物业公司工程部工作手册

工程部工作手册编制：日期：审核：日期：批准：日期：声明：工程部工作手册未经许可，不得翻印。责任部门：工程部目录……………………………………………工程部组织架构……………………………………………工程部经理职责……………………………………………工程部主管职责……………………………………………工程部领班职责……………………………………………维修工职责……………………………………………弱电工职责……………………………………………给排水工职责……………………………………………土建工（泥工）职责……………………………………………配电工职责……………………………………………设备保养与维修制度……………………………………………工程管理交接班制度……………………………………………机电设备的中修、大修管理制度……………………………………………设备巡视检查制度……………………………………………配电室工作制度……………………………………………电梯安全管理制度……………………………………………电梯机房管理制度……………………………………………工程设施、设备维修维护保养修缮工作程序……………………………………………入户维修操作程序……………………………………………用户报修工作流程……………………………………………强电突发事件应急方案……………………………………………电梯系统突发事件应急方案……………………………………………机械管道系统突发事件应急处理方案……………………………………………维修服务规程作业指导书……………………………………………供配电设备维修保养规程作业指导书……………………………………………给排水设备维修保养规程作业指导书……………………………………………机电及其它设施维修保养规程作业指导书……………………………………………水箱管理规程作业指导书……………………………………………中控室设备维修保养规程作业指导书……………………………………………消防栓的保养规程作业指导书……………………………………………外管网维修保养操作规程作业指导书……………………………………………工程部工作考核评分细则……………………………………………工程工作范围及细则工程部组织架构图工程部经理工程主管给排水工配电工弱电工维修工土建工工程部经理岗位职责1、在总经理的领导下，负责公司所辖房屋建筑、公共设施、机电设备的技术管理工作，制定本部门的各项制度及应急措施。2、对管理处工程维修部工作的检查指导，对发生重大事故组织调查分析及处理工作。3、负责制定年度维修保养计划及三电节能计划。4、负责参与楼宇工程验收交接工作，组织新接物业的机电设备调试运行。5、负责管理处提交的分、包合同的制定、审核、采购、监督，工程维修物品申购的审核。6、负责本部门招聘的新员工面试工作及本部门员工培训考核计划制定。7、负责根据实际情况，组织调配各管理处工程人员、工程设施设备和维修工具。8、完成领导交待的其它工作。工程部主管职责1、负责组织对机电设备、公共设施、日常运行、保养和维修工作安排与工程质量跟踪。2、负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织本部门员工参与实施。3、负责对工程维修人员的维修保养工作提供工作指导及检查、监督。4、负责本部门物品采购计划的汇总。5、负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。6、负责外委维修的联系工作。7、负责指导建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、整理设备技术资料、档案，做到设备档案齐全。8、参与工程接管与验收，监控二次装修质量。9、督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养记录。10、组织人员对遗留工程及改造工程、房屋翻新的施工与质量验收。11、负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识。12、负责对工程维修部员工的检查、考评。13、负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正。14、负责组织对申购物品的检查。15、负责指导对分包方的监管。16、负责贯彻落实公司制定的各项规章制度的实施。17、负责对工程维修部各岗位人员工作的日检、周检及月检的组织。18、完成管理处主任交待的其它工作。工程部领班职责1、带领全班员工，按质按量及时完成各项维修保养工作。2、组织员工技术练兵，带领全班员工掌握本岗位设备技术性能，确保设备正常运行。3、以身作则，技术精益求精，遵章守纪，严把质量关。4、制定物品采购计划，报主管汇总。5、配合主管收集、整理、建立设备台帐、设备卡、技术资料，督促员工做好设备运行记录、维修保养记录，并收集上交归档管理。6、参加并带领工程维修人员参与设备大、中修，及时处理突发事件。7、配合主管做好员工的思想工作。8、督促员工按时抄水、电表，及时通知用户交纳水、电费，杜绝偷电、漏电行为。9、牢固树立安全第一思想，遵守安全制度，坚决制止违章操作。10、安排班内每天工作，同主管一起按规定检查、落实。11、完成主管交办的其它工作任务。维修工职责1、负责小区供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。2、熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时完成维修任务。3、负责供配电设备运行的操作、监控、记录。4、供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。5、负责配合消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。6、每月按时抄表，及时督促用电单位、业主按时缴纳电费。7、牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。8、经常检查有无偷、漏电及违章线路架设，发现问题及时处理或向领导报告。9、负责责任区域内的清洁卫生工作。10、负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。11、负责本岗位用电设备的监护管理。弱电工职责1、负责电梯、水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理，及时、准确地完成维修任务。3、负责督促、协助专业维修单位做好维修保养。4、负责申请购买维修所需的材料及元件报主管后上报公司。5、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整，根据运行状况做维护保养，并作好记录。6、认真做好工程维修部主管或班长安排的其它工作任务。给排水工职责1、负责小区内给排水设备的运行、监控、维护、保养工作。2、负责水池(箱)的管理对水池(箱)的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。确保向业主（住户）供应卫生合格的用水。3、熟练掌握辖区内管网情况和设备技术性能，确保设备运行正常。4、确保给排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。5、负责业主（住户）水表的抄查及派单，及时督促用户按时缴纳水费。6、负责编制给排水设备的技术档案，负责申报给排水备用品、备用件计划。7、开展节约用水宣传。8、负责责任区域内的清洁卫生工作。9、每月至少一次疏通地下排污管网。10、认真完成管理处安排的其他有关工作。土建工（泥工）岗位职责7、负责房屋本体公用配套设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及保养。8、服从工程维修部主管及班长的工作安排，协助其他维修工做好各项维修工作。9、负责管理处内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷砖、瓷片等公共设施的维修及养护工作。10、负责房屋天面隔热保温层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。11、负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房、防盗网、停车场防护栏及小区内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。12、负责土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修、小补应及时修完。13、配合水工确保辖区内地上、地下排污管（沟）、雨水管（沟）道的畅通。14、认真完成工程维修部交给的其它任务。15、遵守公司的各项规章制度。配电工岗位职责一、掌握供电系统线路布置情况、设备技术性能及实际操作规程。二、坚守岗位，定时巡视配电房、水泵房设备，掌握设备运行情况，注意负荷变动，发现异常情况分析原因及时处理，认真做好运行记录及巡查记录。三、发生人身触电事故和火灾事故时，值班人员应立即断开有关设备的电源，以进行抢救。四、认真抄录各种仪表数据，监视负荷变化。五、做好防小动物、防水、防火工作，确保安全运行，认真经常巡视设备并做好记录。六、发生事故或停电时头脑保持冷静，按规程操作，及时排除故障，执行工作票制度、操作票制度，正确停、送电。七、按时上、下班，不脱岗。紧急事故未排除严格执行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班两班协同排除，并详细记录故障情况，且及时汇报。八、经常保持配电房、变压器房、值班室内外的清洁卫生.工作。九、持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导及部门分配安排。十、严格遵守安全操作规程，除经主管批准并制订可靠的安全措施外，一般情况下不允许带电作业，停电作业线路柜的主开关要及时挂上“线路检修，严禁合闸”牌。十一、管理好安全用具和设备，认真做好环境卫生工作。十二、配电工应不断加强业务学习，提高专业技术水平设备保养与维修制度1.0目的维护好设备设施，保证设备最大限度的使用及保证维修人员的安全及设备性能完好。2.0适用范围对管理区域的设备、设施维修保养3.0职责预防为主。坚持日常保养与计划维修并重的原则，使设备、设施经常处于良好状态。4.0管理制度4.1工程部各专业技术人员要求对设备做到：“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用，会保养，会检查，会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑，维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。4.2工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。以专业修理为主，同时由工程部协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。4.3由工程部各专业技术主任制定科学的保养规程，设备维修后要认真填写设备维修登记卡，合理制定维修计划。4.4修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜力，提高经济效益。工程交接班制度1.0目的：为了确保设备的安全运行及在运行过程中出现的问题被及时发现，使下一班工作人员能进行正常的工作做好准备。2.0适用范围设备机房3.0管理规定3.1值班人员应按巡查表认真填写巡查内容，发现问题及时解决，当班出现的问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。3.2值班人员必须在交接班前做好机房的环境卫生工作。3.3接班人员必须提前15分钟进岗接班，对上班情况应了解清楚，并办理好交接班手续方可下班。3.4接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续后方可下班。3.5除值班人员外，无关人员未经允许不得进入机房。4.0相关记录和表格《交接班表》工程设备交接班表序号设备运行情况交班人签字交班时间接班人签字接班时间备注备注：交接班时应严格填报交接班表，并详细填写设备在当班运行的状况，如设备在运行中出现问题，须将处理结果清楚的填写在备注中，以备下一班人员及时了解设备的运行情况。填写时需用正楷字体。机电设备的大、中修管理制度1.0目的保证设备恢复和达到应有的运行标准和技术要求。2.0适用范围所有正在运行的设备。3.0管理制度3.1中修规定中修工程是指设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体和更换少量磨损零部件，以保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下次修理，零配件更换一般应控制在10-30%。3.2大修制度大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有的性能。更换率一般不超过30%。附机电设备大、中修计划表。4.0相关记录和表格《零部件更换及大、中修记录》零部件更换及设备大、中修计划设备名称产地单位、台、吨数量造价合计完成日期负责人备注：设备巡视检查制度1.0目的为了确保设备安全正常运行，保证用户、业主生活的正常进行。2.0适用范围设备机房3.0管理规定3.1设备责任人每周要对所管辖的设备进行一次巡视检查，检查结果记入“各设备房检查记录表”中。3.2巡视检查转动设备是否灵活，有没有拖卡现象，设备是否有异声、异味。3.3巡视检查设备油位及各种仪表指针指示是否完好。3.4巡视检查设备是否有跑、冒、滴、漏现象。3.5巡视