武汉文化创意产业园专题：江城壹号、楚天181文化创意产业园

CentalineConsultants本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。武汉文化创意产业园专题Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010武汉文化创意产业园区扫描：已有江城壹号、楚天181、汉阳造、昙华林等30家左右创意产业园，目标打造全国文化创意产业强市武汉文化创意产业园区扫描＞汉阳造：以前是原鹦鹉磁带厂、824工厂、国棉一厂、汉阳特汽等一批工业企业厂房，现在改造成了绘画、摄影、设计等工作室，保留历史风貌，饶有风味；＞昙华林艺术区：这里是中国近代教育的发祥地，有着一批优秀的历史文化建筑，沿途可看到雕塑、汉绣等艺术工作室和大小画廊、艺术沙龙、书吧及各类艺术展览、艺术创作、艺术培训机构，被誉为武汉的“798”；＞花园道：由原中南汽修厂厂房建成，主导产业是建筑、装饰和平面设计，聚集了香港优麦、日本伊东世家、U80空间等一系列国内外知名创意型企业；＞光谷数字创意产业园：江集国家动漫产业园、国家数字媒体中心、集成电路设计园、工业设计产业园几大核心区域，使该园区成为武汉创意企业最大的集合区；＞江城壹号”文化创意园：由28幢老厂房组成，是目前武汉最大体量的花园式时尚文化创意产业园＞楚天181文化创意产业园：原为湖北日报传媒集团的印刷厂房，现已建成集孵化、展示、交易、原创为一体的复合性创意园。；迄今为止，武汉市文化创意产业园已有30家左右。据悉，武汉市已制订未来发展目标：文化创意产业收入达10000亿元，产业增加值3000亿元、占GDP比重达15%左右，成为全国文化创意产业强市汉阳造文化创意产业园楚天181文化创意产业园Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010Part1江城壹号Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010项目概况：占地100多亩，建筑面积约7.1万平米，由28幢老厂房组成，目前武汉最大体量的花园式时尚文化创意产业园项目概况：＞“江城壹号”文化创意园，位于武汉市硚口区南泥湾大道118号，项目占地100多亩，建筑面积约7.1万平方米，实用面积约为66300平方米，由28幢老厂房组成，容积率为0.9，是目前武汉最大体量的花园式时尚文化创意产业园；＞项目选址为原为武汉轻型汽车厂，由市土地储备中心收储后交由硚口区委托运营管理，区政府于2010年正式和运营单位签订15年加10年的租赁运营协议。由武汉圣博福康文化创意发展有限公司进行投资建设和运营管理；＞圣博华康文化创意投资股份有限公司创立于2001年，是国内专业的创意园区开发商和运营商。先后投资运营过亚町创意工坊、陆家嘴波特营、上海2577创意大院、徐州彭城壹号时尚街区。作为一家上海企业投资武汉项目，也是看好武汉整体的商业潜力。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目基础信息：商业街铺4层，层高4-6米，开间面积60-1000平米，租金79-90元/平米/月（含物业管理费），交通通达性一般江城壹号＞对外交通：解放大道连接江汉区和瑞典宜家、中环连接江岸区、汉阳区，发展大道直达汉口火车站和天河机场。项目附近有古田四路硚口区法院公交车站、古田四路轻机厂公交车站两个站点，经过的公交线路有219路、541路、550路、602路、712路，最远可直达到沿江大道龙王庙、钟家村、阅马场、白沙洲大道、汉口江滩、徐东等地，到达武汉三镇的公交车路线较少且单一；＞轨道交通：1号线（已通车）古田四路站可达本项目，但距离仍有约2站路，同时还有7号线（规划）。项目地址武汉市硚口区南泥湾大道118号运营商武汉圣博福康文化创意发展有限公司建筑规模占地100多亩，建筑面积约7.1万平方米物业类型商业街铺楼层1-4层层高4-6米容积率/绿化率0.99/39.60%开间面积60-1000平米租金79-90元/平米/月（含物业管理费）停车位474个Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010项目产品分析：集时尚餐饮、文化消费、休闲娱乐、创意办公、非物质文化遗产等业态于一体，多元业态有机融合整体规划图整体规划：多元业态有机融合，从业态规划看，“江城壹号”将园区划分为时尚体验区、文化休闲区、美食风情区及创意办公区，定位为集创意办公、创意展示、创意体验于一体的综合性文化创意时尚园区。集时尚餐饮、文化消费、休闲娱乐、创意办公、非物质文化遗产等多元业态于一体，给予市民一园式、体验式、集聚式的生活服务。＞非遗展示和体验区域：项目将以硚口区和武汉市的非物质文化遗产传承人工作室为重点，专门设置了非遗展示和体验区域（3000平方室内，3000平方公共场所），以直接现场制作，电子化展览、演艺和互动参的文化体验，加强全国和国际性的非物质文化活动交流，将生动和传播历史文化价值。同时提供专门区域（5000平方），对当现代以手工、艺术相结合的时尚产业(陶艺、手工制衣)进行现场推广，为未来非物质文化遗产的发展提供平台；＞文化娱乐区：重点引进4D院线(小马奔腾)、现代书吧、音乐酒吧、歌厅、国际酒廊、画廊、动漫游戏、艺术培训等内容约20000平方米的主流文化消费产业，建设一个文化交流与交易、感受和享受相融全的文化产业示范区。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010建筑特色（1/2）：整体遵循“修旧如旧、补新以新”的改建方式，保留历史空间记忆的同时增加时尚符号和人文功能＞在建筑空间表现上，设计师按照“修旧如旧、补新以新”的改建方式，将28幢废弃的老厂房改造成个性十足的创意产业园。走进“江城壹号”，能看到彩色汽车串成的“糖葫芦”雕塑、废旧机床齿轮搭造的艺术品，婚礼创意的爱情梦工厂，还有古色古香的创意产品。保留历史的空间记忆的同时增加时尚符号和人文功能，并且将园区全面开放式环境布局，让人们能感受到历史的片段和接受时代的信息；＞建筑应用元素：〉内部保留原有厂房的建筑，运用钢架、楼梯等元素制造出工业的随性感；〉外部主要用红色的砖墙面，保留原来历经风雪的斑驳墙面；〉标志性建筑运用汽车、星座等元素，彰显园区创意性；〉五大主题广场；〉工业遗存间点缀欧式建筑、海派石库门，感受历史与时尚双重风情。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010建筑特色（2/2）：体现在建筑外墙、厂房内部结构以及厂房空间分割重组等各个方面厂房内部结构：保留老工厂的建筑钢架构，红砖朱瓦，体现工业设计感，旋转楼梯设计增添艺术氛围建筑外墙以红色砖墙为主导元素，形式不拘泥，创意涂鸦随处可见，创造出轻松亲近的街区氛围厂房空间再分割与重组创造出的新环境，上下两层LOFT设计，空间感强，商业利用价值高Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010配套与服务：美食、商业等基础配套齐全，打造创意特色文化平台、创造主体品牌活动，并争取财务、税务等政策扶持配套与服务：＞基础配套支持：在园区内建设约10000平方的风情美食街和5000平方米沿街广场的品牌特区，既有国际知名休闲品牌，也在本地特色的主题餐饮；＞营销策略支持：在整体运营中，与文化企业联营和合营，对文化创意企业进行投资或者辅导，并且创造新的文化运作项目，如“微电影”的孵化，“三创中心”建设，文化“三千步”项目的投入和培育等，以打造创意园最具特色的文化平台；＞企划宣传支持：联动商家和社会的品牌企业，长期打造园区的主体品牌活动，如嘉年华倒计时，群众性艺术展演，时尚选秀等，让园区成为流动的时尚舞台，并通过多元的传播，向社会传递文化创意信息（时尚杂志和网络）；＞政策支持：财务、税务、工商一园式服务，优先获得更多政策扶持。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010运营招商：品牌先行，产业扶植，颠覆了自身利润最大化的常规运营模式，追求自身价值与商家价值的叠加，共同成长＞有着“上海的苏荷”、视觉产业的“硅谷”的上海田子坊时尚精品早已为武汉的小资达人们所熟知。作为田子坊的股东，圣博华康把闻名世界的田子坊文化创意时尚街引入“江城壹号”。田子坊及其所属商家原创品牌和产品将全面入驻园区，与先期引进的音乐中心、设计中心、微电影制作中心等共同形成浓郁的创意文化氛围。“江城壹号”的小马奔腾影院，除了电影放映外，还打破了以前制作与放映异地的模式，将导演工作室和制片工作室同时开进园区，通过与公众的交流，制作、放映影片，让大众了解影视文化、感受影视文化，让看电影这一简单的娱乐方式变得有趣、更具魅力。＞商家选择：看重的是企业所能带来的文化价值的延伸。商家有自己的文化输出，或者一种生活方式、或者一种办公理念、或者一种历史沉淀、或者一种产业思潮。具有品牌生长价值的，具备新的消费模式引领力的文化创意品牌；＞运营模式：引导商业模式的创意化，把商家的品牌、“江城壹号”品牌、硚口文化时尚街区品牌实现互动，造商、润商、富商的共同成长模式，在这个文化创意产业平台之上，入驻企业与园区一起快速成长，获得产业扶植和和品牌增值。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010项目营销分析：创业梦想秀或是亚洲最大3D艺术展等一系列的活动，提升社会关注度，加深在青年群众中的影响力典型活动介绍：＞亚洲最大规模3D展：在武汉3D艺术展并非首次亮相，但是展馆面积达3000平方，展示周期3个月，展出52幅全新创作的爱国主义题材的3D作品等如此大规模的展览尚属首次。展览主题明确各具特色，为观众带来一场丰富的视觉盛宴；＞2013年武汉青年创业梦想秀初赛，参赛人员为通过书评的90组创业人员，他们将进行五分钟简介，并且有五分钟评委提问环节，最后由评委打分评选出进入复赛的30组创业人员；＞全国首创“新浪微博美食街”通过商业与新闻的双渠复合宣传及各种线上平台合作吸引商户与消费群。同时，“欢乐小马电影城”地理位置毗邻美食街，最大程度将游客吸引在园区之内。入住商家一改以往单打独斗模式，一家商户的信息在线上扩散将牵动整个线下“新浪微博美食街”，进而影响所有入住商户，形成联动，共赢效应。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010案例借鉴以及思考点：建筑特色整体遵循“修旧如旧、补新以新”的改建方式，保留历史的空间记忆的同时增加时尚符号和人文功能，并且将园区全面开放式环境布局，让人们能感受到历史的片段和接受时代的信息配套服务集时尚餐饮、文化消费、休闲娱乐、创意办公、非物质文化遗产等多元业态于一体，多元业态有机融合，美食与商业等基础配套、打造创意特色文化平台、创造主体品牌活动，并争取财务、税务等政策扶持运营招商品牌先行，产业扶植，颠覆了自身利润最大化的常规运营模式，追求自身价值与商家价值的叠加，共同成长问题与思考项目周边无学校、居住人群以普通居民为主的现实条件下，周边艺术氛围明显较为匮乏。受交通不便因素制约，对外部人群的吸引受限，消费人群也受到住宅底商及汉口中心商圈分流，因此，项目文化创意面临“曲高和寡”，甚至沦为周边居住区商业配套的危险。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010Part2楚天181文化创意产业园Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010项目概况：占地60亩，现有厂房5栋，全国首家“以现代传媒为主体”的特色文化创意产业园项目概况：＞“楚天181文化创意产业园”位于武昌区东湖路181号，湖北日报传媒集团院内，与国家级风景旅游区东湖仅一路之隔，园区周边文化企事业单位聚集，有“文谷”之称，环境优美，交通便利；＞“181”是湖北日报传媒集团的门牌号，“楚天”为湖北日报传媒集团着力打造的文化品牌。此外