房地产企业销售收入方面

房地产企业销售物业的核算第一节销售收款的核算房地产行业与其他行业最大的区别在于预售制的存在。一般行业都是在交付产品的同时收取销售款，而房地产企业的销售收款是在产品建造过程中实现的，这是房地产企业与其他行业企业最大的不同。这就产生了一个问题，即销售收款与销售收入并不在一个时点，销售收款在前，而销售收入在后。因此，对于房地产企业来讲，销售收款的核算与销售收入的核算是两个不同的概念，核算的方法也各不相同。房地产企业的销售收款包括以下内容：会员费及诚意金；销售定金；预售款。一、会员费及诚意金的核算(一)会员费及诚意金的概念会员费、诚意金是在签订“商品房认购协议书”之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。按照国家关于商品房预售的有关规定，商品房认购协议书要在房地产企业取得政府行政主管部门核发的商品房预售许可证以后才能够与客户签订，也就是说，房地产企业收取的会员费和诚意金是在企业预售之前收取的款项。这部分款项因为没有预售证的支撑，其约束性很低，购房者可随时收回此款项。(二)会员费及诚意金的账务处理由于会员费及诚意金的非约束性，不能将其作为预收款项处理，而应作为企业的应付款处理。会员费、诚意金在“其他应付款”科目下核算，房地产企业可根据实际情况设置明细科目进行辅助核算，以满足管理的需要。该科目贷方核算收到的上述款项，借方核算退还的款项或转入“预收账款”等科目的款项。【例6—1】中联房地产公司开发的项目，预计在2009年9月份能够取得商品房预售许可证，并计划于取得该证后马上开盘销售。中联公司为了做好销售开盘前的准备，于2009年8月7日开始收取有购买意向客户的诚意金，诚意金为每套商品房2万元，当日共收取诚意金100万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：借：银行存款1000000贷：其他应付款——诚意金1000000中联公司于9月10日正式开盘销售，当日退还诚意金20万元，有部分诚意金客户签订了商品房认购协议，这部分客户原交付的40万元诚意金转为商品房销售定金。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：借：其他应付款——诚意金600000贷：预收账款——销售定金400000银行存款200000(三)会员费及诚意金的管理房地产企业在收取会员费及诚意金之前，必须以协议或其他方式明确退还时不计利息。收取会员费及减意金时只能开具收款收据，不能开具商品房预售款发票和商品房销售结算发票。退回会员费及诚意金时，房地产企业在退款业务操作过程中要审核是否符合协议约定，确认客户手中的会员卡、协议书、收款收据等是否已经收回。二、销售定金的核算(一)定金的概念定金是在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还客户已经缴纳的定金。(二)定金的账务处理房地产企业收取的定金，是在企业已取得预售房许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，从实质上，它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取购房款，在“预收账款”科目核算。房地产企业收取销售定金时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款——销售定金”科目。房地产企业与客户正式签订商品房预售合同时，按转出销售定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“预收账款——销售款”科目，如果客户违反认购协议的规定，未能最终签订商品房预售合同，按不再退还的定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“营业外收入”科目。【例6—2】中联房地产公司于9月20日共收取销售定金50万元，按照双方认购协议的规定，9月30日，房地产企业与其中部分客户正式签订了商品房预售合同，这部分客户已交付的销售定金为30万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：(1)收取销售定金时。借：银行存款500000贷：预收账款——销售定金500000(2)签订商品房预售合同时。借：预收账款——销售定金300000贷：预收账款——销售款300000(三)销售定金的管理房地产企业在收取定金之前，必须和客户签订商品房认购协议书，在协议中要明确约定超过一定期限后定金不予退还的条款。收取定金时，视同收取购房款，开具票据(商品房预售款发票)，但票据上要明确注明收取定金字样。三、预售款的核算(一)预售款的概念预售款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款，属于预收性质的款项。而相对应的，销售款是指房地产企业在所售房屋已经竣工后收取的商品房销售款。这里所说的预售款和销售款均包括银行发放的按揭贷款。对所售房屋未竣工前收取的预售款，房地产企业应开具商品房预售款发票。对在竣工后收取的销售款，房地产企业应开具商品房销售结算发票。(二)预售款的账务处理虽然预售款和销售款收取的时间不同，但所有房屋销售款项，包括预售款和销售款，都必须先通过“预收账款”科目进行核算，以保证销售过程收入数据的完整。“预收账款”科目核算按销售合同约定应收取的售房款，销售过程中收取的其他款项，不管是什么性质以及税收如何处理，都不在此科目下核算。该科目按照不同的项目、分期、业态、楼栋、房号等设置核算项目。该科目贷方核算实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款等，其中也包括银行发放的按揭贷款。借方核算结转的销售收入。销售退款、更名和换房等统一在贷方核算。房地产企业在进行账务处理时，要注意相关资料的完整性，包括银行进账单、POS机小票、发票记账联、各种与交款方式相关的证明文件、销售换房审批表、销售退房审批表、销售更名审批表等。【例6—3】中联房地产公司9月30日从销售定金转入预售款30万元，另外收取客房预售款800万元。该项目于2009年12月份竣工。中联公司当月结转收入5000万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：(1)销售定金转入时。借：预收账款——销售定金300000贷：预收账款——销售款300000(2)收取预售款时。借：银行存款8000000贷：预收账款——销售款8000000(3)竣工入住时。借：预收账款50000000贷：主营业务收入50000000(三)预售款的管理房地产企业在对预售款进行管理时，应重点做到以下几点：在收取房款前，必须签订商品房销售(预售)合同，不能收取无合同房款。设立“销售台账”，在签订合同和收取房款等环节详细登记相关房源信息、客户信息和交款过程信息。四、销售更名、销售退房、销售换房的核算房地产企业在销售过程中，可能会存在销售更名、销售退房、销售换房等业务，这部分业务的会计处理也是房地产企业销售核算的重要内容之一。(一)销售更名的核算1．销售更名的概念销售更名是指在商品房预售阶段，原购买人将所购买的商品房转让给新的购买人的行为。这里需要说明的是，只有在商品房预售阶段才存在销售更名的问题，因为预售阶段商品房还未竣工交付，也就是我们通常所说的期房，对房地产企业来讲，还未确认为销售收入，因此，可以进行销售更名的操作。如果商品房已经交付，就不能采用更名的方式，而应该进行商品房转让，原购买人与新购买人之间进行转让，与房地产企业是不相关的。2．销售更名的账务处理按照规定房地产企业应收取更名费的，应按收到的更名费，借记“银行存款”、“库存现金”等科目，贷记“营业外收入”科目。同时，发生销售更名时，应单独编制会计分录反映，按已交房款，在“预收账款”科目贷方作相反登记，直接从原客户“预收账款”科目贷方红字转入新客户“预收账款”科目贷方。摘要注明“×××更名为×××”字样。3．销售更名的管理在商品房销售(预售)合同备案之后，原则上不能办理销售更名，确需办理的，必须在政府相关部门更名手续办妥之后才能办理。房屋交付人住后不能办理更名手续。如果更名时按揭贷款已经发放，必须在按揭事项处理完毕后办理更名手续。(二)销售退房的核算1．销售退房的概念销售退房和销售更名一样，只是局限于商品房预售阶段的业务。商品房已经竣工并交付给购房人后发生的退房业务不属于这里所说的销售退房。2．退房的账务处理购房者在商品房预售阶段发生退房时，按购房者原交付的房款金额，登记“预收账款”的贷方红字，按收取的罚款等金额，贷记“营业外收入”科目，按实际退回的销售款，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。3．退房的管理在办理销售退房业务时，应认真审核房号、姓名、面积、实收房款等信息是否与账面记载一致，审核按协议或合同约定是否应当收取违约金等。销售合同已经备案的，必须完成撤销备案手续方可办理退房手续。实际退房款时，应将客户手中的合同、协议、发票等全部收回。(三)销售换房的核算1．销售换房的概念销售换房是指在商品房预售阶段发生的，购买人将其原购买的商品房更换为新的商品房，并相应结算销售差价的行为。如果购买人所购商品房已经竣工交付，所发生的销售换房就成为购买人的行为，属于先退房，再从房地产企业买房的行为。这里讲的销售换房，仅指商品房预售阶段的销售换房行为。2．销售换房的账务处理账务处理时不走退房程序，直接从原房源“预收账款”科目贷方红字转入新房源“预收账款”科目贷方。3．销售换房的管理销售换房业务发生时必须按新房源开具发票，并收回原开具的发票。同时，房地产企业销售部门及财务部门要及时调整房屋销售台账，保持销售信息的准确性和统一性。销售合同已经备案的，必须在撤销备案手续后办理换房业务。如果按揭贷款已经发放，必须在按揭贷款处理完后才能办理换房手续。五、销售收款的管理(一)销售台账管理为加强销售过程管理，弥补账务处理信息记载的不足，完善销售过程数据资料，确保销售业务信息处理准确，房地产企业财务部门应设立销售台账，全面登记房源信息、成交客户信息、合同信息、收付款过程信息和按揭贷款信息。登记销售台账时，应关注取得信息的合规性和准确性，必须以完整有效、数据准确无误的信息登记和更新台账。财务部门的销售台账每月至少要和销售部门全面核对一次，及时解决发现的问题，不断完善台账登记规则，确保相关信息记录准确、一致。(二)销售现场管理为保证销售收款的资金和票据安全，房地产企业应注意以下几点：销售现场配专职人员负责发票和收款工作，并完善收款业务内部控制体系。专职人员更换时，必须严格履行票据交接手续，详细登记票据交接信息。房地产企业应该全力协调银行上门或住场收取房款，银行人员不在时，尽量采取通知客户刷卡交款或直接把现金存到公司指定账户的方式交款。每次收款前，必须查看客户提供的认购协议书或商品房销售(预售)合同，出示已交款项票据，按照协议或合同约定及已交款情况重新审核计算应交款项金额。收取客户直接存到公司账户款项进账单时，要取得公司财务部款项到账确认通知。收取支票时，可以直接开具正式收款收据。开出票据书写信息要全面、准确，且必须与合同内容保持一致。第二节商品房销售收入的核算一、商品房销售收入的核算(一)收入确认的条件按照《企业会计准则》关于收入确认条件的规定，销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流人企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。对于房地产企业，商品房销售收入实现的具体条件为：工程已经竣工并通过有关部门验收。通过有关部门验收，是指取得政府有关部门发放的“竣工备案表”。实际销售面积符合合同规定。在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得面积测绘表，按实测面积计算房屋总价。完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：业主方正常来公司办理房屋交接手续：填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入。如果业主已签房屋交接单但因各种原因不去领取钥匙，必须要有业主签字并交物业公司的“钥匙委托保管书”，否则不确认该项销售的收入。业主没来办理房屋手续：按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限内未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。送达的标识：采取报纸公告的，留存报纸原件；采用快递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮