财务净现值计算

财务净现值(FNPV)计算公式(动态盈利指标之一)(1)概念。是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。(2)公式、式中FNPV一项目在起始时间点的财务净现值；CI——现金流入量；CO——现金流出量；(C1—CO)t——项目在第t年的净现金流量；ic——基准收益率或目标收益率，也称为最低投资报酬率(折现率)或最低要求收益率；t=0——项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目的开发或经营周期。(3)应用。这是关于投资回收的测算方法之一。如果FNPV≥O，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV0，则项目不可接受。(三)财务内部收益率(FIRR)计算公式(动态盈利指标之二)(1)概念。是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。(2)原理公式(3)计算公式式中i1——当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1——采用低折现率时净现值的正值；ⅣP2——采用高折现率时净现值的负值。注意：i1、i2：之差不能超过1％～2％。(4FIRR的经济含义。在项目寿命期内部未收回投资每年的净收益率或折现率；同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。(5)应用。这是关于投资回收的测算方法之二。应用之一：将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于ic时，就意味着用ic，作为折现率时，FNPV是正值，因此，认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。应用之二：表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会亏损。(6)图示法通过图示6-1，我们可以清晰直观地找出FIRR与ic的关系。当FIRR大于ic时，ic对应的财务净现值为正值，此时项目可以接受；反之，当FIRR小于ic时，ic对应的财务净现值为负值，此时项目不可接受。此外，通过此图，还可以白行推导出财务内部收益率的计算公式。因此，大家要牢记此图，不必死记公式，把握住净现值与折现率的关系就把握了这一章的核心内容。图6-1净现值与折现率的关系(四)动态投资回收期Pb(动态盈利指标之三)(1)概念。是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。(2)原理公式：(此公式与财务内部收益率计算公式很相似)(3)计算公式：Pb＝(累计净现金流量现值开始出现正值期数一l)+(上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值)。注意：计算出的Pb的单位是“期”，可换算成“年或月”；Pb不一定是整数。(4)引申。动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。此时的基准收益率等于财务内部收益率，换句话说，在计算财务内部收益率时的计算期或开发经营期就是动态投资回收期Pb(5)应用。在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pb)相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。不适用销售情形。