某物业公司管理处物业工作手册

XX物业管理有限公司XXXXIPROPERTYMANAGEMENTCO．，LTD．编号：版本：管理处工作手册编制：_________日期：__________审核：_________日期：__________批准：_________日期：__________文件受控章声明：管理工作手册未经许可，不得翻印。责任部门：XXXX管理处WI/ZHH-目录ZHPM目录C/01/2序号编号标题1WI/ZHH-001XXXX简介2WI/ZHH-002年度社区文化活动规划3WI/ZHH-003年度培训规划4WI/ZHH-004岗位组织架构图5WI/ZHH-005管理处主任职责与权限6WI/ZHH-006服务中心主管职责与权限7WI/ZHH-007工程部主管职责与权限8WI/ZHH-008保安部主管职责与权限9WI/ZHH-009培训助理职责10WI/ZHH-010清洁绿化主管职责11WI/ZHH-011采购助理职责12WI/ZHH-012服务中心接待员职责13WI/ZHH-013会所部主管职责14WI/ZHH-014主管会计岗位职责15WI/ZHH-015出纳员岗位职责16WI/ZHH-016炊事员职责17WI/ZHH-017库房保管员职责18WI/ZHH-018管理处帐目公开制度19WI/ZHH-019IC卡（门禁）授权登录规程20WI/ZHH-020停车场IC卡授权登录规程21WI/ZHH-021申请宽带网办理规程22WI/ZHH-022搬出物品放行办理规程23WI/ZHH-023业主/用户邮件收发管理规定24WI/ZHH-024护卫员巡楼时间规定25WI/ZHH-025摩托车存放管理规定26WI/ZHH-026自行车存放管理规定27WI/ZHH-027员工廉洁自律十条28WI/ZHH-028对讲机使用须知WI/ZHH-目录ZHPM目录C/02/229WI/ZHH-029宿舍管理规定30WI/ZHH-030计划生育管理制度31WI/ZHH-031暂住人员管理制度32WI/ZHH-032户口管理制度WI/ZHH-001ZHPMXXXX小区简介C/01/1小区简介XXXX是一个集住宅及住宅商业办公配套于一体的多功能住宅小区，地处深圳市新市区中心地段（福田区民田路10号），地理位置优越，交通便利，外观造型端庄华丽、典雅壮观，小区内小桥流水、亭廊雕塑错落有致、交相辉映，是深圳市中心区的标志物业之一。小区占地面积为32，568平方米，总建筑面积为115，835平方米，其中住宅及配套建筑面积105，033平方米，占总建筑面积的91℅，商业办公面积为10，802平方米，占总面积的9℅，绿化面积为22，000平方米（绿化率超过60℅），现有各类乔木19种、灌木花卉44种、各种鸟类15种，小区内一年四季春意盎然、鸟语花香。小区于2000年6月30日正式入伙，共有住宅楼8栋、写字楼1栋，机动车位545个，单车库1个，住宅单元总套数为610套，配套建筑有幼儿园一个、购物超市一个、综合会所一个、老人活动中心一个、美容美发厅一个、干洗店一个、游泳池一个。小区内已开通管道燃气、有线电视、电话、宽带网络、可视对讲等配套系统，并配有住户专车往返世贸广场与XXXX之间。管理处简介小区的物业管理，由深圳市中海物业管理有限公司全面承担，实行专业化、一体化管理，小区的清洁、消杀、电梯分别委托深圳市美景龙清洁服务有限公司、深圳市福田区福田街道办事处爱国卫生运动委员会办公室、深圳市中海电梯工程有限公司。管理处的日常管理工作，严格执行中海物业公司“一体化管理体系”标准，严格贯彻落实科学严谨、行之有效的管理制度，确保为业主提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和办公环境，持续创造XXXX的精品物业形象。荣誉简介XXXX先后获得深圳市“园林式、花园式”小区、深圳市“优秀住宅示范”小区、深圳市“安全文明标兵”小区、广东省“优秀住宅示范”小区、全国“优秀住宅示范”小区、“全国满意住宅小区”等荣誉称号。继往开来，中海员工在不断的努力进取，使XXXX永远成为深圳市优秀社区中最亮丽、最璀璨的一颗明珠，为鹏城增添光彩。发展商：中海地产股份有限公司物业管理：深圳市中海物业管理有限公司园林设计：香港贝爾高林公司（BELTCOLLINS）建筑设计：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司WI/ZHH-002ZHPM二00四年度社区文化活动规划C/11/2为了给XX业主、住户提供一个悠闲、舒心的社交娱乐场所，为了增强企业凝聚力，丰富社区文化生活，搞好小区的精神文明建设，充分利用现有的活动场所和设施，举办形式的文体活动，特制定社区文化计划如下：序号活动项目时间安排筹办单位活动介绍主要性质活动地点及经费预测（元）1新年联谊会1月份XX管理处与业主联谊晚会；感谢业主一年来的关怀与支持XX演艺厅2000元2“情人节”活动“元宵节”晚会2月份XX管理处在“情人节”当天，在小区布置鲜花、情人烛，制造节日气氛；与业主联谊晚会，请艺术团来表演；体现户户安居，家家欢喜的小区祥和氛围。XX小区5000元3雷锋奉献日“三八”妇女节3月份XX管理处会所免费维修活动免费为女业主开放一天通过这些活动，让业主明白小区的全面服务及服务质量。XX管理处2000元4“清明节”踏青活动4月份XX管理处带小区中老年业主去景区游玩、放风筝；关爱老人，丰富中老年人的生活，体现小区的蓬勃生机，体现“精品物业管理”深圳市景区2500元5庆“五一”联欢会5月份XX管理处以小区中老年业主为中心，管理处举办一场“五一”晚会；组织XX业主委员会主要代表外出旅游。体现中老年人愉快的节日心情及节日气氛；为管理处与业主委员会之间的进一步沟通。XX管理处8000元6“XXXX庆六一”文艺晚会6月份XX管理处XX幼儿园调动小区内少儿的积极性，组织一场XXXX少儿文艺晚会或比赛，设各类奖品、纪念品等。小天使是现代是现代家庭的核心，通过对下一代的关爱来贴近业主的生活。会所游乐场5000元7“七一”晚会7月份XX管理处庆祝“中国共产党成立82周年”歌舞晚会参加人员发纪念品等。歌颂中国共产党，热爱中国共产党爱深圳，从而更加热爱XX。XXXX2000元WI/ZHH-002ZHPM二00四年度社区文化活动规划C/12/2序号活动项目时间安排筹办单位活动介绍主要性质活动地点及经费预测（元）8“体育竞技”比赛8月份XX会所由会所组织筹办（详见通知）以体育竞技来加强业主间的联系和沟通。会所3000元9中秋赏月“和家欢”晚会9月份XX管理处“中秋之夜”在小区举行业主赏月、猜迷、品茶、尝月饼等活动，并邀请中海艺术团来为业主献上一台精彩表演。突出小区内大家庭式的亲情和温馨的氛围。XX小区内5000元10“国庆”节“重阳”登高活动10月份XX管理处重阳时节，组织业主去登高，观赏自然美景，陶冶情操。丰富业主生活，活跃社区文化，增进业主之间的感情，体现精品物管的特色之处。深圳市景区1500元11夕阳红康乐表演11月份XX管理处根据平时社区老年人生活的特色，组织老年合唱团、舞蹈队表演。搞活老年人业余文化生活，就是社区文化建设成功的一半。XX小区内1000元12“圣诞狂欢夜”12月份XX管理处组织业主参加岁末活动，在活动中穿插一些文艺节目各种形式的有奖活动。突出小区内大家庭式的亲情和温馨的节日氛围。XX小区内15000元13各类培训、授课不定期XX管理处会所针对小区家庭妇女、保姆进行安全、消防等知识培训（2课时）。管理处根据业主的需要，联系社会相关机构，开办各类培训、比赛及各类便民服务。丰富业主生活，活跃社区文化，建设文明小区。XX会所2000元中海物业XXXX管理处2004年1月1日WI/ZHH-003ZHPMXXXX2004年度培训规划C/11/12004年，管理处仍然以提高服务质量，增强人员素质为前提，通过技术技能素质、处理人际关系的能力、洞察力的培养等几个方面着手，展开多种灵活的培训课程，培养员工多方面的才艺。序号月份培训课目培训（考核）范围是否考核培训部门备注11、2月份“一体化知识”ISO9000\ISO14000\OHSAS18000一体化管理体系是全员23月份计算机应用Word\Excel\幻灯片制作否服务中心34、5月份物业管理法规民法/合同法/物业管理法律案例是办公室/服务中心46、7月份物业管理服务礼仪服务礼仪基本规范否服务中心58月份突发性事项处理技能火灾\台风\暴雨等突发事件的处理程序否全员69月份健康知识心理素质健康/生活保健知识否全员710月份服务中心工作程序办理入伙程序/IC卡办理程序/接待处理程序等是服务中心811月份客户服务服务意识与服务技巧是办公室/服务中心912月份各项技能培训比赛通过一年的学习培训，展开一系列的技能比赛是全员制表人：主任签字：日期：WI/ZHH-004ZHPM岗位组织架构图C/01/1管理处经理财务主任出纳服务中心主任助理员接待员食堂清洁工绿化工保安部主任领班定点岗巡逻岗车库岗工程部主任领班强电工弱电工空调工水工维修工仓管员会所主管服务员清洁绿化主管WI/ZHH-005ZHPM管理处主任职责与权限C/01/11.职责1.1对上级公司的工作方针、决策、计划和各项指令的贯彻执行不力或出现偏差负责；1．2对因决策不当、领导不力造成管理费不能及时足额收缴负责，对管理处其它经营项目经营不善导致管理处经济下降负责，对不能按规定上交上级管理酬金指标负责；1．3对因决策不当、领导不力导致服务质量降低、造成业主投诉、严重损坏公司声誉的情况负责；1．4对所管理的物业由于管理不善造成物业严重损坏、设备设施功能丧失或严重削弱负责。1．5对管理处所辖物业发生重大火灾、刑事案件负责；1．6对因工作不认真、事前调研不够、决策有误而导致管理费使用不当或造成资产严重浪费负责；1．7对管理处管理层内部不团结、作风不正派、工作不深入造成管理处内部管理混乱、纪律松懈、服务质量下降负责。2．权限2．1对管理处的全面工作有决策和指挥权，对紧急重大问题有临时处置权；2．2对本管理处人员的配备有建议权；2．3在确保完成上级公司下达的物业管理各项指标的前提下，对管理处管理服务行政组织的设置和员工人数的配备有建议权；2．4有权对员工进行奖惩，对不合格员工有辞退建议权；2．5在不超出公司规定标准的情况下，有权决定日常管理费用的支出和物资的使用；2．6在不违背上级有关规定、制度精神的前提下，有权制定具体的实施细则和落实措施。WI/ZHH-006ZHPM服务中心主管职责与权限C/01/11职责1．1对上级公司下达的有关职责范围内的决策和指令的实施负责，对管理处主任下达指令的实施负责；1．2负责组织实施管理处主任下达的各项指令，制定并落实服务中心工作人员的工作职责，督导服务中心工作人员有序开展各项管理服务工作；1．3负责管理处三套体系文件的具体执行运作、编写管理处工作手册和其它管理文件；1．4负责督导管理处员工有关公司简介、公司规章制度、服务意识、服务技能的培训工作；1．5负责督导员工进行业主/用户资料的收集整理、业主/用户服务项目的具体执行；1．6负责督导服务中心人员的仪容仪表、言行举止，负责接待和处理好业主来访投诉，并督导责任人跟随踪处理好业主/用户投诉的问题；1．7负责组织筹办社区文化娱乐活动、督导出版管理处期刊；1．8负责督导清洁助理对清洁绿化工作进行监督检查、做好相应记录；1．9负责管理处的内务协调，协助管理处主任组织实施酒店式物业管理服务项目。2．权限2．1对管理处各项管理工作有建议权，对紧急问题有临时处置权；2．2对服务中心的管理工作有决策指挥权；2．3对服务中心员工的工作有调整建议权；2．4对服务中心员工的奖惩、辞退等有建议权。WI/ZHH-007ZHPM工程部主管职责与权限C/01/11职责1．1对上级公司下达的有关职责范围内的决策和指令的实施负责，对管理处主任下达指令的实施负责；1．2负责组织实施管理处主任下达的各项指令，制定并落实工程部员工的工作职责，督导工程部员工有序开展各项管理服务工作；1．3负责工程部三套体系文件的具体执行运作、编写工程部质量管理文件；1．4负责工