青岛市场调研报告

前言青岛----中国东部重要的海滨城市概览•青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地;•青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”;•青岛是全国两个“中国品牌之都”之一;•青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市,获得“中国人居环境奖”;•青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名;•青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”;•青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一;•青岛是中国重要的外贸口岸之一.房地产发展•青岛市房地产发展起步较早，市场成熟，但未来发展空间仍然巨大;战略建议•高速的经济发展、城市战略地位的提升、城市化进程、强大的城市辐射能力使青岛市房地产业长期向好，青岛市可作为公司业务发展重点考虑地区之一。牛牛文库文档分享•青岛位于北京和天津的东南方，地处山东半岛南部，东与朝鲜半岛、日本隔海相望。•青岛是全国15个经济中心城市之一，也是全国15个副省级城市之一，国家计划单列市，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一，与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。•青岛是中国优秀的旅游城市和宜居城市，也是2008北京奥运会帆船项目的举办地。城市介绍-地理行政青岛天津北京•全市总面积10,654平方公里，其中市区1,102平方公里。•所辖：市内4区（市南、市北、四方、李沧）、郊外3区（崂山、城阳、黄岛）和胶州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。•截至2006年末，户籍总人口为749万，市区人口271万。牛牛文库文档分享GDP：年均增长达15%以上。02,0004,0006,0000510152025人均GDP(美元)2,8273,2923,9474,8515,709增长率（%）14.416.4202317.72002200320042005200601,0002,0003,0004,000051015202530GDP（亿元）1,5181,7802,1642,6963,207增长率（%）14.61621.624.61920022003200420052006青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山东全省。人均GDP：年均增长达15%以上。（按USD汇率7.5来计算）城市介绍-经济发展地区长三角珠三角环渤海内地2006上海*苏州杭州南京深圳广州厦门北京*天津青岛大连重庆*成都西安GDP总额10,2974,8203,4412,7745,6846,0681,1627,7204,3383,2072,5703,4862,7501,450人均GDP10,03610,4336,8896,0938,9588,2986,6498,5926,0955,7095,9911,6553,3242,568牛牛文库文档分享固定资产投资：年均增长20%以上。05001000150020000102030405060固定资产投资（亿元）478739102514561747增长率（%）24.454.638.742202002200320042005200601002003000510152025303540房地产开发投资（亿元）103.7128163223268增长率（%）122327372020022003200420052006房地产开发投资高速增长。青岛市的固定资产投资位居全国二线城市前列；房地产开发投资有较大提高潜力。城市介绍-经济发展（亿元）长三角珠三角环渤海内陆2006上海*苏州杭州南京深圳广州厦门北京*天津青岛大连重庆*成都西安固定资产投资3,9252,1071,4611,6141,2741,6966623,37218501,7471,4702,4521,9001,067房地产开发投资1,2764714423514625572141,720402268337630619286人均可支配收入8,72110,07511,08912,92015,328人均消费支出7,3448,0569,0029,88311,945可支配收入增长率%13.515.510.116.518.6消费支出增长率%129.711.79.820.920022003200420052006青岛市居民收入与消费水平在北方主要城市中仅次于北京，收入年均增长超过15%，超过全国平均水平（10.4%）。城市介绍-收入水平（元）长三角珠三角环渤海内陆2006上海*苏州杭州南京深圳广州厦门北京天津*青岛大连重庆成都西安人均可支配收入20,66818,53219,02717,53822,56719,85118,51319,97814,28315,32813,35011,57012,78910,905人均消费支出14,76212,47214,47212,23416,62815,44514,16214,82510,54811,94510,5349,39910,3028,987人均储蓄余额69,29839,39938,36331,51644,26757,04629,22779,42430,80121,84232,64010,50221,86825,91005,00010,00015,00020,00025,0000510152025303540人均储蓄余额10,4013,9616,0119,0621,84增长率%19.43414.71914.520022003200420052006牛牛文库文档分享实际利用外资：平稳增长。01020304050实际利用外资（亿美元）23.84038.236.636.620022003200420052006青岛吸引外资水平较高，位居全国前列，累计有79家500强企业在青岛投资了项目；英国铁行、丹麦马士基等世界航运巨头，美国朗讯、瑞士雀巢、德国安德烈斯蒂尔、韩国丽东化工、日本三美电机等技术项目，都已进驻青岛。城市介绍-经济发展•青岛的六大支柱产业为电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰。青岛经济技术开发区（保税区、高新技术产业开发区）为国家重点发展区域。经济开发区已经引入500强企业30多家，累计总投资90多亿美元。青岛还拥有一批中国知名企业：海尔集团，海信集团，青岛啤酒，澳柯玛集团等。2006产业结构6%52%42%第一产业第二产业第三产业长三角珠三角环渤海内陆2006上海*苏州杭州南京深圳广州厦门北京*天津青岛大连重庆*成都西安实际利用外资7161.722.61732.729.29.645.541.336.622.577.68.3牛牛文库文档分享城市介绍-总体规划《青岛市城市总体规划（1995～2010）》城市总体布局是以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集中发展的。•1．城市性质：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。•2．发展目标：力争到本世纪末把青岛建成山东和沿黄地区最大的对外经贸、金融、信息中心和对外交通枢纽。再经过10年左右的努力，使青岛成为经济繁荣、科教发达、环境优美、文明富裕、功能完善的社会主义现代化城市。主城辅城•主城区：主要由老城区、新城区和崂山沿海风景区组成，为了保护老城区，建设了东部新城区，促进了老城区的人口转移，最终形成了一个功能完善、布局合理的现代化城市新区，实现了老城区向新城区的延伸。•辅城：主要以集约现代工业和高科技产业区（黄岛-青岛经济技术开发区）和港口贸易、大型临港产业（青岛港港区）为主，随着2001年开始的青岛港区胶州湾西迁，其产业聚集的潜能将更加突出。老城区新城区崂山风景区牛牛文库文档分享城市介绍-交通对外交通：十分便捷海港：青岛是全国集装箱吞吐量第三大港，世界排名前20位的船公司已经全部在青岛设有了航线。机场：青岛流亭国际机场为国内航空大港之一，开通国际、国内航线56条，二期扩建工程已于2007年竣工。铁路：胶济铁路（青岛胶州市-济南）电气化改造已完成，时速可达200公里。公路：由济青高速公路、烟青一级公路和环胶州湾高速公路为骨干框架的公路网四通八达，从青岛至银川的青银高速公路青岛段已于2000年11月建成通车。市内交通：不断扩大完善，形成大青岛市规划以环胶州湾干道为内环的“三环”交通网络，涵盖了胶州湾东西两岸，形成了“大青岛市”。胶州湾跨海大桥已于2005年开工，海底隧道也于06年开工，届时两岸联系将更密切。另外，城内快速路、8条轨道交通已经出现在最新的交通规划中。胶州湾跨海大桥环胶州湾干道（内环）牛牛文库文档分享•青岛是我国重要的经济中心城市，是北方重要的港口城市和外贸口岸，也是著名的宜居和旅游城市。•青岛市总体经济水平在环渤海经济圈仅次于北京、天津，领先于山东全省，对外通商和贸易（特别东北亚地区：韩国、日本）发达，吸引外资众多，加上港口西迁战略的成功，未来港口园区和技术产业将越来越发达。•对外交通便捷，随着未来胶州湾跨海大桥和隧道的建成，城区交通将更完善，有助于胶州湾两岸经济的提升。•青岛市固定资产投资水平较高，房地产业有较大提升空间。•青岛市居民的收入及消费水平在北方主要城市中居于前列，储蓄水平一般。•由于青岛经济辐射范围广，近到华北、东北，远到东北亚地区，故外地和外籍客源众多，购买力强，置业需求较大。城市介绍-小结牛牛文库文档分享青岛整体的地产走势可概括为“沿海扩张，整体北进”。青岛市下辖7个区：•市南区•市北区•四方区•李沧区•崂山区•城阳区•黄岛区市政府市南区四方区李沧区崂山区黄海土地市场-城市地图牛牛文库文档分享土地市场•供应与需求：青岛市土地市场经历过2000年-2004年的高速发展，2006年与2007年根据中央宏观调控的要求土地供应缩紧。•出让价格：2007年前，土地价格逐年平稳上升，与房价比在30%的合理区间，但2007年，随着房地产投资热的进一步加剧，土地市场供不应求，出让楼板价比2006年增长约1.5-2倍，甚至在中心区域出现“面粉”贵过“面包的现象。•供应区域：随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，土地开发和供应区域近两年重点放在北部的四方区、李沧区和西海岸的青岛经济技术开发区和胶南市。•供应类型：住宅用地仍是供应主力，2007年通过拍卖和挂牌出让的住宅用地占总出让经营性用地的90%以上，其他为商业服务用地。土地市场概况：牛牛文库文档分享成交量/结构/区域分布：青岛近两年土地成交量与北京、天津、大连有较大差距，07年成交量与06年大抵相当。供地结构中，住宅用地占绝大部分，07年限价房比例远大于06年；商业用地供应未来可能增加。•由于近两年青岛推出了大量限价房用地，还有待消化，故未来供应量可能减少。•近两年商业用地出让极少，未来供应可能增加。区域分布中，四方区成为供应重点，市北区、李沧区商品住宅用地推出多•近两年，四方区无论在商品住宅用地还是限价房用地中，都占有很大比例。•市北区07年商品住宅用地推出较多，李沧区06年商品住宅用地推出较多。（万M2）土地成交结构总量商品住宅限价房2006年502323（26%）2007年712645（63%）成交土地区域分布(万M2)2006年2007年商品住宅限价房商品住宅限价房市南区2.24.85.82.7市北区1.5010.78.9四方区7.45.77.731.7李沧区11.412.51.72经营性用地（万M2）天津北京大连青岛2006年实际成交土地279753364892007年实际成交土地429（上半年）