2019温州平阳鳌江铂金湾项目营销策略95p

温州鳌江铂金湾项目营销策略谨呈置信房产报告大纲PART1鳌江城市经济状况目录PART2鳌江楼市概况及分析PART3项目分析定位PART4销售部分PART1鳌江城市经济状况鳌江城市经济状况鳌江是温州市五大镇级市之一，是温州南部交通枢纽之一。浙江省27个中心镇小城市培育试点之一。浙江省唯一具备”水，公，铁“交通网的乡镇。鳌江也是平阳县经济中心，交通中心。鳌江镇现辖面积192.50平方公里，其建成区面积11平方公里，人口近25万（其中外来人口5万），下设12个办事处，辖8个社区、112个行政村,2019年，全镇实现工农业总值130.55亿元，同比增长30.48%；财政收入7.20亿元，同比增长18.11%；全社会固定资产投资16.72亿元，同比增长48.89%。城市居民人均可支配收入24450元，农村居民人均纯收入11700元，同比分别增长22.07%和7.81%。鳌江概况鳌江交通区位一小时交通圈鳌江距离龙港3公里，距离瑞安30公里，距离平阳11公里，距离苍南20公里，距离温州60公里，都在1小时交通圈内，与周边城市群联系紧密。同时104国道和动车从南北面贯穿鳌江，是平阳以及周边地区的交通枢纽，为经济和城市的发展提供了有利的契机。城市规划鳌江未来的城市功能港口功能产业基地功能交通中心功能2019年中心城区鳌江镇用地748.23公顷，城镇化率57.93%，城镇人口9.06万人，人均城镇用地82.59平方米。规划至2020年城镇总用地1148.28公顷，城镇化水平达到81.52%，城镇人口15万人，人均城镇用地76.55平方米。050100150200250300350400450500苍南平阳永嘉乐清瑞安0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%11.40%11.70%11.10%12%13.50%GDP总量增长率2019年平阳和周边县市年度GDP总量和周边县市相比，平阳无论是在经济总量还是在发展速度上，都相对落后于周边县市。平阳经济概况鳌江经济2019年平阳县重点乡镇社会经济发展情况020406080100120140昆阳鳌江水头完全腾姣麻步0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%63.54%30.48%26.60%50%20%65.27%GDP总量增长率在平阳的重点乡镇中，鳌江的经济最为强势，比第二名的昆阳高出42亿元，为房地产发展奠定了经济基础鳌江产业规划：促进现代制造业为主的第二产业集聚，并在公共服务、居住配套等方面提供支持和保障，形成第二、第三产业集中发展的区域。实施以交通走廊为引导，整体联动、集约发展的模式。开发旅游休闲、会议培训和生态农业，可适当发展无污染的都市型工业，应与生态环境充分协调。鳌江产业鳌江08年实现工业产值100.53亿元，同比增长10.14%，其中规上为42.5亿元，增长14.2%，规模以上企业达106家。完成工业性投资3.5亿，完成率为81.4%，竣工项目3个，开工项目8个全面完成重点项目开工建设任务。引进合同外资2175万美元，实际到位内资8258.9万元。三产增加值18.96亿元，社会商品零售总额30.56亿元。鳌江支柱产业机械机电产业皮革产业塑包产业商务礼品产业鳌江发展的历史机遇----龙鳌一体化苍南县龙港镇与平阳县鳌江镇的“龙鳌”一体化是强化温州南部发展的重大战略。省政府出台的《温台沿海产业带发展规划》明确指出：“在培育温州大都市区的同时，积极培育龙港、鳌江组合城市，使龙港、鳌江成为以工业和商贸为主，辐射浙南闽东北地区的现代化组合型港口城市，带动整个鳌江流域协调发展的经济、文化中心”。省政府的《温台地区城市群空间发展战略》和《温州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，将鳌江流域作为“温州南部城镇圈”来加以规划建设：以龙港、鳌江为中心，通过合理规划建设，形成以龙鳌城市为中心，卫星小城市(中心镇)环绕周边的空间组织结构。注重龙港——鳌江的协调发展，发展成为以工业和商贸为主的港口城市，带动整个鳌江流域的协调发展。龙鳌一体化将是鳌江未来发展的重大历史机遇！鳌江概况总结机遇挑战1.鳌江所在的平阳未来将会建成浙南、闽北的重要工贸旅游城市、港口城市，温州鳌江流域的中心城市。2.南欧大桥的建立，使得龙鳌一体化的进程加快，龙港——鳌江的协调发展，带动整个鳌江流域的协调发展。1.鳌江虽是温州五大强镇之一，但是目前的经济发展和城市化进程已经明显落后于温州其他的四个镇级市。2.鳌江目前的产业支撑相比龙港以及周边乡镇，相对较弱。PART1鳌江楼市概况鳌江楼市概况及分析PART2鳌江区域分析供应：目前鳌江市场的供应产品基本都是2019年前出让地块，在近2-3年都已陆续上市，且其中大部分楼盘都相对较集中，总体市场供需基本稳定；而2009-2019年出让地块最快将在2019年或之后推出。从板块来看，目前鳌江已经逐步形成老城区板块、火车站大道板块、火车站站前板块、瓯南大桥板块等。其中，火车站大道板块和欧南大桥板块优势突出。面积：市场上各个片区主力户型面积都集中在130-150平米，产品定位同质，都主打中高端市场，但整体楼盘实力和品质均有限。价格：鳌江市场商品房平均销售价格在1万-1.2万元/㎡左右，其中嘉弘名岸一期于2009年12月开盘，销售均价达11500元/㎡，创造市场商品房销售均价纪录，二期于2019年6月9日开盘，销售均价12980元/㎡，送1500元/㎡装修，再创售价新高。销售：目前在双限的政策背景之下，全镇楼盘销售基本处于停滞状态。自8月份开始，刚需逐渐有所活动。相对前两年投资需求，刚需对130方以下小户型的需求比较明显。需求：调查数据显示，鳌江地区主力需求户型为三室，其次是四室。单价在10000~12000元之间，总价则以130-160万元为主。鳌江房地产概况2009年~2019年鳌江土地成交信息2019年鳌江土地成交信息土地供应成交信息土地供应分析从目前的土地供应量看，09年-11年的土地供应区域主要集中在火车站大道附近，现在以及未来三年新建楼盘主要集中此区域，将来火车站大道附近的楼盘竞争的态势必将是白热化的`鳌江目前的成交土地面积较小，都再1万方以下，3万方以上的只有4块，最大的是本项目，土地面积达到5万方，是目前为止鳌江占地面积最大的项目；4块大面积的土地供给中，3块集中在昆鳌大道，说明未来昆鳌大道区域将是和火车站大道区域相抗衡的楼盘新建区域鳌江重点楼盘户型种类鳌江目前的户型面积中，130-140是核心主力户型，占到28.6%，140-150是次核心主力户型，占到23.8%，同时160-170占到19%，说明高端的舒适性较强的大面积户型市场需求也较大。整体来说鳌江主力户型在130-150。鳌江重点楼盘户型分析PART1鳌江楼市概况鳌江楼市概况及分析PART2鳌江楼市分析本案鳌江目前在建以及在售楼盘主要集中在火车站大道附近，主要楼盘有：泰宇花园阳光景园华庭锦绣苑金水湾嘉铭怡园金钻豪庭润地九墅鳌江重点楼盘区域泰宇花苑泰宇花苑华庭锦绣苑区位图华庭锦绣苑金水湾金水湾阳光景苑阳光景苑嘉铭怡园嘉铭怡园周边竞争楼盘分析总结主要户型面积总结120㎡110㎡130㎡140㎡150㎡160㎡170㎡180㎡190㎡主要的户型面积集中在130-140㎡，该面积区域是主要的主力户型区域楼盘特色卖点总结目前周边竞争楼盘的卖点主要集中在区域板块、户型、外立面、公共部位精装修，挑高大厅等，在绿化、规模、物业等核心问题上卖点不突出，本项目可集中在这几个卖点上进行突破。PART1项目本体分析项目分析定位PART2客户分析PART3SWOT分析PART4项目定位市中心本案项目位置项目位于温州巴黎城以南，火车站大道以西，兴鳌东路以东，海关大楼后面，附近有部分楼盘，大部分还是在开发中的楼盘，周边主干道是火车站大道和兴鳌东路。项目距离市中心不到5分钟车程。项目位置项目北面距离国际大酒店不到500米，商业配套集中在以国际大酒店的北部区域，项目东面和南面都是空地和在开发中的楼盘，项目的西面有零散的小区分布，项目区域总体人气不高，商业配套较差。项目周边概况项目总建筑面积约16万方，本项目是目前鳌江地区规模最大的楼盘。项目的绿化率达到30%，2万方的内部景观优势明显，是目前鳌江地区绿化率最高的楼盘。项目总户数1064户，小区未来的居住人数也是鳌江地区最大的，是大规模的住宅小区。项目停车位1070个，车位配比高项目建筑密度仅13.9%，居住的舒适度较高。项目经济技术指标分析项目内部规划的三大景观花园，一个超大型花园和两个中型花园项目南边滨临河流，拥有稀缺型的河景资源优势二层的商业中心，满足小区未来生活配套项目内部分析下沉式广场和网球场，小区的活动设施丰富本项目总户数为1064户，其中130-140㎡的有538户，占到50.56%，是项目的主力户型，并且110-120㎡的户数占到23.1%，是次主力户型，160㎡以上的户型，比重较小，占到5.2%，总体而言，项目户型与周边楼盘相比，在同等功能下，户型面积相对减少了10-20㎡，由此就总价而言，未来的竞争力相对较强项目户型分析130-140左右的户型面积占到总户数的50.56%，此类户型以三室和四室为主。优点：一梯两户、南北通透、采光度好；动静分离；三室朝南、4.2米大开间主卧设计缺点：客卫设计不合理、导致卧室私密性不强。项目户型分析200平方左右的户型面积占到总户数的2.6%优点：一梯两户、南北通透、采光度好；动静分离；四室朝南、主卧私密性强且配有景观露台；缺点：厨房设计偏小；二楼套内面积利用率不高；项目户型分析164平方左右的户型面积占到总户数的21%，优点：一梯两户、南北通透；全明设计（明卫）、景观餐厅设计；缺点：除主卧以外，其余房间开间较小。项目户型分析项目户型分析130-140方的跃层优点:全明设计（明卫），采光佳；主卧私密性较强；缺点：南北不通透；整体利用率不高；户型总结:优势:南北通风，采光较好，观景阳台设计，功能分区较合理，大开间主卧设计缺点：厨房设计普遍较小；部分户型利用率较低；项目户型分析总结PART1项目本体分析项目分析定位PART2客户分析PART3SWOT分析PART4项目定位温州人的特点：善于接受新鲜事物，团体协作带来的圈层效益显著头脑灵活爱面子具冒险精神温州人是中国的犹太人精明过人，全民皆商大方,慷慨,爽朗善为人先团结协作尊师重道温州人分析客户访谈访谈对象：王小姐，某小区业主，个体老板，三口之家，儿子在外读书，已经有一套房子，穿着较好，佩戴金手镯和翡翠耳环。访谈语录：总体觉的房价还是要涨的，感觉房价确实很高，对老百姓压力很大，现在想再买一套房子，以后儿子结婚或是作为保值产品，都是不错的选择，但是现在限购的政策较多，而且还贷压力也大，想买，但是买不动；鳌江的楼盘总体还可以，但是很高端的，档次很高的楼盘较少，尤其是绿化和物业做的较好的，就更少了，之前有个楼盘规模还可以，绿化、外立面不错，就卖的很好；周边地区也有来鳌江买得，因为鳌江的房价相对便宜；听说海关大楼那边有个项目不错的，一直在关注，好的话可以考虑下客户访谈访谈对象：某楼盘售楼部置业顾问范小姐，26岁，鳌江本地人，之前做过幼儿园教师，已经订婚，未买房，是温州房地产代理公司的员工。访谈语录：现在基本各个楼盘的户型都是在130-140的三房和四方为主，跃层的户型也多，160方以上的不太好卖，价格抗性较大，鳌江整体今年的销售都不太好，整个半年也就卖出10余套；周边地区的客户也有来买得，山上的比较多，水头、灵溪的较多，也有龙港和其他地方的，水头皮革产业发达，污染严重，居住环境差，所以到鳌江买房子的多，鳌江整个的房价要比周边地方的便宜，所以到鳌江来买的以刚需为主的多点；鳌江的楼盘基本都是商住楼为主，总建筑面积也就几万方，大盘很少，所以在绿化、物业、外立面上较差，和大城市的没法比，尤其是绿化，几乎很少有超过10%以上的；目前大部分的新盘都集中在火车站大道那一片，竞争很激烈，而且附近商