万科-公寓市场研究报告

龙门销售组2014年4月公寓市场研究报告2•产品演变、使用功能、标准层、附加价值、推广诉求、租金情况、小结郑州公寓概况•住宅市场、商业市场、公寓市场、小结郑州公寓市场分析•中原万达广场SOHO、二七万达广场SOHO、美景芳邻、京莎广场、正商城航海公寓、小结郑州公寓典型项目销售分析•构成、投资客户、办公自用客户、过渡刚需客户、小结郑州公寓客户分析3公寓市场概况——产品演变：由于限购政策和市政规划的限制，目前郑州公寓市场产品多以40年产权商业产品为主，少量70年产权的住宅产品，后期用途模糊；未来将呈现70年产权公寓在市场上逐渐消失、40年产权公寓成为公寓市场主流的趋势过渡置业出现，创新性loft，居住为主公寓出现70年产权公寓逐渐稀缺40年产权公寓大量出现出售以40年产权为主但后期用途模糊市场上纯写字楼不能满足需求，公寓产品以办公产品出售，产权为40年产权；例：财富广场随居住型公寓的发展，新兴loft产品受到较多客户欢迎，以居住为主的公寓开始出现；例：利海托斯卡纳限购政策出台，导致70年产权住宅型公寓开始逐渐稀缺，40年产权办公公寓大量出现；例：美景芳邻、鑫苑Mark国际•为规避市政规划，公寓普遍以40年产权进行销售，但后期用途比较模糊；例：永和宇宙星2001年—2005年2006年—2010年2011年—2012年2013年至今美景芳邻利海托斯卡纳财富广场永和宇宙星公寓产品以办公出售产权为40年产权办公用品4公寓市场概况——使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分作为办公应用；40年产权公寓多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产品；真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公寓将成为未来发展趋势所属区域项目名称容积率层数、层高户型面积（㎡）物业类型产权金水区绿城MINI国际3.5共25层/4-8层层高3.3米、9-25层层高3.25米55-88㎡居住型公寓40年金林中心5.41、2单元34层、3单元32层/2.9米35-88㎡居住型公寓70年翡丽公馆4.920层/LOFT层高5.1米30-43㎡一房、62-91㎡两房，116-130㎡三房住宅+LOFT70年瀚海爱特中心3.529层/3.3米46-70㎡SOHO70年开祥御龙城4.5133层/2.9米-3米56-92㎡居住型公寓70年二七区中投汇金城10.128层/3.3米38-60㎡一房、86-98㎡两房居住型公寓70年京莎广场5.9922层/3.6米32-64㎡，100㎡居住型公寓40年27层/3.3米50-91㎡，280㎡复式SOHO40年正商城2.9932层/3米59㎡标间，68-72㎡一房居住型公寓40年德润黄金海岸324层/2.9米40-80㎡居住型公寓70年万千世纪城——34层/2.9米41㎡标间，56㎡一房，80-82㎡两房居住型公寓70年升龙城5.634层/2.9米42-64㎡一房，73㎡两房，115㎡三房居住型公寓70年管城区亿嘉未来国际公寓5.9530层/2.9米47-93㎡居住型公寓70年惠济区昌建誉峰2.9922层/3.4米42㎡标间，60-66㎡一房，72㎡两房居住型公寓70年高新区龙汇国际4.9918层、19层/4.8米38-79（二层为赠送）LOFT40年华强城市广场427层、30层/2.9米64㎡一房，70-81㎡两房，86-91㎡三房居住型公寓40年中原区乐丁广场2.9915层/4.75米56-69（二层赠送）LOFT40年郑东新区中晟新天地734层40-95㎡酒店式公寓40年永和宇宙星730层/3.6米62㎡-77㎡标间、136㎡一室一厅居住型公寓（15-29层）40年汇艺悦公馆5.9929层/3.2米49-69㎡标间，112㎡两房居住型公寓40年经开区晶诚花园4.524层、25层/2.9米55-168㎡公寓（富士康定制）70年冠达V8公寓412F、16F、22F35-85㎡居住型公寓70年郑州在售公寓目前多数集中在金水区和二七区，普遍为满足高容积率产品；层高多数以2.9米普通住宅层高为主；公寓面积多数集中在40-80㎡，以标间和一房为主；70年产权公寓多于作为居住型产品运用，部分项目用作办公；但40年产权公寓产品以soho为主，商住两用。5公寓市场概况——标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写字楼配比；梯户配比大于1:3;标准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型所属区域项目名称标准层面积电梯配比梯户比金水区绿城MINI国际960㎡1：42005T16金林中心1500㎡1：61251、2单元：3T8；3单元：2T6翡丽公馆1625㎡1：65005T35瀚海爱特中心1200㎡1：26006T22开祥御龙城900㎡1：67254T12二七区中投汇金城850㎡1：57254T14京莎广场600㎡1：56663T19——2T7正商城1809㎡1：61663T10德润黄金海岸1200㎡1：105663T22万千世纪城800㎡1：26333T14升龙城2500㎡(3个单元)1：18935T16管城区亿嘉未来国际公寓800㎡1：77333T14惠济区昌建誉峰690㎡1：39004T12高新区龙汇国际2000㎡1：93754T13/4T11华强城市广场690㎡1：81663T6中原区乐丁广场1500㎡1：50004T18郑东新区中晟新天地1300㎡1：41437T28永和宇宙星2000㎡1：37508T30汇艺悦公馆1220㎡1：54506T21经开区晶诚花园1800㎡1：112504T14/4T18冠达V8公寓2000㎡1：57147T25公寓平层面积类似于写字楼平层面积，集中在1200-1500㎡之间；永和宇宙星作为办公产品，平层面积较大，升龙城和冠达V8公寓为多个单元连接；电梯配比集中在1:200-1:300之间，低于写字楼办公的舒适度；但相对于住宅，梯户比过大，不利于后期居住的舒适度；公寓梯户比均较大，可满足较高容积率项目的需要，同时也可以满足90/70政策。开祥御龙城19#平层图升龙城1#2单元平层图6公寓市场概况——附加价值：除边缘地区外，郑州公寓多为双气；目前郑州市场上的精装修或者为提高溢价做的简装，或者为提高客户关注度而做的假装修；受政府层高要求，loft发展受限，未来平层创新将集中在软装、精装修等附加值方向所属区域项目名称单、双气是否精装修金水区绿城MINI国际双气否金林中心双气否翡丽公馆双气精装修瀚海爱特中心单气否开祥御龙城双气否二七区中投汇金城双气否京莎广场单气否正商城双气精装修二七万达SOHO无单双气精装修，装修标准1500元/㎡，包含家电（空调、热水器、浴霸、电磁炉）德润黄金海岸单气精装修，标准在1000元/㎡以上万千世纪城双气否升龙城双气否管城区亿嘉未来国际公寓双气否惠济区昌建誉峰双气否高新区龙汇国际双气否华强城市广场双气否中原区乐丁广场单气否郑东新区中晟新天地无单双气精装；酒店装修永和宇宙星无单双气装修标准2000元/㎡汇艺悦公馆无单双气否经开区晶诚花园双气否冠达V8公寓——简装除边缘地区项目为单气，郑州市场上公寓产品多以双气为主，提升客户后期办公、居住的舒适性，郑东新区项目位于高铁片区，属于办公产品，没有单双气之分；公寓产品很少有精装修项目，部分产品如正商城即使做精装修也是为了先提升产品价格，后期降低价格而做的假装修；冠达Ｖ８公寓为富士康配套公寓，故仅作简装，其他做精装修产品项目是为了突出其产品差异化，吸引客户。7公寓市场概况——推广诉求：针对不同的客户群体，推广时主要针对投资和自住两种客户类型进行宣传；针对投资客户，主要突出项目地段及投资价值；针对居住客户，以年轻群体为主，突出配套完善，突出年轻化、时尚感和创意性。郑州公寓产品在进行营销推广时主要分为居住和投资两种类型进行推广，针对不同的客户群体打造不同的推广方式；针对投资客户，主要突出其地段、投资价值，吸引其目标客户群体；针对自住型客户群体，则作为过渡性产品，强调其配套；目前郑州市场上，公寓产品用途多为投资型产品，吸引投资客户。项目名称主推广语卖点梳理正商城航海公寓航海路地铁口双气精装小公寓地段、精装、配套金林中心先试住再投资投资中晟新天地避“熟”胜地，最私密的行政公寓区位、地段、服务德润黄金海岸致我们终将逝去的租房小时代产品、情感翡丽公馆翡丽首席公馆不只是城中心地段京莎广场地铁口鞋城旁创业投资臻品地段、投资乐丁广场领创郑州成长型LOFT户型稀缺性华强城市广场二环旁稀缺住宅式公寓即将开盘地段永和宇宙星投资精装公寓收益领先一步投资中原万达广场万达中心之上·万全投资小户型投资升龙又一城大学城双地铁青春爱情公寓区位、配套8公寓市场概况——租金情况：郑州公寓产品多集中三环周边，已入伙公寓主要集中在金水区和郑东新区；办公类型公寓租金高于居住型公寓租金，居住型公寓租金同地段关系紧密，管城区公寓项目入驻率均在80%以上所属板块项目名称租金(元/天/㎡)入住率物业类型二七区升龙国际中心1.145%居住型管城区首座国际广场1.1980%居住型管城区美景鸿城（两室一厅60㎡）0.8385%居住型金水区名门盛世1.3690%居住型经开区美立方1.230%loft郑东新区景峰国际2.050%soho中原区中原新城0.975%居住型对居住型公寓份区域进行比较，租金最高的为金水区1.36元/天/㎡，其次为管城区首座国际广场（未来路商城路，位置优越）为1.19元/天/㎡；对不同物业类型的公寓进行比较，作为soho的郑东新区项目租金最高为2.0元/天/㎡；居住型公寓的入住率相较其他物业类型更高；对不同区域的居住型公寓进行比较，金水区入住率最高，其次为管城区。晶诚花园在售项目入伙项目翡丽公馆永和宇宙星汇艺悦公馆金林中心名门国际首座国际广场京莎广场冠达V8公寓富田财富广场正商城亿嘉未来国际公寓中晟新天地绿城MINI国际昌建誉峰龙汇国际华强城市广场乐丁广场中原新城瀚海爱特中心开祥御龙城升龙城升龙国际三环中投汇金城德润黄金海岸万千世纪城9概况小结：产品演变：由于限购政策和市政规划的限制，目前郑州公寓市场产品多以40年产权商业产品为主，少量70年产权的住宅产品，后期用途模糊；未来将呈现70年产权公寓在市场上逐渐消失、40年产权公寓成为公寓市场主流的趋势；使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分作为办公应用；40年产权公寓多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产品，真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公寓将成为未来发展趋势标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写字楼配比；梯户配比大于1:3;标准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型；附加价值：除边缘地区外，郑州公寓多为双气；目前郑州市场上的精装修或者为提高溢价做的简装，或者为提高客户关注度而做的假装修；受政府层高要求，loft发展受限，未来平层创新将集中在软装、精装修等附加值方向；推广诉求：针对不同的客户群体，推广时主要针对投资和自住两种客户类型进行宣传；针对投资客户，主要突出项目地段及投资价值；针对居住客户，以年轻群体为主，突出配套完善，凸显年轻化、时尚感和创意性；租金情况：郑州公寓产品多集中三环周边，已入伙公寓主要集中在金水区和郑东新区；办公类型公寓租金高于居住型公寓租金，居住型公寓租金同地段关系紧密，管城区公寓项目入驻率均在80%以上。10•产品演变、使用功能、标准层、附加价值、推广诉求、租金情况郑州公寓概况•住宅市场、商业市场、公寓市场郑州公寓市场分析•中原万达广场SOHO、二七万达广场SOHO、美景芳邻、京莎广场、正商城航海公寓郑州公寓典型项目销售分析•构成、投资客户、办公自用客户、过渡刚需客户、小结郑州公寓客户分析11住宅市场——供求关系：2013年，郑州商品住宅市场月度供求整体上呈波动态势，整体市场