物业管理与社区O2O各种模式的研究

物业管理与社区O2O导读：O2O即OnlineToOffline(在线离线/线上到线下)，是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。O2O的概念非常广泛，既可涉及到线上，又可涉及到线下,可以通称为O2O。社区O2O是指在移动互联网和电子商务普及时代，通过线上和线下资源的互动整合，完成服务或产品在物业社区“最后一公里”的闭环，其核心是以物业管理社区三维立体空间为中心，构建物业管理企业、社区居民与相关联企业和服务者之间交互连接的平台。开篇：物业管理与社区O2O那点事发展社区O2O的业务种类有哪些?A：社区O2O发展的业务种类包括社区电商零售、电商物流配送、周边生活服务、社区广告营销、社区商旅出游、不动产经营、社区商业运营、家庭设备维护、家政服务、管理咨询、地产开发、长者服务、在线学习、线下活动、投资理财、装修服务、闲置租售、租房售房、物品托管、汽车洗修等各式各样的增值服务等。物业服务公司做社区O2O的优势和劣势有哪些?A：优势：1.地缘优势。与业主近在咫尺，响应速度快。2.信任优势。对业主而言物业服务公司更靠谱、更具亲近感。3.人力资源优势。作为劳动密集型企业，物业服务公司解决众多服务需求。4.用户数据信息。物业服务企业拥有天然的用户数据。可以对大数据进行深度的挖掘和应用。劣势：1.资金实力欠缺。2.缺乏互联网的技术和人才，社区物业信息化、网络化服务环节薄弱。3.缺乏线上运营的经验，资源整合力度不够。做社区O2O的主要切入点有哪些?A：1.服务平台以物业服务为基础切入到O2O的服务中，为业主提供一键缴费、投诉保修、小区动态通知等日常服务，同时为小区物业提供收纳缴费、监督测评员工等管家服务。2.电商平台围绕社区的商品配送切入，以周边三公里为范围设定为商圈，在商圈内整合商家并与之合作，为业主们提供在线购物、商品优惠、团购秒杀等增值服务。3.社交平台以社区信息整合及搭建社区居民的社交平台作为切入点，提供社区资讯、邻里间的交友互动等服务。社区O2O主要的服务模式有哪些?A：A类跨界结合形式：物业+电商+物流以上房物业牵头的10家上海著名的物业服务公司和社区增值服务公司的战略合作为代表。社区增值服务公司为10家战略合作物业公司所管理的约500个小区、近100万的居民提供物业及生活增值服务、社交服务、免费福利、打折优惠等内容。B类自营兼加盟形式：自有物业兼带其他非自有物业社区联盟主要以彩生活的彩之云和长城物业的一应生活平台为代表，通过上市融资或结盟的方式为用户提供专属物业服务，并提供以社区为中心辐射一公里微商圈，集包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，实时推送并更新活动信息。C类自给自足形式：开发商/物业自主开发，开发商/物业、商户、用户三者形成一个闭环。以万科五坊商业建筑2049为代表，万科2049商业提供社区生活所需提供最后一公里解决方案，商户用户提供互通平台，在这个平台上，商户可以实现线上购买可能，也可将用户引流至线下，开展体验。做到线上电商/线下实体店与移动互联网的结合。来源：《城市开发（物业版）》佳兆业革新物业管理升级O2O社区商业模式当传统的物业管理行业依赖密集劳动力、面临整体性亏损之时，佳兆业物业集团打破传统物业管理思路，走出了一条数字化、智能化高效管理的路子。同时借助互联网思维和技术手段探索社区O2O商业模式，为商家、物流公司和社区业主搭建体验式服务平台，力求激活庞大的社区商业资源和业主消费潜力。对此，有业内人士指出，佳兆业的这一系列举措，将在中国物业管理行业掀起变革的浪潮，引领行业在移动互联网时代不断发展前行。据悉，传统的物管安保方式是建立在“人防”的基础上，尽管投入大量物力人力，仍不免让犯罪分子有可乘之机。日前，佳兆业物业集团在业界首创推出了“天网”和“一指到家”，在监控和门禁两个最关键的安防环节用科技替代人防，通过运用云计算、大数据等新技术，彻底颠覆传统物业安保模式，实现了物业管理的现代化、数字化、智能化。数据显示，“天网”和“一指到家”在深圳金翠园社区试运行百日以来，没有接到任何安全事故的报告。深圳物业协会相关负责人表示，传统的物业服务行业是劳动密集型的服务提供者，存在人力成本高、管理链条冗长等问题。但佳兆业物业近期利用互联网思维推出的系列创新措施，不仅大幅提升了物业管理效率，而且让小区安全更有保障，同时也有助于增强企业核心竞争力，助力行业向技术密集型现代服务商转变。佳兆业物业集团总经理迟家方则表示，“天网”和“一指到家”不仅是技术的革新，更是管理方式的变革，“通过高精度的监控，管理人员只需打开APP，即可远程掌握物业工作人员的工作质量和状态，管理更直接、更顺畅。”记者从佳兆业物业内部人士处了解到，佳兆业物业此番布下的“天网恢恢”，并非为了让盗贼“疏而不漏”，其终极目标还是为打造一个“天下无贼”的智慧社区。据悉，为了解决业主网上下单购买生鲜，但无人在家难以及时签收的情况，佳兆业物业在深圳推出国内首家社区冷库——“微库”，有效填补了这一领域的空白，同时开启了一个升级版的O2O社区商业模式。“微库”相关负责人介绍到，“微库”的冷链服务在行业内属于首创，客户通过微信或APP下单购买生鲜食品后，商家会将生鲜食品配送到微库的冷柜中。佳兆业集团控股金志刚总裁则这样描述佳兆业物业微库模式：“未来，业主早晨起床在电视上看到一群在草原奔跑的羊，通过微库或巧管家APP下单后，下午羊已摆上餐桌”。佳兆业相关人士称，“微库”的服务类别还将不断充实，未来还将实现包括ATM、银行开卡、证券开户、购买理财产品等在内的金融服务，佳兆业在社区O2O领域的商业蓝图也将由此铺开。用社区O2O将物业服务做成“暴利行业”随着香港联交所的消息传来，酝酿已久的花样年集团旗下彩生活服务集团有限公司(下简称“彩生活”)分拆上市计划只差临门一脚。刚刚度过完12岁生日的彩生活，或将成为内地第一家独立上市物业企业。当其社区服务模式得到资本市场的基本认可、增值服务获取的利润已经相当可观并将保持高速增长时，“物业零收费”的预言会如期而至吗?事实上，自十年前彩生活频频降低管理费并宣称“物业可能零收费”激起业界强烈反弹开始，它便一直以“另类”的形象在物业圈中前行。即使在其即将迎来上市曙光的今天，以挖掘社区经营价值、拓展物业盈利渠道为核心的“彩生活模式”仍然未被业内人士广泛接受，争议重重。但从周鸿祎旗下奇虎360作为基石投资者认购1000万美元入股的举动来看，彩生活社区服务模式目前得到了资本市场的基本认可。据其招股资料披露，彩生活已与465个住宅社区签约提供物业服务，并为373个住宅社区提供顾问服务，2011年至2013年的复合年增长率为26.1%，而这三年增值服务的毛利率分别为82.3%、94.1%及98.4%。分析人士根据这几项关键数据认为，彩生活未来增长动力充沛，其中长线前景较为乐观，上市后股价亦有上望空间。而花样年开发的住宅社区服务面积在彩生活业务中的占比不到3%则表明，“彩生活模式”对外输出的速度有望随着融资渠道的增加而呈现“滚雪球”式的规模扩张。物业行业的“搅局者”，还是激活市场的“鲶鱼”?不管怎样，彩生活都已经成为一家难以被忽视的企业。而当其增值服务获取的利润已经相当可观并将保持高速增长时，“物业零收费”的预言会如期而至吗?去年纯利润率达29.3%彩生活把物业服务做成“暴利行业”根据彩生活公布的数据，该公司2011年和2012年，纯利润率分别为16%和22.8%，而撇除上市开支的影响，2013年的纯利润率达29.3%，同期花样年集团的纯利润率为16.9%。在这一业绩的支持下，花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军在2013年年度业绩会上表态称：“2014年我们更希望大家称我们是社区服务运营商，而不仅仅是一个开发商。”与之形成对比的是，万科物业作为业内服务口碑和缴费情况最理想的企业之一，年报显示，2012年和2013年物业管理业务的营业利润率分别为4.71%和12.19%。按照传统物业模式经营的物业企业，在物业费上调难以实现的背景下，几乎都面临着人力成本上升和利润率下降的现实困境。彩生活所采用的模式则从“开源”和“节流”两方面进行了延展，利润便由此而来。彩生活管理层曾透露，彩生活的盈利水平跟公司规模紧密相关：2013年底，彩生活的管理规模为9100万平方米，到2014年4月，签约管理面积达到1.26亿平方米，其中产生收益的面积由2013年底的6060万平方米增加到2014年4月底的1.15亿平方米。业内人士分析，彩生活大量兼并物业管理公司并准备将上市后所得款项净额约60%用作收购地区物业管理公司，就是为了获取更多的业主资源，发展增值服务。“我们不希望物业管理永远成为我们最挣钱的部分，彩生活非常看重中国住宅社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求，看重社区经营的商机。”潘军和彩生活CEO唐学斌在上市新闻发布会上回应道，彩生活依托互联网搭建的社区平台能够为业主提供多元化的增值服务，而这些消费则为公司带来充足的盈利空间。“和其它的电商比，彩生活模式的独特性非常明显。因为只面向一个小区的业主这样具体的人群，有一个具体的时空范围，而我们对所服务的每个家庭信息、需求和信用都非常了解。因此，我们提供的服务具有很强的针对性。”唐学斌表示，彩生活向供应商提供的是平台入口，在经过彩生活严格的控制、管理和识别后方能进入，“任何供应商、服务或者产品想要提供给住户和业主，就必须通过我们这个平台和结算体系。”这种具有强烈排他性的方式，使得彩生活有效地控制了“社区最后100米”，以此向供应商收取固定的佣金，获取报酬。标准化、集约化、自动化物业行业可以不是劳动密集型?在2007年底花样年物业经过拆分重组成立深圳(楼盘)市花样年彩生活科技有限公司时，它就包括了开元同济楼宇科技和彩生活网络服务两部分智能化、网络化、自动化的业务。而从2012年下半年开始彩生活在所服务的小区大规模升级自动化设备，采用停车场保安系统、远程监控摄录机等设施降低员工数量，“标准化、集约化、自动化”则是其控制人力成本的策略。彩生活管理层在上市发布会上表示，过往的成本结构中，用工成本占比最大，占整体成本接近一半比例，彩生活对保安、保洁、保修等高人力投入的领域进行了改变，用智能化设备和手段来取代劳动力，规模化也使得彩生活可以在一个片区内选择“一位技术性员工多个社区使用”。“彩生活不是一个劳动密集型的企业，这是我们跟传统的物业管理最大的区别。作为一个基于社区服务的公司，我们凭借标准化服务模式，脱离了高劳动用工的传统模式;作为一个科技化的服务公司，通过系统能够在新模式基础上在全国快速复制我们的管理。”潘军曾经在接受南都记者采访时谈及，彩生活的经理级用工成本仅有万科的一半，而据彩生活披露的社区平均用工量也约为行业平均水平的一半。不过，大量使用自动设备，在降低人工成本的同时，也降低了彩生活的服务品质。南都记者走访彩生活管理的花样年花郡、城市东座等住宅小区及香年广场、美年广场等写字楼发现，业主对于彩生活的基础服务颇不满意，“空调坏了几天没人修，纸屑满小区飘”等意见不止一例，花样年内部人士对于彩生活的服务质量下降也并不讳言。同时，该集团还成立有另一家物业管理公司“物业国际”，是深圳花样年物业管理有限公司专职对花样年集团所开发的高端房地产项目进行物业服务的部门。彩生活大事记●2002年6月，深圳市花样年物业管理有限公司成立，并设立“增值服务小组”。●2004年8月，花样年物业在其管理的锦上花小区内频频降低管理费，在参与下沙村花园、中银小区、燃气集团宿舍、红树家邻等项目的竞标过程中频出低价，甚至喊出未来实现“零收费”的口号。●2005年6月，花样年物业和龙岗区在建楼盘左庭右院开发商签约，担纲该楼盘的前期物业管理工作，以1.58元/平方米的管理费创下深圳新建小区物管费新低。●2005年9月，花样年物业管理有限公司以“零费用”收购深圳宝嘉新物业管理公司，在业内掀起轩然大波。时隔8个月之后，花样年物管再次踏上“收购”之路，其与深圳发中实业有限公司确立战略联盟伙伴关系，收购了其下属的深圳市好管家物业管理有限