商业街案例分析

商业街案例分析商业街是由众多店铺组成，平面按照街的形式布置的商业房地产形式，是城市商业的缩影和精华。商业街按照定位不同可分为以下3种类型：1、综合商业街：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井步行街、纽约第五大街等。2、主题商业街：整条商业街集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。例如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街（女人街）等。3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。商业街定义商业街发展趋势单纯的购物功能购物、餐饮、休闲娱乐等多功能综合性、大众化定位个性化、差异化、主题化定位物质性规划思考文化、功能、购物体验方面的思考HOPSCA原则（豪布斯卡）Hotel、Office、Parking、Shopping、Convention、Apartment六个英文单词第一个字母组合的音译。意义分别为：酒店、办公、公园、购物、会议、公寓。HOPSCA的核心理念为：城市商业街不仅仅是一个购物场所，而必须是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、居住为一体的生活空间。•介绍的案例是成都宽窄巷子&上海新天地•实地调研的内容是重庆南坪万达广场成都：宽窄巷子名称宽窄巷子地址成都市青羊金河路口运营商成都文化旅游发展集团有限公司体量核心保护区占地面积108亩(66000平米)，建筑面积44000(另说约70000)㎡（地上35000㎡、地下停车场11000㎡）物业形态四合院、花园洋楼、宅院式精品酒店商业形态茶馆、酒吧、民族工艺零售租售情况租赁为主，少量出售。参考售价4万/㎡，租金4-7元/㎡/天交通条件：5路、13路、25路、42路、47路、58路、64路、78路、81路、340路，93路，98路，43路整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积173～1100㎡不等，主要集中在400～800㎡。重点案例分析宽窄巷子总体布局：•宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约400米，宽巷子宽度以6～7米居多，窄巷子宽度为4米，街巷距离适宜集聚人气。•在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”•概况：1、规模：•(１)核心保护区占地面积108亩(66000平米)，建筑面积44000(另说约70000)㎡（地上35000㎡、地下停车场11000㎡）•(２)整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积173～1100㎡不等，主要集中在400～800㎡。•2、商业定位：时尚生活街区•3、文化定位：•宽巷子-闲生活；•窄巷子-慢生活；•井巷子-新生活街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群•特色之处1、文化墙本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民区。最大的看点，是黑白老照片展示的平面艺术与浮雕立体艺术的无缝结合，比如三轮车夫挑着土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成换成了立体浮雕，你可以做一个跃跃欲试的姿势，好比即将跨上车夫的三轮车2、成都原真生活体验馆位于宽巷子，复原了1935年成都一个七口小康之家的生活场景。布局为典型的川西民居，细节处得到保留，比如堂屋内的神龛、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻将，闺房中的女中校训、月份牌，新房中的胭脂盒、留声机，儿子房中的国际象棋、收音机等。门票10元3、琉璃会会馆中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆，也是全国唯一参观收取门票的餐厅，大门，吧台，隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁具都是琉璃，琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合，内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积一千余平米，可同时接待180多位贵宾，拥有11个包括全球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢。著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧，定期举办各种文艺活动，文艺展览、讨论会和诗会，它吸引着文艺人来到宽窄巷子，也让白夜名副其实的成为宽窄巷子乃至成都最有艺术气场的酒吧。4、白夜酒吧5、黛堡嘉莱小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马圆柱撑起了二楼的露天阳台，长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店，也是第一家法式沙龙概念店。香港建筑师高文安开的咖啡馆6、MYCOFFEE7、JiongBox创意盒子100多平米的地方，叠加累积了100多个见方的盒子，里面放着上百位年轻设计师的创意作品，每个作品都蕴含这些年轻设计师们的灵感和故事•总结•1、宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。•2、宽窄巷子采取“修旧如旧”的原则，在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。•3、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色，做到了商业性与文化特色的有机结合。•4、宽窄巷子既保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西合壁。•5、宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。•6、宽窄巷子采取“修旧如旧”的原则，在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。•7、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色，做到了商业性与文化特色的有机结合。•8、宽窄巷子既保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西合壁。•上海新地标•外地游客来上海旅游的必到之地；•上海的白领一族体验小资生活的专属地；•居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地；上海新天地上海新天地新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路原自然街坊23个；原居住人口7万人新天地是太平桥改造规划的首期项目A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑基本情况今昔对比：改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础开发理念今昔对比：改造后的上海新天地开发理念古今融合，中西交汇开发理念：•改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心改造方式：昨天、明天，相会在今天：•新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。•石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感！•香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发，总投资1.5亿美元•总体规划顾问为本杰明•伍德（WoodandZapataInc.）•上海新天地北里荣获2003年度UrbanLandInstitute(ULI)AwardforExcellence大奖，为历来首度获此殊荣的中国内地项目开发理念•石库门由门框、门楣和门扇组成，尺度高大。门框早期多用石头砌成，后期则石头、砖头和水泥都有。早期门框多简洁，无装饰。后期则多有装饰，往往有多重线脚。有时在门框两边也会使用西方古典柱式的壁柱，而古典柱式中又多用科林斯式或爱奥尼式柱。门扇一般采用5～8厘米厚的实心木门，以门木轴开启，门面黑色油漆，门上有铜制或铁制门环一对。黑色门扇加上金属门环，使石库门住宅平添了几分庄重。门楣部分是石库门最为精彩的部分。这里装饰最为丰富。在早期石库门中，门楣常模仿江南传统建筑中的仪门做成中国传统砖雕青瓦压顶门头式样。后期受到西方建筑风格的影响，常用三角形、半圆形、弧形或长方形的花饰，类似西方建筑门、窗上部的山花楣饰。其中也有一些门楣做成颇为地道的西方古典山花式样，如三角形或弧形的山花，有时也有巴洛克式卷涡状山花。有些石库门中，在门楣与门框之间还有一个个过渡层。装饰上比上部的山花形楣饰简洁，两旁是门框两侧凸出墙体的壁柱的向上延伸，中间内凹部分则有浮雕装饰，亦或写上四字吉祥额批。石库门介绍设计理念：昨天明天相会在今天开发理念上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会层层深化的定位明确了目标消费客群定位城市起居室北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心北里•约3.5万，以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里•以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。集中式商业与街铺的比例•42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层）•近乎40％：60％的比例北里南里规划布局北里南里购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4：4：220－25％％35－40％35－40％12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等24家，主要为工艺品、饰品、家居用品22家，其中11家为欧美风味0.7－0.88万平米1.2－1.4万1.2－1.4万艺术休闲娱乐零售/服务餐饮北里：业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐南里：一座2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。0.4万平18％艺术休闲娱乐45％37％1万平0.82万平零售/服务餐饮估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％业态配比新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者名人效应•谭咏麟、成龙等百