设备管理工作手册

中海物业管理有限公司ZHONGHAIPROPERTYMANAGEMENTCO．，LTD．编号：ZHPM—WI/S版本：A设备管理工作手册编制：日期：审核：日期：批准：日期：文件受控章声明：未经许可，不得翻印。责任部门：设备管理部WI/S-目录ＺＨＰＭ设备管理工作手册A/01/3编号标题页码版号/状态WI/S-001设备管理部组织机构图1A/0WI/S-002设备管理部职责1A/0WI/S-003设备管理部经理职责1A/0WI/S-004设备管理部专业工程师职责1A/0WI/S-005设备保修期管理办法1A/0WI/S-006水电过户审批制度2A/0WI/S-007配电房管理制度1A/0WI/S-008发电机房管理制度1A/0WI/S-009水泵房管理制度1A/0WI/S-010空调制冷设备房管理制度1A/0WI/S-011中控室/消防中心管理制度A/0WI/S-012材料管理制度1A/0WI/S-013物品验证制度1A/0WI/S-014计量器具定期检定制度1A/0WI/S-015计量器具的检定方法4A/0WI/S-016电气维修规定1A/0WI/S-017大厦临时用电管理规定1A/0WI/S-018用水、供水管理规定1A/0WI/S-019供方选择评定规定2A/0WI/S-020工程质量的验收规定1A/0WI/S-021设备管理规程14A/0WI/S-022公共设备大的故障维修程序1A/0WI/S-023设备更新、技术改造程序1A/0WI/S-024红旗设备检评2A/0WI/SHT-001公共机电设备维修保养合同8A/0QR-001S配电房、电表房电能表抄表记录1A/0QR-002S配电房巡查记录1A/0QR-003S发电机运行记录1A/0WI/S-目录ＺＨＰＭ设备管理工作手册A/02/3编号标题页码版号/状态QR-004S水池（箱）加药记录1A/0QR-005S水表抄表记录1A/0QR-006S水泵房巡查记录1A/0QR-007S中央空调冷水机组运行记录表2A/0QR-008S计量器具检定台帐1A/0QR-009S计量器具检定计划1A/0QR-010S万用表检定记录1A/0QR-011S钳形表检定记录1A/0QR-012S兆欧表检定记录1A/0QR-013S供方初审记录1A/0QR-014SB类供方评价表1A/0QR-015SC类供方评价表1A/0QR-016S合格供方名单1A/0QR-017S工程竣工验收证明1A/0QR-018S工程结算协议书1A/0QR-019S解除缺陷责任证书1A/0QR-020S机电设备统计表1A/0QR-021S设备(机具)购置申请表1A/0QR-022S设备(机具)验证单1A/0QR-023S设备(机具)外委维修申请表1A/0QR-024S设备维修记录1A/0QR-025S设备(机具)报废单1A/0QR-026S设备保养计划表1A/0QR-027SⅠ、Ⅱ级设备保养记录1A/0QR-028SⅠ、Ⅱ级设备保养检查记录1A/0QR-029SⅢ级设备保养、检查记录1A/0QR-030S设备完好率统计表1A/0WI/S-目录ＺＨＰＭ设备管理工作手册A/03/3编号标题页码版号/状态QR-031S设备完好率统计汇总表1A/0QR-032S设备故障问题转呈单1A/0QR-033S设备技术状态诊断记录1A/0QR-034S报废设备、器件清单1A/0QR-035S红旗设备申报表1A/0QR-036S红旗设备评分表1A/0QR-037S红旗设备统计表1A/0QR-038S红旗设备率统计表1A/0WI/S-001ZHPM设备管理部组织机构图A/01/1机电工程师给排水空调工程师档案室资料员各管理处维修班供方公司电梯工程师设备管理部经理WI/S-002ZHPM设备管理部职责A/01/11．0设备管理部接受主管副总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。2．0负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面的合理化建议。3．0负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。4．0负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。5．0负责审批机电设备年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（1000元以上）报主管副总经理批准。6．0负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。7．0负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题（设备方面）。8．0负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。9．0负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。10．0负责本部门ISO9002和ISO14001文件的修订工作。负责强弱电、电梯、空调、管道工、钳工的考核及题库的收集工作。11．0负责电梯、计量工具的检定工作。12．0负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。13．0负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。14．0负责推进全公司的节能、降耗工作。WI/S-003ZHPM设备管理部经理职责A/01/11．0领导、安排、检查设备管理部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。2．0检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。3．0掌握设备管理情况，指导各管理处作好机电设备的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超过壹仟元以上的设备设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管副总经理审批。4．0组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备的验收。5．0组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理绩效评审。6．0组织安全检查。7．0了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。8．0掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。9．0遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。WI/S-004ZHPM设备管理部专业工程师职责A/01/21．0机电工程师职责1．1接受部门经理的领导，主管强弱电设备、发电设备。1．2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。1．3编制、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制定公司的规范、标准。负责机电设备维修、养护供方评审、合同会签。1．4参加楼宇接管验收工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。1．5办理用电过户会签手续，用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作，用电设备节能及成本费用测算。1．6负责编制本专业技工考试题库。1．7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。2．0电梯工程师职责2．1接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。2．2负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。2．3负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并实施。负责电梯检定及节能工作。2．4负责编制本专业ISO9002ISO14001文件，电梯维修、养护供方评审，合同会签。2．5定期对各管理处电梯进行检查，指导。2．6编制本专业技工考试题库。2．7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。3．0给排水空调工程师职责3．1接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。3．2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。WI/S-004ZHPM设备管理部专业工程师职责A/02/23．3编制、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。3．4参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。3．5办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测算。3．6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。4．0设备管理部资料员职责4．1接受部门经理的领导与工作安排，努力完成任务。4．2参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处的竣工资料，并归档妥善保存。4．3负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。4．4负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责ISO9001ISO14001文件复印、发放、保管。4．5负责搜集报纸、杂志上有关物业管理方面的法律、法规、标准，并剪贴、整理。4．6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。WI/S-005ZHPM设备保修期管理办法A/01/11．0国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起计算。保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。2．0物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。3．0设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。4．0保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司设备管理部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。WI/S-006ZHPM水电过户审批制度A/01/2用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严格遵守审批制度。1．0用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件：1．1各项政府验收通过，物业接管验收房屋设备验收合格、计量装置符合要求。1．2工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。1．3不支付空置房管理费的发展商，须根据空置比率，就公共水电费对管理处进行补贴。1．4水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。1．5以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。1．6原用电用水户结清已发生的水电费。2．0水电过户由公司设备管理部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司设备管理部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经设备部审核管理处不得自行办理。相关文件：《水电过户、抄表到户办理流程》WI/S-006ZHPM水电过户审批制度A/02/2附件：水电过户、抄表到户办理流程开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。发展商写过户申请（盖