南通市场调研报告

谨呈：南通市工业产业布局及资源制约性分析2010年5月4日印象南通1：追江赶海/长三角“一体两翼”之北翼/沿江沿海，江苏最具潜力的沿海开发区域；苏通大桥的通车，距离上海1小时车程，依靠苏北廉价劳动力，苏南部分调整企业首选之地，城市辐射力大增。江苏一直实行沿江开发的战略，忽略了沿海地区的开发，导致了苏南苏中以及苏北区域经济发展的严重不平衡，南通作为最具潜力的沿海区域，将是江苏未来发展的重要增长极《江苏沿海地区发展规划》已颁布实施，《规划》明确，江苏沿海将建设以南通港为龙头的南部港口群。印象南通2：南通—上海—宁波“三港”并驾齐驱必将成为长三角经济新的增长极“一体两翼”新格局和上海一小时都市圈，使得南通作为后起之秀，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势。城市支柱产业GDP(亿元)人均GDP(元)固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)人口数(万人)南通纺织、机械、电子化工、建材、船舶业2111.88275661265.8518.29766.13宁波纺织服装业、机械制造业临港工业、石化工业钢铁工业、电力工业3433.1608061597.9767.2564.6无锡纺织服装加工精密机械汽车配套工业、电子信息高档家电业、特色冶金精细化工、生物医药业3858652031674.22378.12461.74苏州IT业、电器机械制造仪表制造、化工业5700913462360565624印象南通3：大桥时代，城市向南。苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥，三桥鼎立。基于市区地理环境、未来经济发展的考虑，南通城市中心将逐步南移，新市政府区域将成为未来城市核心地段。城市及宏观分析1环境。地理位置：全面接轨大苏南，融入上海1小时都市圈市域面积南通市总面积8,001平方公里，境内拥有江海岸线365公里地理位置1.南通位于江苏省东南部，江海汇合处2.首批沿江开放城市，江苏沿海发展的第一站3.南通是苏中，苏北地区融入上海的桥头堡城市人口全市总人口786万人GDP08年,全市GDP2,510亿元，比上年增长13.3%南通城市功能定位与发展战略：•城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地•人口发展规划:2010年市域城镇总人口418万人,2020年市域城镇总人口516万人,全市非农业人口近几年增长较快，城市经济的发展带动了越来越多的农业人口进入市区，。•经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期;•经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;•产业发展规划:建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。上海都市圈苏锡常都市圈南京都市圈杭州都市圈宁波都市圈南通南通城市结构：沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构探究：1GDP：南通的国民生产总值近年一直呈快速增长态势，按同比价格计算，增长幅度基本保持在15%左右。南通经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高2财政收入：依托南通市国民生产总值的快速增加，带动了地方政府财政收入快速增长,增长速度保持在20%以上，07年更达38.2%。08年财政收入达到390亿元,增幅近30%宏观经济：增速领先全省、未来经济增长预期较高。GDP0100020003000单位：亿元国民生产总值(亿)国民生产总值(亿)1226.061472.081758.342111.882510.13增长率15.6%15.4%15.70%16.20%13.30%20042005200620072008财政收入0100200300400500单位：亿元财政收入(亿)财政收入(亿)138.72171.19217.56300.71390.21增长率20.80%26.30%27.10%38.20%29.80%20042005200620072008探究：1、人均GDP，人均国民生产总值也呈现快速增长趋势2008年达35,040元2、人均可支配收入：人均可支配收入一直保持平稳增长，与国民经济的增长速度比较,相对增长速度较慢人民生活水平稳步提升，但相对薄弱,与苏南三市相比，还有一定的差距3、居民存款，居民存款余额的年增长保持在15%—20%之间08年已达1,891亿元，充分体现出居民的潜在购买能力,充分说明了潜在消费力人均GDP010000200003000040000单位：元人均国民总值人均国民总值158061909722841275663504020042005200620072008城镇人均可支配收入05000100001500020000单位：元人均可支配收入人均可支配收入1093712384140581645118903增长率14.00%13.20%13.50%17.00%14.90%20042005200620072008居民存款余额0500100015002000单位：亿元居民存款余额(亿)居民存款余额(亿)1017.261190.741373.41476.591890.6820042005200620072008探究：1、固定资产投资，固定资产投资快速增长，占GDP总量的比值偏高，近60%，有明显过热趋势房地产投资占比较低,近年来,仅占到了固投的10%左右,说明固定资产投资中用于基础设施建设的投资较多2、下辖县市，县级城市的GDP排名，均位于江苏省县级市前20，占比达到25%，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、全面、快速的发展形势固定资产投资0500100015002000单位：亿元固定资产投资(亿)房地产投资(亿)固定资产投资(亿)605.17815.261048.91265.81505.41房地产投资(亿)59.3980.05107.93137.43172.620042005200620072008GDP（亿元）人口（万）人均GDP（元）江苏省县级市排名南通全市251078635040海门市360103.2349009启东市3251162801711如皋市2801451930015如东县265108.52442417海安县25495.82650020产业分析：119.68.27.9565656.7573334.435.135.103060901202005200620072008第一产业所占比第二产业所占比第三产业所占比05101520252005200620072008第一产业增速第二产业增速第三产业增速探究：1、产业结构，第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的占比不高,低于同类三线城市2、产业增速，第三产业增速基本逐年加快，2009年,第三产业增速超过第二产业,第三产业发展的后劲强大增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主重点发展崇川开发区加快发展精细化工捷利康、先正达电子工业中天科技现代纺织东丽、帝人造纸日本王子新材料（造纸）日本王子出口加工业出口加工区现代物流吉斯达船舶修造中远、川崎电子工业富士通食品加工业宝港油脂汽配工业汽配生产、安装现代纺织纺织控股公司、三友服饰集团新材料工业南亚塑胶现代物流南通港集装箱、运河现代物流中心精细化工醋酸纤维、东洋之花现代纺织大生集团电子工业永兴多媒体电力能源天电、华能集团机械制造中集集装箱精细化工（新兴医药）精华集团冶金工业宝日制钢船舶修造南通亚华、南通港闸造船现代物流“道口经济”、交通枢纽站场行业典型企业典型企业行业经济开发区港闸开发区产业重点：交通布局与规划：2008年6月，苏通大桥正式通车，南通和上海实现“无障碍”对接接通上海崇明至南通启东的崇启大桥，目前建设之中，2010年可望实现全线贯通沪崇桥隧工程已于2009年10月通车，计划2010年与崇启大桥实现贯通崇明到南通海门的崇海大桥已被列入规划沪通铁路连接南通、常熟、太仓、昆山及上海,设计时速160公里，全长225公里，计划2009年内开工建设苏通大桥崇启大桥沪通铁路公路两用桥崇海大桥主城规划：1、发展方向:南通主城区和通州城区相向发展,主城区将主要发展东,南方向2、预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及CBD区域）、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向，城南板块相对更具优势城南板块城东板块开发区板块南通行政中心总结：南通市经济近年来呈现快速发展,下辖区县齐头并进，在江苏省GDP排名中已跃居第4，苏中，苏北区域内处于领先水平,经济潜力尚未充分发挥,未来经济增长预期较高固定资产投资快速增长，占GDP总量比值偏高，有过热趋势,但基本集中于基础建设投资城区人口增加趋势明显,但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北南移的导入人口;城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显薄弱,居民的生活水平还待于进一步提高第二产业是拉动南通经济发展的主要力量,南通未来一段时间内的支柱产业仍将是以劳动密集型为主,但第三产业呈现快速发展的势头,09年三产增速已经超过二产对外联系不断强化标志着南通正式进入了上海市“1小时都市圈”,将迎来巨大的发展机遇,加快建设长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市的战略进程未来的主城区发展规划决定了--市区东南两向将是未来城市重点发展方向,城南板块无疑最具优势凭借与上海及苏南城市的联系不断强化,自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境,南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力,同时对苏北苏中区域展现出强大的辐射能力地产市场概况。2政策分析：•2010年上半年房价低探或企稳的可能性较大•随着各地控制公积金贷款的发放，控制商业贷款的投入，并逐步提高利率，房价将逐步企稳。进行新一轮购地开发商的资金压力将逐步加大。年前也就是2月份前，迫于资金回笼的压力，部分开发商将对房价进行外松内紧的微调，甚至可能出现下调。•规范南通房地产市场交易行为，稳定房价•11月20日，市房管局出台了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》从2009年12月1日起开始实施。将加强商品房预售许可管理，加强商品房预售方案管理，进一步规范房地产开发企业的销售行为。如政策能落实到位，那么，房价有希望企稳，进而推动楼市平稳健康发展。•长远来看，南通房价走高的趋势较强•随着土地价格及南通经济的发展，南通房价从长期来看，将处于上升通道。地产投资额分析：•近几年，南通房地产行业保持较快发展势头，投资增速保持在25%以上，最高值达到34.8%，远超过12﹪的合理增长速度。•07年增长速度开始放缓，房地产投资逐步走向理性增长速度。•房地产投资占固定资产投资比值合理范围在22-28﹪，近4年房产投资占固定资产投资的比例偏少•投资增速快，投资基数较低，未来增长空间较大80.05107.93137.43172.6834.8%34.8%27.3%25.7%040801201602002005年2006年2007年2008年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%房地产投资增速10.3%9.8%10.9%11.5%03006009001200150018002005年2006年2007年2008年8.80%9.60%10.40%11.20%12.00%房地产投资固定资产投资所占比例土地市场—政策、价量分析•南通是全国土地制度改革试点市，相对于其他地区，土地