20080525-江西南昌-房地产板块分析-敖志华

江西南昌房地产板块分析2008.05.25南昌市历年GDP总量及增幅小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系——库兹涅茨数据来源：南昌市统计公报发展阶段分析：城市经济持续高速发展，给南昌房地产发展提供了强势的经济基础，南昌房地产进入了高速发展阶段。西进主要是指向西面的红谷滩、新建发展。该片区也是目前南昌的建设热点，特别是红谷滩、长角洲东拓是指东面的技术经济开发区，但该片区由于受到艾溪湖影响发展空间有限北控指南昌市城区的发展在北面应得到控制，主要是受昌北机场的影响南延是指城市发展向南面的南昌县延伸，该片区目前已成为住宅热点去，有较多的住宅大盘本项目地处规划的中心区中心区乐化片区昌东片区莲塘片区望城片区湾里片区莲塘组团：文教科研为主的功能区；湾里组团：旅游度假休闲娱乐为主的功能区；乐化组团：物流仓储为主的功能区，昌东组团规划为生产、生活为一体的综合性功能区；望城组团：花卉木苗基地、汽车运输、工程土方挖掘等产业规划分析：城市化进程的不断加快，使得南昌正以“西进、东拓、北控和南延”的规划方向全面推进，逐渐拉大整个城市的架构。昌北新城红谷滩中心区凤凰洲红角洲大学城传统老城区按照到2010年南昌市中心城“一江两岸、一核五片”组团式结构的规划布局，规划面积达到500平方公里、建筑面积300平方公里；一江两岸：指沿着赣江两岸的投资建设重点;在规划中，规划中山路隧道，叠山路隧道，洪都大桥等；赣江规划分析：南昌市在按照“一江两岸，一核五片”规划拉大城市架构的过程中，重点打造是红谷滩片区。红谷滩中心区（规划中的红色谷滩包括现在的红谷滩和凤凰洲）：规划用地面积16平方公里，人口25万人。以商务、办公、信息、商业文化和居住为一体的新城市中心商务区（CBD）；红角洲片区：规划用地面积27平方公里，人口30万，是以高校、体育产业和居住为主导的科技新城；长棱片区：规划用地面积22万平米，人口25万，规划依托现有基础，发展商贸和文化，重点搞好工业小区的规划和建设；昌北经济技术开发区：规划用地45平方分里，人口20万，是昌九工业走廊重点，将形成现代工业、文教科研和生活综合区；旧城中心区：规划用地面积21平方公里，人口40万。是全市的商业服务、金融贸易、行政办公、文化娱乐区；红角洲：高校、体育和居住板块长棱：重点发展工业小区红谷滩CBD昌北：以现代工业开发为主高密度旧城中心区城市核心区的转移方向规划分析：红谷滩是未来的中央商务区（CBD），未来城市核心将由现在的东湖区向红谷滩转移。东湖区青山湖象湖北象湖南板块划分：对于南昌房地产区域和板块的划分，各有各的想法，就如南昌搜房网、江西搜房网等一些房地产网站对南昌的房地产区域或板块划分都不太一致，同一个楼盘被各网站划分到不同区域。在此，我们根据区域和发展现状等因素，把南昌市区房地产板块分为以下七大板块：东湖区、西湖区、青山湖、象湖北、象湖南、京东、红谷滩。板块划分研究：南昌房地产板块划分明显，各大板块因资源不同而呈现不同竞争格局。东湖板块：南昌市中心区，省委省政府所在地，商业发展成熟，配套设施完善，房价基本在7000元以上。典型楼盘蓝天碧水购物广场天奥经纬府邸高氏音乐花园规模占地面积82100平方米，总建筑面积150000平方米，容积率1.66项目总占地面积为116亩，总建筑面积约20万平米，容积率2.14占地面积14766平方米，总建筑面积51335平方米，容积率3.0产品形式商住楼、商业、小高层、高层小高层、高层、沿街大型商业5F花园洋房、32F高层、情景多层、沿街商铺均价7800元/m27000元/m26100元/m2户型面积公寓楼36-73㎡精装修小户型，二房90m2，三房105m2-134m2公寓/一房37~47m2；2房100m2左右，3房130-150m2，跃层220m2左右一房33m2-50m2，二房86m2-92m2，三房118-127m2销售状况蓝天碧水购物广场2007年6月开盘，商业已全部售罄，现仅有精装修小户型公寓。首次开盘3天4夜客户排队抢购；2期3期推出亦非常畅销，但后期的公寓销售缓慢，只有20%左右今年5月推出新房源，销售状况不佳，剩余大量公寓。产品特色住宅部分2005年10月中旬动工，商业部分2006年12月开盘，之后再推出精装修小户型公寓。以地段为卖点，打造市中心高尚住宅区，依托客户对于地段的认可，借助媒体炒作热销信息。地段离市中心较近，产品以小户型为主，主要面向城市高薪人群。客户特征本地客户投资为主本地客户较多，自住为主。以本地客户自住为主，部分投资客。成熟的商业环境、丰富的自然资源、优越的区位条件、旺盛的人气、完善的配套设施和客户对地段的高度认可产品形式以高层、小高层为主，户型多样。目前在售的项目中有大量的公寓。客户主要来自南昌本地的高收入人群，包括政府官员、大型企事业单位干部、高校教师、都市白领以及私营企业主等。靠近青山湖楼盘均价已经达到了7000元/平米以上，铁路附近楼盘价格相对较低，6000元/平米以上。依托资源产品形式客户特征价格平台西湖板块：南昌市中心城区，以金融、商贸、旅游物流服务为主，政府在向南发展过程中，逐渐凸显其中心价值，目前房价在6500元以上。典型楼盘皇冠国际星河国际中大紫都规模占地面积53673.6平米，总建筑面积30万平米，容积率为4.5占地面积15000平方米，总建筑面积60127平方米，容积率3.60占地面积92274平方米，总建筑面积234902平方米，容积率2.21产品形式9栋25-33层的高层，1栋31层酒店，1栋23层的SOHO1栋26层甲级写字楼、1栋26层小户型公寓以及三层商业裙楼公寓、写字楼、高层（商住办公综合体）均价7300元/㎡7000元/m25800元/m2户型面积二房：94-108m2，三房：127-135m2，四房：171-176m2一房：34m2-40m2二房：64m2-71m2二房81m2-105m2，三房106m2-136m2，四房138m2-158m2销售状况5.31开盘，一期推出1、4号楼，共3.31万平方米，销售率50%左右，回款约1.8亿写字楼剩余较多，市场冷淡剩余较多，四、五月销售冷淡，成交量非常低，四月只成交一套产品特色本项目开发商力高国际具有一定的外来品牌优势，规划中还有五星级酒店，项目树立了高尚综合体形象商住型小户型，宜商宜住，功能转换简便，在推广方面有活动空间。区位不具备太多优势，推出了大量优惠活动，以激活市场。客户特征洪城大市场私营业主，西湖区政府公务员等本地客户较多，投资为主。本地客户为主，投资型客户较多。丰富的商机、多样化的资源、地段的吸引力、完善的配套以及发达的交通产品形式以高层、酒店为主。档次较高，高尚住宅，户型多样，满足不同人群的需求。来自全市范围，辐射周边县市，以洪城大市场私营业主、西湖区高薪公务员和大型企事业单位干部为主，投资客户较多。区域内均价已经达到了6000元/平米以上，精装修酒店式公寓7800元/平米左右。依托资源产品形式客户特征价格平台青山湖板块：位于南昌市东郊，距离市中心较近，青山湖的资源优势使得项目区域价值与中心区媲美，住宅均价7000元左右。典型楼盘中大青山湖恒茂国际都会香溢花城规模占地面积230000平方米，总建筑面积270000平方米，容积率1.50总建筑面积36万平方米，其中住宅22.5万，商业13.5万，容积率1.93占地面积483000平方米，总建筑面积500000平方米，容积率1.50产品形式别墅、多层、花园洋房、小高层、高层二房：94.88m2三房：110.14m2-121.39m2四房：160.69m2别墅、多层公寓、花园洋房、小高层、高层均价6500元/平方米8500元/m2别墅约17000元/㎡湖景约6000元/㎡户型面积二房：96m2-103m2三房：124m2-154m2一房：34m2-40m2二房：64m2-71m2一房41.88m2二房79m2-117m2三房：96m2-183m2四房154m2-202m2销售状况区域竞争压力大，最近销售冷淡。项目一期基本售罄，二期第一批剩余少部分的四房和二房，“楼王”湖中岛64套即将推出，价格未定香溢花城湖景小高层2008年5月17日开盘，开盘后销售了70%左右，之后销售量减少产品特色本项目前期推广较好，在市民中树立了较好的印象，具备较高的影响力。在市场冷淡的情况下，采取了降价促销的措施。项目以恒茂的品牌和地段优势，获得广大置业者的追捧，本项目是继恒茂国际花城后又一个经典的项目。以环境为卖点，举办中秋欣赏会、摄影比赛吸引客户。客户特征以本地客户为主，主要是中高层收入者。上海路周边的生意人，退休干部以及政府有级别的公务员以本地客户为主，主要是中高层收入者，企业主、公务员居多自然资源丰富、环境优美、规划完善、配套设施齐备以及客户区域认可度高产品形式以高层、小高层、别墅为主。大多为高尚住宅，区域大盘较多，具有较好的配套设施。主要来自青山湖周边区域，向南昌及周边县市辐射，以高收入者为主。区域内房价差别较大，均价6500元/平米以上，小高层、别墅价格较高，别墅均价17000元/平米左右。依托资源产品形式客户特征价格平台红谷滩板块：南昌市政府重点发展的新区，未来将成为南昌集行政办公、居住和商务为一体的城市中心区，住宅均价5000元以上。典型楼盘凤凰城联泰香域滨江洪城比华利规模总占地面积478亩，总建筑面积56万平方米，容积率1.73占地面积565800m2，建筑面积2000000m2，容积率2总用地78501.00平方米，总建筑面积为138418.37平方米，总户数1055户，容积率1.5产品形式多层、小高层、高层、联体别墅多层、小高层、高层、别墅，商业、娱乐5F花园洋房、32F高层、情景多层、沿街商铺均价4900元/m25300元/m25300元/m2户型面积两房86-92m2、三房123-138m2两房83-89.48m2，三房121-145m2，四房145.3-151m2公寓32－45m2，两房90－110m2，三房120-152m2销售状况05年1月13日开盘，现房销售，04年9月开始销售，一年半销售1500套1期已经售磬，2期2007年11月开盘，3期年底开盘,在售小高层，已售50%以上一期售罄，二期销售率约70％，三期销售不到30％产品特色产品价格低，现房销售，旁边有外国语学校项目位于地段优越，将联泰双盘联动，共享一个售楼部，增加现场人气及丰富产品线。本项目一二期以花园洋房打动市场，吸引了一部分喜欢中高端客户，三期以投资客为主。客户特征以红谷滩周边为主，自住客户为主自住客户为主，红谷滩区公务员，国企员工等自住客户为主，红谷滩区公务员，国企员工等政府的优惠政策、低廉的土地价格、丰富的自然资源以及优越的区位优势。产品形式以高层、小高层、酒店和酒店式公寓为主，户型多样。目前在售的项目中有大量的商住楼。客户主要来自南昌本地，红谷滩周边为主，包括政府官员、企事业单位离退休干部、高校教师、高级白领以及私营业主等。区域内均价已经达到了5000元/平米以上，精装修酒店式公寓7000元/平米以上，小高层均价5500元/平米左右。依托资源产品形式客户特征价格平台京东板块：南昌市郊区，主要围绕在艾溪湖西岸，区域内最具典型的案例为万科四季花城和世纪风情，目前片区内住宅均价4500元左右。典型楼盘万科四季花城世纪风情规模占地930亩，建筑面积70万M2，容积率1.20总建筑面积52万平方米，一期20万，二期19万，三期13万产品形式多层、小高层、高层多层、小高层、高层均价4800元/m25200元/m2户型面积一房43-69M2，两房70-99M2，三房101-150M2，四房148-167M2。一房46-66M2，两房82-113M2，三房101-134M2，122-145M2四房。销售状况年消化量10万平方米左右，总共推出3386套，销售2587套，目前可售799套。一期售罄，二期剩余少量单位，三期六月推售。产品特色本项目万科具有一定的外