物业工程部管理手册

安徽万吉商业有限责任公司1万吉广场《物业工程管理手册》RQ:201604目录安徽万吉商业有限责任公司2一．工程物业部组织人员架构图...........................................................................41.人员架构..................................................................................................42.人员岗位编制依据.....................................................................................5二．部门职责说明...............................................................................................6三．物业工程管理制度........................................................................................71.开闭店管理制度：.....................................................................................72.安全巡逻制度：........................................................................................73.物品出入管理制度：..................................................................................74.红外报警管理制度：..................................................................................85.燃气报警管理制度：.................................................................................96.押款管理制度：.......................................................................................107.停车场管理制度：..................................................................................118.消防安全检查制度：...............................................................................119.动火作业管理制度：...............................................................................1210.监控（消控）中心管理制度：................................................................1311.消防设备（器材）管理制度：...............................................................1412消防器材、设施维护管理：....................................................................1513.物业工程人员消防管理制度：..............................................................1914.设备机房巡检管理制度：........................................................................1915.变电所停送电刀闸管理制度：................................................................2016.防火卷帘管理制度：...........................................................................2217.电梯安全管理制度;................................................................................2318.设备（房）巡检管理制度:....................................................................2419.水泵维保管理制度:...............................................................................25安徽万吉商业有限责任公司320.变配电柜设备维修保养管理制度：.........................................................2621.给排水系统保养管理制度：..................................................................2722.安防设备维保管理制度：......................................................................2823.空调维修保养管理制度：.....................................................................3024.消防系统维保管理制度：.......................................................................3325.电梯维保管理制度：............................................................................3426.维修技术人员安全管理制度：...............................................................3527.照明设备维修保养管理制度：...............................................................39安徽万吉商业有限责任公司4一．工程物业部组织人员架构图1.人员架构备注：保安18人；工程8人；保洁16人；经理1人、内勤1人；共计44人。工程主管1人内勤1人物业主管1人工程领班1人强电2人楼层保洁8人扶梯、电梯4人外场保洁2人安全班长2人保洁班长2人弱点信息2人综合维修2人监控员2人固定岗12人消防专员1人经理1人安徽万吉商业有限责任公司52.人员岗位编制依据部门岗位人数直接上级职级主要职责物业工程部经理1总经理经理负责物业工程部的统称管理工作。文员、仓管1部门经理内勤部门人员出勤排班考勤；物料管理；商户、部门信息质料管理。工程主管1部门经理主管负责商场设施设备维修保养运行、巡检管理及能耗控制工作。工程班长1工程主管班长负责班组内成员专业分工，人员调配，维修养护，综合维修工作；人员调休补岗工作。水电技工4工程班长员工商场公共区域水电检修，商户水电工程维修工作。综合信息维修2工程班长电工商场弱点系统、探头、红外报警系统维修。物业主管1部门经理主管级负责商场保安、保洁、消防、停车场管理工作。消防专员1物业主管专员负责商场消防安全巡检，图纸报验工作。安全班长2物业主管班长负责本班安全员管理，安全机动巡查。监控员2安全班长安全员负责监控室值班工作固定岗12安全班长安全员楼层及广场固定区域安全值班。楼层保洁12保洁领班保洁员负责区域内环境卫生清洁工作。专项负责绿化养护、扶梯、卫生间岗位。保洁班长2物业主管班长负责本班内人员管理及商场环境卫生工作。外场保洁2保洁班长专员负责外场保洁工作。部门合计44安徽万吉商业有限责任公司6二．部门职责说明2.1物业工程部经理:所属项目界首万吉广场部门物业工程部直接领导项目总经理直接下属物业主管、工程主管职责:一、筹备期1.负责商场安装工程施工进度跟踪；质量把控、验收；款项办理工作。2.负责商场公共区域装修工程进度跟踪，施工协调，装修质量把控，验收，款项办理工作。3.负责部门人员架构的编制，人员职责岗位划分，人员筹备组建，面试、培训，部门工作流程建立。4.负责对接建设工程部，做好设施设备接管、验收、建档工作。5.负责商户进场图纸审核，资料建档，费用收取，装修过程把控，安全管理，竣工验收工作；二装期间商场成品保护工作。6.负责商场运营前设施设备的验收接管调试工作。7.配合招商部做好招商及商户进场房屋交付工作；做好商场内空置房管理工作。8.做好市容、公安、交通、环保部门的外联工作。9.负责商场装修期间施工现场人员、物品、施工安全管理工作。10.负责商场开业前保洁开荒、绿植摆放工作。二、运营期1.负责商场消防安全管理工作。2.负责商场设施设备运行维修保养工作；商户报修处理。3.负责商场内营运秩序安全管理工作。4.负责商场卫生清洁管理工作。5.负责商场内空置房清洁、安全管理工作。6.负责广场车辆安全管理工作。7．配合各部门做好开店、闭店管理工作。8.负责部门人员日常管理，培训，考核工作。9.做好物业外联及商户、客户物业服务工作。10.负责消防、公安、市容、交通、卫生部门对接外联工作。安徽万吉商业有限责任公司7三．物业工程管理制度1.开闭店管理制度：（待广场确定经营时间，物业工程部联合广场运营部共同制定广场开店闭店流程，物业需要根据运营时间建立此项制度）。2.安全巡逻制度：1、按照规定时间、路线进行消防安全、治安情况、卫生情况、经营秩序、公共区域的设施设备等检查，发现问题及时处理并上报作好记录。2、遇有紧急情况，应迅速赶到事发地点，实施对应预案。3、在巡视过程中，对不文明行为予以制止，遇可疑人员，委婉加以询问，通知监控重点盯防并积极应对上传。4、检查各种运营设施是否正常，包括自动扶梯、照明灯、橱窗照明等情况。5、对各餐饮后堂，进行例行巡视，防止出现安全隐患。6、检查本处各岗位状况，及时应对并上传。7、每次巡逻结束之后，第一时间进行录入，并在《巡逻记录表》上，进行情况阐述。8、如在巡逻过程中出现巡更点漏巡时，应立即进行补巡并在《巡逻记录表》上做出阐述。9、如因处理突发事件或执行临时性工作任务而未按规定时间进行巡逻的，应采取临时性措施并在《巡逻记录表》中予以阐述。3.物品出入管理制度：1、万吉广场所有大件物品(主要是施工作业工具、器件物品、大型办公设备等)外出必须持有物业工程管理部开具的《物品出入审批单》且由其负责人签字后方可外出(特殊情况除外)。安徽万吉商业有限责任公司82、大件物品出入应在指定通道进出，未经物业工程部特别核准，不得由广场主门进出。3、送配货车辆，必须在指定地方装载和卸运，不得影响广场消防通道其它车辆和行人正常通行。4、物品搬运时不得出现拖、拉、滚等可能造成地面损坏或存在安全隐患的行为。5、万吉广场商家物品外出，应由商场楼管签字确认，且在《物品出入审批单》上注明物品外出时间、日期、物品名称、数量、出货地点，逾期作废。6、物业现场安全管理员必须对《物品出入审批单》上所写内容进行核实，才予以放行。放行后，在《物品出入审批单》上