产业地产项目决策、策划与案例分析

内部资料，请勿外传产城融合模式与实践产业地产投资决策阶段1•国家战略与政策研究•市场行业背景研究•房企转型方向分析•产业地产发展战略•发展模式与盈利模式•项目拓展与资源获取2内部资料，请勿外传产城融合模式与实践•自贸区、一带一路、京津冀协同发展、长江经济带、17个国家级新区等，是国家落实区域发展战略，统筹整合城市配套，经济发展，产业升级，人口聚集的政策指引体现。通过“国家级新区—中心城市—城市群—经济带”的作用机制，将给园区建设和产业地产带来新的机遇空间。国家区域协调发展战略为产业地产发展提供新空间3•中央城市工作会议提出城市工作要统筹城市空间、规模、产业三大结构，同时要统筹生产、生活、生态三大布局，提高城市发展的宜居性。城市工作会议中关于空间、产业、生态协调发展的要求正好契合产业地产的发展模式。中央城市工作会议为产业地产发展提供顶层设计1•在创新创业逐渐成为中国新常态、经济“新引擎”的背景下，众创空间与孵化器、加速器、科技地产等协同构成产业成长链条，并将为产业园区发展提供新的动力，创造出园区发展的新业态和新格局。国家创新驱动发展战略为产业地产发展提供新动力2n国家最新政策研读1.1国家战略与政策研究3内部资料，请勿外传产城融合模式与实践•通过PPP模式，引入社会资本，拓展了产业地产业务领域。另外，在国内REITs建立后，PPP模式将从投资人和退出方式变革上为产业地产商业模式带来新的支撑。智慧城市、综合管廊作为未来城市建设的方向，将给以城市运营商为目标的产业地产商提供一个与政府深入合作、锁定优质区域土地资源的新契机。PPP/智慧城市/综合管廊为产业地产发展提供新领域6•新型城镇化规划指出，城镇化是承载工业化和信息化的发展空间，是产城融合的城镇化。强调产业支撑和以人为本，就需要大力发展以产城融合为特点的产业园区（新城）建设。产业园区（新城）作为产业落地的载体，也将迎来巨大的发展空间。新型城镇化战略为产业地产发展提供新支点4•“十三五”规划指出，未来五年，要围绕经济结构深度调整、振兴实体经济，培育壮大新兴产业，改造提升传统产业，加快构建现代产业新体系。要实施制造强国战略，深入推行《中国制造2025》，以提高制造业创新能力和基础能力为重点，培育制造业竞争新优势。同时，要开展加快发展现代服务业行动，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸。十三五规划/中国制造2025为产业地产发展提供新方向5n国家最新政策研读41.1国家战略与政策研究内部资料，请勿外传产城融合模式与实践5n行业环境：房地产行业发展的基调已经改变从连续6年中央经济工作会议对房地产行业的定位可以看出，2016年以来定位有了实质性变化，在这样的政策背景下，围绕房地产市场供给、需求及市场交易的一系列制度建设将步入快车道，房地产行业将在总体平稳健康发展的基调中逐步实现深度调整。2016年中央经济工作会议•要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”2017年中央财经领导小组第十五次会议•要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定；要调整和优化中长期共给体系，实现房地产市场动态均衡。2011-2014年坚持房地产政策调控2015年化解房地产库存2016年“房子是用来住的，不是用来炒的”1.2市场行业背景研究内部资料，请勿外传产城融合模式与实践1.3房企转型方向分析6n房地产企业纷纷谋求多元化战略转型ü在经济新常态下，随着共享经济、文化旅游等新兴领域的发展，为谋求持续发展的动力，百强企业加速推进“相关多元化”拓展。发展路径方面，不同房企已有所分化，千亿房企聚焦产融结合、产城结合为主的综合运营战略。恒大、万科、碧桂园、绿城等百强企业均将企业的开发商定位升级为投资商、服务商、运营商等，进一步强化自身的投资属性和服务属性，提前为规模后的存量时代转换角色。企业名称多元化战略转型万科打造地产核心业务与产业、商业、金融等互相依赖、循环的“热带雨林”式生态系统恒大确定地产、金融、健康、文化旅游四大产业集团，剥离快销业务，明确相关多元化布局碧桂园打造物业开发、社区配套、投资与金融在内的三大业务板块绿城以绿城中国为主体，房产、管理、资产和小镇四大自己团为侧翼的“一体四翼”业务格局荣盛确立“大地产”、“大健康”、“大金融”和以互联网为代表的新兴产业构成的“3+X”战略百强房企2016年业务多元化典型案例百强房企2016年转型方向占比内部资料，请勿外传产城融合模式与实践7n业务结构：业务整合，产业链延伸是企业进入产业地产的主要形式1.4产业地产发展战略传统房地产企业制造业企业商贸流通企业金融类企业施工类企业产城融合专业化产业园区商贸城、商业地产、物流地产产融结合（股权投资、开发基金、产业基金）一级开发（PPP）其他服务类企业轻资产模式内部资料，请勿外传产城融合模式与实践园区开发主体角度政府主导模式代表企业：苏州工业园、上海张江高科企业为主体的开发运营模式代表企业：联东U谷、天安数码城、华夏幸福基业、北科建、五矿产业园外资基金主导模式代表企业：新加坡腾飞、普洛斯、澳大利亚嘉民集团大型企业自建自用园区模式代表企业：海尔公社、中兴通讯、华为东莞终端总部基地主流房企转型的产业地产模式代表企业：万科前海公馆、富力广州空港物流园1.5发展模式与盈利模式n百家争鸣8内部资料，请勿外传产城融合模式与实践产业地产业态角度产城一体化区域开发代表企业：华夏幸福、苏州工业园、五矿产业园科技地产和软件园代表企业：北科建、清华科技园、亿达、启迪协信城市产业综合体代表企业：张江高科、天安数码城专业物流地产代表企业：普洛斯、易商、宇培物流商贸城代表企业：华南城、卓尔发展、五洲国际、毅德控股商务花园与总部基地代表企业：总部基地标准厂房、办公代表企业：联东U谷91.5发展模式与盈利模式n百花齐放内部资料，请勿外传产城融合模式与实践产业地产商业模式n百鸟朝凤商业模式代表企业盈利方式核心能力产业地产开发商模式联东U谷总部基地天安数码城物业销售物业出租园区服务产品开发能力产业服务能力产业发展能力产业新城开发商模式华夏幸福宏泰发展一级开发（土地红利）二级开发政府公关能力城市判定能力资金募集能力新城规划能力产业发展能力产业投资商模式张江高科湖北高投物业租售资本运作基金管理产品开发能力产业服务能力产业投资能力产业发展能力基金募集能力基金投资商模式普洛斯嘉民万科物流物业租售物业资本化基金管理产品开发能力产业发展能力资本对接能力资产管理能力101.5发展模式与盈利模式内部资料，请勿外传产城融合模式与实践Ø紧密围绕国家区域协调发展战略：长三角、珠三角、环渤海、长江中游和成渝五个国家级城市群的核心城市重点拓展，同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市京津冀关中北部湾成渝晋中江淮中原哈长辽中南山东半岛海峡西岸珠三角长三角宁夏沿黄呼包鄂榆黔中滇中兰西天山北坡5个国家级城市群+17个区域性城市群长江中游Ø长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝城市群是中国经济实力最为雄厚、人口最为集聚的五个国家级城市群，中心后续城市选择应紧密围绕国家级城市群的核心城市发展。城市群对房地产前景起引领作用开发公司现有城市分类发展Ø主导城市滚动发展：Ø高库存城市加快去化：新进入城市优先选择Ø借鉴社科院和赛普对全国35个大中城市的研究成果，结合经济、人口、房地产市场活跃度等指标和国家级城市群核心热点城市，选择经济基础好、产业集聚效应强和人口导入型的城市作为中心后续重点拓展对象。城市群一线1.5线二线2.5线三线京津冀北京--天津石家庄--长三角上海南京、杭州苏州、宁波无锡、温州--珠三角广州、深圳------佛山、东莞长江中游--武汉长沙合肥、南昌--成渝--成都、重庆------1.6项目拓展与资源获取n城市选择11内部资料，请勿外传产城融合模式与实践121.6项目拓展与资源获取“洼地效应”就是利用比较优势，创造理想的经济和社会人文环境，使之对各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势，吸引外来资源向本地区汇聚、流动，弥补本地资源结构上的缺陷，促进本地区经济和社会的快速发展。简单地说，指一个区域与其他区域相比，环境质量更高，对各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势。n“洼地效应”选择“洼地”→深耕细做→土地红利内部资料，请勿外传产城融合模式与实践产业地产项目策划阶段2•项目的战略发展规划•产业定位与产业规划•空间规划与设计思念•开发流程与开发策略•投资分析与经济计量13内部资料，请勿外传产城融合模式与实践142.1项目的发展战略规划城市发展战略规划不同于一般法定的规划，它是从最高层面对城市进行整体的框架性战略安排与设计，一般情况下是从政府的城市发展角度出发制定的。核心内容主要包括两个层面:1、是有关城市长期发展的目标和包括社会经济等各方面的发展战略,以及城市空间发展方向和空间布局等宏观长远问题；2、是与城市近中期发展密切相关的问题研究,包括近中期土地开发策略、城市重大基础设施布局等方面。总之,关注的是城市整体和长远发展的战略问题。具有的特性：全局性、目标指向性、路径创新性、建设指导性、战略可操作性。内部资料，请勿外传产城融合模式与实践152.1项目的发展战略规划城市定位：城市定位是城市发展和竞争战略的核心。科学和鲜明的城市定位，可以正确指导政府活动、引导企业或居民活动、吸引外部资源和要素，塑造城市品牌，最大限度地聚集资源，最优化地配置资源，最有效地转化资源，最有效地制定战略，最大化地占领目标市场，从而最有力地提升城市竞争力。正确的城市定位是城市发展战略的核心和灵魂,是城市经济、文化发展的坐标,也是城市的标志和名片。城市定位主要包括：功能定位：城市在区域所所发挥的政治、经济和文化作用。也是城市定位的核心内容。形象定位：城市形象是城市的基本性质和主要职能的体现。产业定位：内部资料，请勿外传产城融合模式与实践162.2产业定位与产业规划产业规划一般包括以下内容：产业发展现状和特征的分析、产业定位和发展目标、产业发展重点方向、产业空间引导和产业发展政策和策略等。产业定位是产业规划的最核心内容，根据区域自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。步骤一步骤二产业定位结果外部发展机遇评估国内产业基础及布局区域产业发展方向及布局步骤四市产业规划及布局步骤三分析研究步骤五步骤六内部资料，请勿外传产城融合模式与实践产业类型重点发展产业先进制造业（同《中国制造2025》）新一代信息技术高档数控机床和机器人航空航天装备海洋工程装备及高技术船舶先进轨道交通装备节能与新能源汽车电力装备、农机装备新材料生物医药及高性能医疗器械战略性新兴产业新一代信息技术新能源汽车生物技术绿色低碳高端装备新材料数字创意（新增加）生产性服务业工业设计和创意工程咨询商务咨询法律会计现代保险信用评级售后服务检验检测认证人力资源服务生活性服务业教育培训健康养老文化娱乐体育健身根据国务院2015年公布的《中国制造2025》和2016年3月公布的《国家十三五年规划纲要》，以及一系列新兴产业的发展规划，中国要推动产业迈向中高端水平，推动先进制造业和战略性新兴产业加快发展，同时要开展加快发展现代服务业行动，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变。Ø紧跟中国产业发展趋势中国“十三五”期间重点发展产业n产业定位研究172.2产业定位与产业规划内部资料，请勿外传产城融合模式与实践一般的总体规划是由政府和设计单位完成的，政府是主导体现了政府和规划师的意图现在的概念规划是由企业和咨询公司完成的，企业是主导体现了企业和咨询师的意图编制方式的不同：(正向和逆向)①条条框框——②功能结构——③用地比例——④用地布局——⑤利益分配⑤利益诉求——③用地比例——②功能结构——④用地布局——①条条框框空间规划，政府主导与运营商主导的差异182.3空间规划与设计理念内