深圳经典综合体项目(NEO大道、卓越世界中心、京基100)调研报告

深圳典型综合类项目调研报告绿景—NEO企业大道卓越—世纪中心京基100TowerA甲级写字楼高度：273mTowerB甲级写字楼高度：176mTowerC办公公寓高度：108m绿景—NEO企业大道基础数据地理位置：深南大道与香蜜湖立交的东南角总建筑面积：25万㎡涵盖业态：写字楼、公寓、酒店、商业档次：LEED银级（A塔）A塔B塔C塔指标写字楼商业影院写字楼酒店商业公寓商业建筑面积/㎡95490868036837186078954（含C塔）29780——楼层5-561-416-411-141-35-301-3主力户型/㎡1900㎡/层整层或半层起租——1500㎡/层96㎡-200㎡/户————1200㎡/层80-160㎡/户使用率66%76%A塔三楼为保利影院，主要为会议功能。绿景—NEO企业大道立面线条简明畅快，三栋主体建筑由东向西逐步攀升，打造竖琴外形，意在奏响城市乐章。外立面整体形象庄重大气，加之273m高A塔为中心西区第一高楼，项目地标形象凸显。立面绿景—NEO企业大道——A塔（写字楼）绿景—NEO企业大道分区A塔共分为三个区。5-25层为低区，24-40层为中区，41-55层为高区。共18部进口三菱电梯，最高速度6m/s，分区域服务，每部电梯服务面积约5000㎡，候梯时间为30s，达到甲级写字楼基本要求，同时配备两部高速消防梯，高峰期可缓解拥堵情况。绿景—NEO企业大道公共空间—大堂大堂挑高16.5m，设有洽谈区、服务台、LED屏、车展区、项目展示区、企业名录展示台。大堂三面通透，采光良好，与外围园林景观有机结合，附有生态气息，三层挑高大堂加上铜艺造型装饰，彰显企业形象。洽谈区设置有浅谈桌椅及小型办公台面，方便特殊情况下的工作接待及办公需求。大堂内部划分为车展区及项目展示区两个展示区。车展区与项目展示区功能互补，达到共享客户资源及盈利的目的。LED屏即时播报实时信息，实现快速传播。接待台提供预约、呼叫、安管、指引、闸门控制等全方位服务，方便企业级来访客户。绿景—NEO企业大道公共空间—电梯间及过道地面、墙面全石材铺设。墙面采用干挂方式，石材拼接处预留约5mm缝隙，美观大方，视觉效果较佳，避免了封堵缝隙过程中由于同一标段石材不能完全保持相同高度而造成的接缝不齐的现象；局部铜艺造型装饰，增添奢华；导视标识系统简约明了，漫反射玻璃发光字优雅清新；吊顶综合管线“一线”排列美观简洁，增大空间尺度感；电梯前厅宽3.7m，净高约2.8m，尺度适宜。绿景—NEO企业大道公共空间—卫生间洗手间内地面、墙面石材铺设，整体以清新淡雅为主要风格，吊顶灯槽及洗手台台面下漫反射灯光柔和舒适；30层以上以大面积租赁为主，配有行政洗手间，门禁卡进出，内部配有淋浴设施，体现总裁（等高级管理层）身份。绿景—NEO企业大道户内空间室内层高4m，净高2.8m，精装交楼，即地面网络地板、天花吊顶、墙面刷白。网络地板：5cm镀锌不锈钢网络地板，载重强度大。每块地板四周均有十字交叉线槽，方便拆分，灵活布线，避免了普通网络地板因布线需求而切割造成的浪费，实现了可循环利用（成本较高，适用于租赁物业）；吊顶：消防、照明管线一字排列，有效节省空间，避免各专业管线交叉造成的层高损耗，线形排列整洁美观，彰显尺度；VRV空调系统：24h分户运行，独立计量。具备国际标准新风量约30m³/h/人，呼出导入系统保持室内空气清新；柱距：8.4m。绿景—NEO企业大道——C塔（办公公寓）绿景—NEO企业大道公共空间C塔相对于A塔公共空间装饰档次相对较低。首层大堂挑高两层（约7m），标准层层高3.6m，地面石材，前面为墙砖，标准层走廊净高约2.2m，室内净高约2.7m（有VRV空调系统）。有公共卫生间，且每户预留上下水。大堂内部设有公司区位铭牌，方便到访客户查询。公寓产品初期定位即为办公公寓，主要满足中小企业办公需求，需求面积一般在100-200㎡之间。绿景—NEO企业大道中庭楼层奇数层拥有南北通透的空中花园，四楼打造空中休闲平台，为办公人士提供休憩空间。四层以上设计为73m通高生态中庭，增加塔楼的采光通风性能，为商务办公注入全新的绿色人本新理念。通高中庭内周为走廊，转角处为绕行柱。绿景—NEO企业大道卓越—世纪中心京基1003号楼写字楼高度：185m1号楼写字楼高度：280m2号楼写字楼+酒店高度：268m4号楼办公公寓高度：150m卓越—世纪中心基础数据地理位置：福田区福华三路会展中心东总建筑面积：46万㎡涵盖业态：写字楼、公寓、酒店、商业档次：LEED金级（1号楼）物业类型建筑面积㎡层数高度m商业面积裙楼层数1号楼写字楼119779.4166279.91420.3542号楼写字楼49307.21592681522.524酒店26966.92公寓25163.213号楼写字楼37388.23415032294.6734号楼公寓64428.638185.54卓越—世纪中心立面建筑立面聘请世界建筑设计大师LarryKOltmanns亲自主笔，独创永恒钻石切面、卓越蓝LOW-E玻璃幕墙，将经典而简约的造型融入现代商务建筑，成就中心区昭示面最强的艺术级商务地标。（卓越世纪中心使用的玻璃幕墙为专门设计定制的8mm+12mm+8mm中空LOW-E玻璃，其颜色在不同日光效果下显现不同色彩，该玻璃已申请特别专利“卓越蓝”）约3.5万㎡“中产阶级时尚体验中心”的中庭广场多元化业态不仅成就深圳首席商务综合体，更是加大1、2、3、4号楼的联系性。整体呈现明快和谐，轻松休闲，国际化，现代化的装修风格。商业档次为高档及中高档，餐饮和购物类的比例最大，次主力店和核心租户主要有服装、美容SPA、大型中餐、美食广场、精品超市，特色餐饮、特色酒吧、健身会所等。卓越—世纪中心中庭卓越—世纪中心——1号楼（写字楼）卓越—世纪中心分区低区中低区中高区高区4-16层18-32层34-48层50-66层平层数13层15层15层13.5复式层数——————2.5公共洗手间蹲位（男）4444公共洗手间蹲位（女）55（32层为4个）44VIP洗手间有（含热水喷淋）茶水间有有有有单元数1010（32层为6个）64电梯数20部高速电梯分区域服务，服务面积约5000㎡，达到甲级写字楼基本要求。另分别有两部消防电梯及转换梯。卓越—世纪中心公共空间—大堂双大堂设计，分流高低区乘梯人员，有效防止高峰期拥堵。首层大堂挑高15.5m，面积700㎡，二层大堂挑高10m，面积848㎡。空间尺度阔绰，空间内倍感舒适清爽。大堂整体选用米黄、黑色为主色调，灯光均采用暖光源，柔和舒适，且无直射光及眩光现象。地面、墙面全进口石材，造型吊顶及发光云石的应用凸显高端奢华。卓越—世纪中心公共空间—电梯间及过道电梯门的独特钻石型图案，与楼体立面相呼应，凸显产品的高贵品质;侯梯间的艺术壁画，提高大堂的艺术品质;公共空间过道地面为石材，墙面刷白；客梯厅前设置门禁系统，有效管理外来人士进入大厦。卓越—世纪中心公共空间—电梯电梯按钮上的显示屏，吸引客户在乘梯的注意力，同时可以作为品牌宣传窗口；电梯顶部采用大理石纹灯片设计，提高产品的品质感和舒适性；摄像头设置隐秘，减免客户的不安感。卓越—世纪中心户内空间室内层高4.1m，净高3m，层高利用率较高。毛坯交楼，仅有地面网络地板。网络地板：10cm高，硫酸钙表面经过环氧树脂粉末静电喷涂处理，一定范围内设有十字交叉线槽，方便布线，出线孔部分需切割，造成一定浪费；柱距：7.5-9.6m。玻璃幕墙使用开启窗设计，企业用户在春冬等季节通过打开窗户清新室内空气，减少因使用新风系统产生的额外电费；VAV空调出风口，核心筒相邻处设立通风井，使得VAV空调与新风系统相结合，达到室内降温、输入室外新鲜空气的效果；与新风系统相匹配的抽风口，“出风口+抽风口”结合的形式，使楼体内部达到“废气抽离楼体内部→新鲜空气输入”的循环。卓越—世纪中心——3号楼（办公公寓）卓越—世纪中心公共空间公寓大堂面积约200㎡，两层通高，地面、墙面石材铺设。设有企业区位牌及接待前台，方便拜访及问询。电梯间宽度约2m，走到宽度约1.8m。公共空间配置以办公方向打造。空间尺度及装修档次相对实用化。卓越—世纪中心主力面积区间：49-60㎡入驻企业多为租赁面积为60-160㎡的中小企业。户型绿景—NEO企业大道卓越—世纪中心京基100综合体总建筑面积：602401.75㎡京基100大厦建筑面积：220000㎡建筑高度：441.8米建筑层数：100层标准层面积：2400-2700㎡标准层高：4.2米净高：2.8米其中5个证券交易层，层高5米，净高可达3.3米5F：国际会议中心6-72F：超甲级写字楼75-100F：瑞吉酒店基础数据京基100住宅办公公寓写字楼办公公寓集中商业京基100立面京基100聚集了全球两大顶级设计机构——TFP和ARUP的团队智慧，萃取全球摩天大楼的设计精华，将超大玻璃穹顶、联体双曲线雨篷与玻璃幕墙进行一体化设计，独创瀑布式的流线造型，建筑外型简洁流畅，如倾泻于城市之中的瀑布，演绎“飞流直下三千尺，疑是银河落九天“的壮观景象。超白双银LOW-E中空玻璃有效控制近红外线的辐射，具有极佳的隔热、隔音、保温功能，减少光污染，营造健康生态办公环境。京基100分区B1-B3F停车场1-4F大堂5-38F低层办公区41-72F高层办公区75-100F酒店64部三菱原装电梯，最快9米/秒，分高、中、低区服务。平均每部电梯服务面积为3500㎡，远低于甲级写字楼最高标准（5000㎡/台），引入深圳独有双轿厢电梯，运力提高一倍。等候时间为5s。京基100公共空间—大堂首层大堂4层挑高，约20m，地面墙面全石材，自然采光既能保证大堂采光，节能环保，贴近自然。京基100公共空间—侯梯间木纹铝板天花、白色铝板天花；墙面采用黄洞石大理石、地面采用意大利木纹大理石，漫反射暖色光源，4.5m标准候梯厅宽度京基100公共空间—电梯轿厢轿厢内发光云石、LED显示屏，通高3.2m京基100公共空间—卫生间天花采用石膏板防水乳胶漆；墙面采用黄洞石大理石；地面采用玫瑰米黄大理石；灯光采用凹槽设计,光线不刺眼；洗手台下面人性化橱柜的设计；每层均设置有行政洗手间，包含淋浴功能。京基100室内空间图片即为交楼标准——天花：高级组合式金属吸间天花，统一管线布设，节省层高，尺度感增大墙面：乳胶漆地面：10cm硫酸钙外包镀锌铁皮架空地板，无十字线桥，会产生较多切割，不利于回收利用窗帘：玻纤布电动卷帘窗户：双银中空LOW-E玻璃（高透光、低透热、隔绝紫外线）空调：VAV空调系统，配套新风系统层高：4.2m净高：2.8m从层高利用上来看小于绿景NEO（4/2.8）及卓越世纪中心（4.1/3）。京基100会所图片欣赏各项目主楼建筑、设备参数对比大堂标准层电梯空调类型网络地板数量高度（m）面积（㎡）面积（㎡）层高（m）净高（m）数量（个）梯速（m/s）等候时间（s）高度（cm）材料可回收性绿景NEO116.51400190042.818630VRV5镀锌不锈钢优卓越世纪中心215.570019404.1320630VAV10硫酸钙（一定区域内有十字线槽）良10848京基1002030002400-27004.22.86495VAV10硫酸钙差租/售入住率主要行业主力需求面积交楼标准绿景NEO租90%IT整层或半层精装卓越世纪中心售70%金融300-500毛坯京基100租60%金融、能源精装（推导出经营方式的不同导致产品配置及目标客户的差异化）（VAV及VRV两种空调从特性及初投资分析，导出本项目适用VAV）