JCC-赠送面积研究专题0629-商配

1杭州写字楼附加值研究——面积赠送研究专题本专题研究的初衷是由于整体定位的“互动”、“开放式”和“社交空间”的营造，在建筑设计上可能会损失较多得房率，希望通过面积赠送专题给予建筑设计团队增加得房率的参考建议，但得房率的提高不局限于此方法，如建筑设计可通过建筑空间的设计优化（如核心筒优化）同样保证本项目得房率在70%以上（前期市场调研杭州优质的项目得房率平均在70%左右），确保本项目没有因为创新的功能设计而在得房率方面在市场上处于劣势。2杭州写字楼附加值研究——面积赠送研究目前杭州，通过偷面积提高得房率的项目不多，大多项目是户外露台的形式赠送一定面积，部分项目设计的露台影响得房率的，带露台户型通常要支付相应费用。项目区域平均得房率赠送或偷面积方式描述华联UDC钱江新城60%阳光暖房整层购买时赠送，实际得房率变为68%望京中心钱江世纪城70%半层购买赠送大约100平方米设备平台，实际得房率可达100%振泽左右世界办公钱江世纪城70%类似望京中心，前期为同一项目，后期主要股东产生定位上的矛盾，从而分为两个项目，但户型设计大多相同项目区域平均得房率赠送或偷面积方式描述是否影响得房率杭州新天地尚座拱墅区74%以层层退的方式赠送户外露台，但不可包入封为室内否瑞金国际钱江新城71%5F的户外露台赠送，但不可包入封为室内否嘉华国际西湖区65%8F空中花园、9-12F露台算一半面积租金，不可包入封为室内是矩阵国际西湖区67%设计较多空中露台，部分户型带花园露台，考虑实际成本，价格略高，不可包入封为室内是3杭州写字楼附加值研究——面积赠送研究钱江世纪城的望京中心采用在幕墙内设计进深达2米的“管道”设备平台，并且在室内设有可交付后打掉的“窗墙”皮的方式，从而使得房率从72%提升至100%，其售价和销售面积在该区域类似产品中表现较好。•左右办公世界户型产品和望京中心非常类似，但硬件稍差，销售表现较差，高得房率并非起绝对作用成交套数成交面积存量面积存量数成交均价鲲鹏中心4220034149503110768龙达国际4621767238605616091望京商务中心3717782335376016577大象国际中心2211668379056616524万禹大厦461990335036818469左右办公世界73096401998814752保亿中心1876942994717105万和国际32442527776533众望大厦006066150三宏国际大厦0012921170国金中心0039659540精峰世纪大厦0014201550中宁大厦0028835640联合大厦001138422502014年钱江世纪城办公成交设备平台“窗墙皮”企业租赁或购买写字楼通常较为在意得房率，民营企业会表现更为明显，但高得房率并非决定因素，只要不显著低于市场平均水平，最终还是看写字楼产品本身品质，如户型方正，使用率高。高力国际资深写字楼专家王总左右世界办公4杭州写字楼附加值研究——望京中心案例大尺度面宽，方正开阔格局，赠送面积大约150平方米。望京中心2幢户型•标准层01室户型面积约565.56㎡（不含可变面积），可变面积约为150㎡•标准层02室户型面积约544.83㎡（不含可变面积），可变面积约为150㎡黄色区域为可变空间，以设备平台的名义报批5杭州写字楼附加值研究——望京中心案例大面宽，南北通透，方正格局，超高空间利用率，赠送面积在110-135平方米。望京中心3幢户型•标准层01室户型面积约465.32㎡（不含可变面积），可变面积约为135㎡•标准层02室户型面积约432.89㎡（不含可变面积），可变面积约为110㎡黄色区域为可变空间，以设备平台的名义报批6杭州写字楼附加值研究——其他代表案例概况项目名称：莱茵矩阵国际总建筑面积：8.2万平方米得房率：67%部分户型赠送露台，由于计算面积，成本上升，价格略高于无露台户型项目名称：杭州新天地-尚座总建筑面积：7万平方米得房率：74%以层层退的方式赠送户外露台，不影响得房率，但不可包入封为室