我国“凶宅”买卖纠纷法律救济案例分析

我国“凶宅”买卖纠纷法律救济案例分析摘要：近年来的房屋交易尤其是二手房交易中，接连发生买受人在不知情的情况下购买了“凶宅”，而后起诉出卖人请求退房或赔偿的纠纷。由于我国尚无规范性文件对此类纠纷加以规范，司法实践中不同法院对涉及隐瞒“凶宅”交易纠纷在适用法律上也不尽相同。如何从法律上界定并解决“凶宅”交易纠纷，有必要对此进行研究。本文首先结合多种观点对凶宅的概念进行了定义，接着总结了四种现有凶宅纠纷司法处理的类型。在此基础上，进一步对凶宅交易就行法理分析，从而得出我国对于凶宅交易的法律救济。关键词：凶宅交易法律救济案例目录我国“凶宅”买卖纠纷法律救济案例分析.......................................................................................1一、凶宅的定义.......................................................................................................................3二、凶宅纠纷处理的类型.......................................................................................................3（一）认定购房合同有效，驳回原告起诉。合法有效论认为，“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律保护。而且“凶宅”本身是符合房屋使用条件的，也符合买卖房屋的合同目的。因此，“凶宅”在法律上与正常房屋无异。.....................................3（二）是认定购房合同为无效合同。合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定，但“凶宅”是民间习俗，这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。所以，依照《合同法》第五十二条第四项规定，合同无效。4（三）类型三：认定购房合同为可撤销合同。此说认为，“凶宅”是一种民间习俗，因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈，依据《合同法》第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销的合同。...................................................5（四）类型四：认为购房合同有效，但判决被告承担侵权责任。此说认为，虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，但房屋的质量符合法定标准，合同的效力不受影响。然而，依据价值规律和人们的现实观念，房屋会因购买者的避讳而贬值，卖房者主观有过错，对购房者构成侵权。...................................5三、对“凶宅”交易的法理分析...............................................................................................6（一）以民法的善良风俗为中心...................................................................................6（二）以民法的诚实信用原则为中心...........................................................................7四、我国“凶宅”买卖纠纷法律救济规则................................................................................7（一）合同救济...............................................................................................................7（二）侵权责任法救济...................................................................................................8一、凶宅的定义“凶宅”这一概念，我国的相关法律法规也没有作出明确的规定，社会各界对“凶宅”的定义亦是各异。综合多种观点，在这里笔者认为“凶宅”应是指曾经发生过自杀、他杀等非正常死亡事件的房屋。这些非正常死亡事件必须是客观存在的，不能是主观想象的。这里的“非正常死亡”包括两类:一类是因自杀、他杀等人为因素导致的非正常死亡;另一类是因非人为因素而导致的非正常死亡，此类非人为因素主要是指因意外车祸、房屋所处地理位置、周围环境特殊某种辐射过多等非人为因素而致全部或大多数家庭成员非正常死亡。曾发生过自杀、他杀等人为因素导致死亡事件的房屋，因此类死亡的恶劣性，会给再居住其中的人带来巨大的心理压力，人们普遍无法接受该种非正常死亡，将其认定为“凶宅”基本无争议。因房屋所处地理位置、周围环境造成某种辐射过多等特殊、非人为因素而致全部或大多数家庭成员非正常死亡的此类房屋被认定为“凶宅”争议亦不大。而因意外车祸而导致的非正常死亡，此类死亡事件虽不直接发生于房屋内，但因意外车祸而导致全部或大部分的家庭成员在此事件中丧生，即所谓的“灭门”，此类死亡事件给人们带来的心理震撼与对死亡的畏惧感亦超出了普通人能承受的范围，故此类房屋也不能被大众普遍接受，也应认定为“凶宅”。1二、凶宅纠纷处理的类型对于因隐瞒“凶宅”信息而引发的交易纠纷，我国司法部门的裁决并不统一，处理依据也不尽相同。对现有“凶宅”买卖纠纷案例及判决进行归类和整理。对此类纠纷的处理途径有以下四类：2（一）认定购房合同有效，驳回原告起诉。合法有效论认为，“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律保护。而且“凶宅”本身是符合房屋使用条件的，也符合买卖房屋的合同目的。因此，“凶宅”在法律上与正常房屋无异。例1.2004年，广州市的张先生通过房地产经纪公司与方某订立房屋买卖合同，张先生以低于市价的价格从方某处购得一套二手房屋，后得知其购买的房屋发生过非正常死亡两人的事件，双方当事人之间无法达成一致协议，起诉至法院。法院的判决认为，房屋本身是否符合居住使用条件是房屋买卖合同目的能否实现的关键，此房屋不存在任何质量瑕疵和权利瑕疵，发生过非正常死亡恶性事件的房屋质量没有缺陷，房屋正常居住使用的功能并未缺失，且房屋已交付张先生实际居住使用了一段时间，张先生也没有证据证明房屋不符合居住使用的要1吕丽香《“凶宅”买卖纠纷的法律救济》.暨南大学.硕士论文.2011.4.202谭志峰《买了“凶宅”如何处理》.广东广立信律师事务所《上海法治报》.2013.11.11第B05版.律师沙龙求，法院因此驳回了张先生的诉求。3例2.2007年，河南省郑州市的张女士，购买了一套精装修的二手房准备结婚。在购房后不久得知，该房原房主的妻子在房间里上吊自杀。张女士知此事实后，认为房屋出卖人刘先生隐瞒房屋曾发生过非正常死亡的真相，要求其中止购房合同退还房款并起诉至法院。一审法院认为，购房合同是双方真实意思的表示，合法有效。房屋买受人将此房屋认定为“凶宅”是一种主观认识问题，属于封建迷信。房屋出卖人虽然没有把原房主的妻子在涉案房屋上吊自杀的真实情况告诉原告，但这并不影响原告对涉案房屋的居住使用，也不存在其他违法的情形，故房屋出卖人依法没有向原告返还购房款、赔偿其经济损失的义务，从而驳回了原告的诉讼请求。4（二）是认定购房合同为无效合同。合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定，但“凶宅”是民间习俗，这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。所以，依照《合同法》第五十二条第四项规定，合同无效。2007年河南郑州张女士的“凶宅”买卖纠纷案一审后，原告上诉至郑州市中级人民法院，中院认为，“凶宅”虽然不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但是会影响使用人的心理感受，且在客观上也会降低房屋对使用人的效用。刘某既然知晓涉案房屋为“凶宅”就应在出卖前告知买受人，但其并没有如实告知，加以隐瞒，违背了《民法通则》第7条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定，同时认为，“凶宅”对于涉案房屋而言属于重要事实。2009年3月，二审法院依法作出判决:确认张女士与刘先生签订的购房合同无效，刘先生应于10日内将40万元购房款返还给张女士。3闫晓光.《惊悉房内曾死两人男士疑买凶宅怒告卖主被驳回》[EB/OL](2008-09-14)[2010-10-21]郑法.《凶宅买卖引发的官司》[EB/OL].(2009-05-14)[2010-10-21]（三）类型三：认定购房合同为可撤销合同。此说认为，“凶宅”是一种民间习俗，因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈，依据《合同法》第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销的合同。2005年，周某向方某夫妇购买一幢楼房，价格是42万元。后周某得知方某的儿子曾在屋内囚禁一名女子致使该女子自杀死亡。周某要求方某夫妇退还购房款，遭到出卖人的拒绝，买受人起诉至法院，要求撤销双方的购房协议，并请求返还购房款，赔偿其办理相关证书支付的费用及利息。福建省云霄县法院认为，被告故意隐瞒房屋内曾发生过非正常死亡的真实情况，使原告在违背自己真实意思的情况下与被告订立了房屋买卖合同，这违反了诚实信用、公平交易的原则，且依交易习惯，房屋内发生的非正常死亡事件足以影响房屋能否交易成功;即便交易成功也会使房屋贬值，故被告的行为构成欺诈，原告享有撤销权，判决撤销双方的购房协议，被告返还购房款，并赔偿原告相关损失。5（四）类型四：认为购房合同有效，但判决被告承担侵权责任。此说认为，虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，但房屋的质量符合法定标准，合同的效力不受影响。然而，依据价值规律和人们的现实观念，房屋会因购买者的避讳而贬值，卖房者主观有过错，对购房者构成侵权。例1.2004年，大庆市的张某通过房产经纪公司以15.5万元的市场价格购买了一套商品房，张某认为签订房屋买卖合同时出卖人隐瞒该房阳台上曾经吊死过人的事实，并给其身心造成很大伤害，因此起诉至法院，请求撤销房屋买卖合同并要求赔偿。区法院认为，双方签订的房屋买卖合同是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思的体现，买卖合同合法有效;出卖人在签订房屋买卖合同过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，依据价值规律，该房虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者讳避而贬值，因此出卖人有主观过错，构成侵权，判决出卖人退还买受人购房款42000元。65吴进福《设计“凶宅”买卖引发的官司[EB/OL].2009.9.146夏德辉《凶宅买卖引发诉讼卖主隐瞒付出赔偿》2008.4.16=com.content&task=view&id=1346&Itemid=1,2007.3.1例2.2006年，湖南娄底的江桂龙通过朋友介绍，以7.8万元购买了一套二手商品房。在居住的过程中，因衣柜内的一张照片得知此房屋原是江桂龙的妻子谢某的同事所有，其同事的父亲为隐瞒此事实而将房屋进行了变更登记。得知此事