会审表、报批表）。（二）、设备、物资材料采购管理控制1、重大设备、物资材料采购流程控制可能存在的失控点（1）、重大设备、分类物资采购的审批权限不符合规定；（2）、重大设备的供方选择未采用招标形式；（3）、物资材料采购流程不符合规定。2、重大设备、分类物资采购合同的签订、验证及考核控制可能存在的失控点（1）、采购合同的评审和审定权限不符合规定；（2）、评审参加的部门不符合规定、签订过程的书面记录不齐备；（3）、重大设备、采购物资的验证不符合规定、未见相关书面记录（设备进场验收记录、材料收货验收单）；（4）、未对合格供方进行每年一次的考核（供方考核表）。（三）、工程现场管理控制可能存在的失控点1、工程变更费用的审批权限不符合规定；2、《变更联系单》和《工程变更审批单》的填制不符合规定；3、项目变更审批单未经项目或集团公司工程成本管理部签署意见，未事先估算变更金额；4、单项变更项目进行分拆使之达到工程成本管理部审定权限之内；5、对因工程变更引起的工程成本、工程进度、营销承诺等方面的影响未与财务、营销等相关部门沟通；6、未及时进行工程成本追踪计算，导致实际成本与预算相脱离；7、相关书面记录不齐备（设计变更单、工程联系单、工程变更审批单、报审单、报批单）；（四）、工程结算审核成本控制可能存在的失控点（预决算）二、销售控制风险（一）、销售定价政策控制可能存在的失控点1、销售价格定价表的审批权限不符合规定；2、时效已过的定价表或特殊时段的优惠政策过期仍在执行；3、销售价格超越折扣审批权限；4、以低于符合市场实际行情制定的销售价格上报审批，以提高实际授权权限。（二）、销售合同制订控制可能存在的失控点1、与客户签约的合同文本相关条款未经相关部门评审会签，未经审批权限人批准；2、因规划、设计变化引起的变更未及时更改合同约定或通知已签约客户（必要时签订补充协议）；3、与客户签订的销售合同未经相关授权人员复核。（三）、资金回笼控制可能存在的失控点1、客户的购房款未及时到达公司帐户；2、根据合同规定已逾期未收到的资金未分析原因并及时跟踪催收；3、销售人员内部控制房源进行炒房的违规事件；4、违反公司内部职工购房的相关规定。（四）、交房后索赔控制可能存在的失控点1、未建立索赔控制流程；2、索赔原因未经相关工程部门鉴定及书面记录；3、索赔未经相关授权人审批。三、资金支付控制风险（一）、审批授权制度及流程控制可能存在的失控点1、超越审批权限；2、同一付款事项分拆处理以避免上级审批。（二）、合同履行情况控制1、工程进度款的核付与工程质量及进度挂钩脱离，未按合同约定的付款条件执行；2、工程决算款及分包工程尾款支付前未按相应流程及授权制度执行。（三）、费用执行情况控制1、费用预算实际执行失控；2、由于费用将超预算，将本应在费用中列支的支出通过其他途径列入工程成本；3、费用的真实性、合法性、合理性质疑。四、税务政策风险控制（一）、税收业务流程控制（二）、税收筹划方案的政策性风险控制（三）、项目清算风险控制