物业管理接管验收手册（61页）

接管验收手册物业验收程序一、目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。二、适用范围适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。三、职责1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。四、工作程序1.验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2.验收的实施(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：1.图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。2.主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。3.设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。接管验收应检索提交资料一、产权资料1.项目批准文件。2.用地批准文件。3.建筑执照。4.拆迁安置资料。二、技术资料1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。2.地质勘察报告。3.工程合同及开、竣工报告。4.工程预、决算。5.图纸会审记录。6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。7.隐蔽工程验收签证。8.沉降观察记录。9.竣工验收证明书。10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11.新材料、构配件的鉴定合格证书。12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13.砂浆、混凝土试块、试压报告。14.供水、供暖的试压报告。物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：一、综合资料1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。2.建设许可证、工程建筑报建表。3.工程招、投、定标书。4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。5.征地批文、协议书（合同书）、红线图。6.初步设计方案、设计鉴定审批文件。7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。11.工程决算书、三算表。12.消防设施验收合格证。二、土建资料1.主体隐蔽工程验收记录。2.图纸会审和设计修改变更及联系单。3.事故处理记录。4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。三、给排水、消防资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。2.图纸会审及设计修改变更通知。3.事故处理及探伤记录。4.隐蔽工程验收记录。5.材料构件出厂证明及材料代换审批单。6.管线标高、位置、坡度、测量记录。7.试水、闭水试压试验记录。8.设备调试记录。9.管线清洗、通水、消毒记录。四、电气资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。2.图纸会审及设计变更通知。3.事故处理及探伤记录。4.隐蔽工程验收记录。5.防雷电阴接地实测记录。6.引下线焊接记录。7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单。8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。五、施工图1.总平面布置图（包括综合系统图）。2.建筑施（竣）工图。3.结构施（竣）工图。4.给排水、消防施（竣）工图。5.电气施（竣）工图。6.空调施（竣）工图。7.智能化系统施（竣）工图。8.通讯施（竣）工图。9.液化（煤）气施（竣）工图。六、声像资料1.建筑前后的现状、侧、立面照片。2.内外景观照片。3.建筑小品。4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6.其它。物业接收工程项目验收依据一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。六、工程质量事故处理记录。七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。八、设备试压、试运行合格报告等。物业工程验收移交项目物业工程移交项目表(一)项目评价存在问题整改建议电气系统高、低压配电室主要机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其它空中央空调机组冷冻机组调系统水泵、换热器等设备地热系统暖通管路系统公共区域暖通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其它给排水系统公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其它物业工程移交项目表(二)专案评价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其它消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其它物业工程移交项目表(三)项目评价存在问题整改建议通信网络系统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备楼宇监控系统楼宇监控设备系统楼宇监控用的各种传感器等办公自动化系统办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统安全防范系统入侵报警系统电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统车库管理系统综合布线系统建筑群主干线建筑物主干线水平布线屋宇工作区布线其它各类编程手册、相关软件及ID地址码手册物业工程移交项目表(四)项目评价存在问题整改建议楼宇土建1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能工程2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面5.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水8.其它物业设施交接物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1234567891011121314151617181920212223管理公司经办人签名：管理公司盖章：发展商经办人签名：发展商盖章：消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告年月日编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设备设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）系统竣工表验收时间：年月日工程名称验收建筑名称隐蔽工程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无合格/基本合格/不合格主要消防设施消防栓系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓水泵接合器室外消防栓气压水灌消防水泵稳压泵通风空调系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机防火阀防烟排烟系统部位/方式1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟产品名称产品型号生产厂家数量防烟楼梯间防烟阀前室及合用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量m²m²/hm²/h安全疏散系统设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系统系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器集中报警器感温探测器区域报警器火焰探测器事故广播手动按钮(续表)系统设计单位系统施工单位喷洒灭火系统系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备喷洒类型干式/湿式/预作用/开式系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头水泵水流报警器稳压泵报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统系统设计单位系统施工单位系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装置瓶头阀联动开启装置分配阀手动开启装置储罐阀(储量/瓶)压力紧急制动消防控制室系统设计单位系统施工单位控制室位置控制室面积耐火等级出入口数量应有控制功能数实有控制功能数缺何种功能控制数其它灭火系统系统设置单位系统施工单位系统设置部位系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力泡沫灭火系统低倍/高倍/氟氮白/抗溶性固定/半固定/移动式（kg）供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素自动/半自动/手动（kg）供给强度蒸气灭火系统全充满固定/全充满半固定/局部固定/半固定/移动式（%）供给强度氮气灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力排风机排烟阀验收表序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件设计任务书、有关批件、地质资料齐全隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全2水源电源等水源、水量符合设计规范要求系统压力系统最不利点水压不小于0.05Mpa泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源有备用电源其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求3管网报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径对照管径估算表合理管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求管网设支架吊架、防晃支架按规范要求设置合理管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求冷、暖通空调系统验收及表格设备开箱检查记录工程名称分部（或单位）工程设备名称型号、规格系统编号装箱单号设备检查1.包装2.设备外观3.设备零部件4.其它技术文件检查1.装箱单份张2.合格证份张3.说明书份张4.设备图份张5.其它存在问题及处理意见检查人员：建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日隐蔽工程验收记录工程名称分部（或单位）工程隐蔽工程内容序号工程分项及部位单位数量检查结果12345678910验收意见验收人员：建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日风管漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程