第一章 资产评估总论

教学内容：资产评估学时：教师：邮箱成绩分布•平时+期中：40%（包括：平时作业，课堂作业和回答问题以及出勤。旷课一次扣3分；迟到或早退一次扣1分；）。•学生缺课累计超过该课程教学总时数的三分之一的不得参加本课程的考核，取消其课程考核资格，成绩记载时记为“无资格”。•期末：60%资产评估发展的历史•（1）社会生产力发展到商品生产和商品交换的阶段以后，产生了早期的原始评估，具有直观性、偶然性和非专业性的特点。•（2）近代资本主义发展之前，经验评估。评估人员以历史的经验数据为依据并结合自己的实践经验知识进行评估，比原始评估更具有可靠性，但还没能实现评估工作的规范化和科学化。•（3）近代资本主义发展初期，科学技术引入到评估工作中来，特别是近代工业的发展带来的数学知识、统计学知识的发展，逐步进入了科学评估的阶段发展到科学评估阶段，并逐步形成为一个提供中介、服务的行业。资产评估发展的历史•十九世纪后期，由于火灾产生的保险诉讼，针对保险对象的赔偿数额，美国出现了专业评估公司。•1868年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，成为评估业的专业团体，并于1881年由英国维多利亚女王授予“皇家特许”称号。•20世纪上半叶，资产评估作为一个行业在大、小许多国家得到不同程度的发展，在很多国家建立了在主要方面类似的评估原则和技术。•资产评估作为一个独立完整的中介行业也开始逐渐被国际社会和各经济组织所认可，并得到了较快发展。资产评估发展的历史•英国、美国、澳大利亚、加拿大、新西兰等许多国家成立了资产评估协会或学会等专业性评估团体。•60年代以后，来英国、美国、澳大利亚、加拿大、新西兰等评估业较为发达的国家开始了制定本国（本协会）评估执业准则和职业道德守则的工作。•到70年代末期这些趋势仍在继续发展，随着国际经济的发展和市场的全球化，评估业的国际性协调发展也成为必然趋势。•1981年成立了国际资产评估准则委员会（TheInternationalAssetsValuationStandardsCommittee，TIAVSC），现改名为国际评估准则委员会(InternationalValuationStandardsCommittee，IVSC)，开始了制定《国际评估准则》(InternationalValuationStandards，IVS)的工作。现在中国资产评估协会也是这一委员会的常务委员。资产评估发展的历史•1977年4月，比利时、法国、德国、爱尔兰和英国发起成立了欧洲固定资产评估师联合会（TEGOVOFA，TheEuropeanGroupofValuersofFixedAssets)，现改名为欧洲评估师联合会（TEGOVA）。当时修改后的公司法规定，公司可以选择历史成本，也可以选择公允价值来反映固定资产价值。•80年代中后期以来，世界经济一体化趋势进一步加强，特别是近十年来各国和地区政治经济发生巨大变化，资产评估业在世界范围内进入到一个前所未有的高速发展时期。资产评估发展的历史•发展中国家和经济转轨国家(包括东欧等前社会主义国家)在经济体制变革和发展本国经济的过程中，重视资产评估在反映资产现行价值、维护各方权益等方面的重要作用，引进资产评估理论，发展本国本地区的评估业。对于中国来说，在当时国有企业改制的情况下，由于经营时间长，大量设备已经计提很多折旧，帐面价值所剩不多，所以在计算国有资本时，会导致大量国有资产流失，这使得当时的体改委决定引入资产评估，以现行重置成本法评估国有资产。•传统的评估业发达国家在新形势下面临新的压力和挑战，在资产评估理论上不断深入并拓宽领域，在实践上也积极抢占新兴市场，开拓资产评估市场，并根据评估业的发展状况适时地推出新的评估准则，或对传统的评估准则进行修订。资产评估发展的历史•美国评估界在八十年代后期制定了《专业评估执业统一准则》（USPAP）•英国评估界于修订评估准则•成立了东南亚联盟评估师联合会（AseanValuer’sAssociation,AVA）、泛美评估组织等许多区域性组织。•90年代至今评估在金融安全、会计计价方面的作用越来越突出。•现代科技手段的运用，如数据库、因特网等，以及评估手段的提高如AVM等，对评估业产生长远影响。AVM即自动评估模型，使用AVM评估出的叫做evaluation。但评估师评估出的结果叫做valuation。但在中国，数据库的作用还不是很明显，特别是资产管理公司，处置的大量资产信息不能共享。我国资产评估的发展•资产评估业务自1988年进入中国以来，已经广泛发展到中国经济发展的各个领域，在防止国有资产流失，服务国有企业改制上市，维护市场秩序、规范资本运作，配合财政改革、金融改革等方面发挥了重要作用。•财政部数据显示，目前中国已有3000多家评估机构，3万多名评估师，从业人员超过8万人。•未来一个时期中国资产评估行业发展目标显示，未来10至20年将是中国资产评估行业的快速发展期，中国将通过扶持壮大评估机构、加强人才队伍建设等一系列举措提升整个行业的影响力和竞争力。评估产报资企房地产企告业机器评估设备业价评估估程序流动评资产价值资产评估评估长期理论值评投资评估方法基本评估评估无形资产评估估资产评估报告课程内容第一章总论1.1.1资产评估的概念：资产评估是指在市场经济条件下，由专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。简单地说，资产评估就是确定资产某一时点价值的行为和过程。1.1资产评估及其特点1.1.2、资产评估的种类和特点资产——经济主体拥有或者控制的、能够以货币计量的、并给经济主体带来经济效益的经济资源，包括房屋、土地使用权、专利权、设备等。1.1资产评估及其特点资产的含义及分类有形资产无形资产非经营性资产经营性资产单项资产整体资产可确指资产不可确指资产按资产存在形式分类按资产能否独立存在分类按资产在生产经营过程中作用分类按是否具有综合获利能力分类资产的分类1.1.2、资产评估的种类和特点1.1资产评估及其特点资产评估的种类评估价值评估复核整体资产评估评估咨询完全评估限制评估单项资产评估按资产评估工作的内容分类按资产评估对象及适用原则分类按资产评估的程度及其与评估准则的关系分类资产评估的种类资产评估的特点公正性咨询性专业性市场性1.3.1交易假设1.3.2公开市场假设1.3.3持续使用假设1.3.4清算假设1.3资产评估的假设1.3.1交易假设——资产评估一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。1.3资产评估的假设市场公开假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。买卖双方都希望得到资产最大最佳效用。1.3.2公开市场假设公开市场：充分发达与完善的市场条件。资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。可以是现时的，也可以是潜在的。①买卖双方自愿公开市场假设②双方都有理智③有充分的时间了解信息1.3.3持续使用假设是指资产将按现行用途在用续用，或转用续用、移地续用。确认继续使用资产的条件：资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益资产尚有显著的剩余使用寿命资产所有权明确，并保持完好资产从经济、法律上允许转作它用资产的使用功能完好或较为完好1.3.4清算（清赔）假设清算（清赔）假设：清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。特殊性：市场均衡被打破，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。1.2资产评估基本要素•1.资产评估的主体•2.资产评估客体•3.资产评估依据•4.资产评估的目的•5.资产评估原则•6.评估程序•7.资产评估价值类型•8.资产评估方法1.2.1资产评估的主体从事资产评估的机构。——资产评估公司从事资产评估的和人员。——注册资产评估师1.2资产评估基本要素注册资产评估师•资产评估师是指经全国统一考试合格，取得《资产评估师执业资格证书》并经注册登记的资产评估人员。•英文译为：CertifiedPublicValuer•1995年10月，依据《人事部、国家国有资产管理局关于印发〈注册资产评估师执业资格制度暂行规定〉及〈注册资产评估师执业资格考试实施办法〉的通知》（人职发〔1995〕54号），国家开始实施资产评估师执业资格制度。•2002年2月，人事部、财政部下发了《关于调整注册资产评估师执业资格考试有关政策的通知》（人发〔2002〕20号），对原有考试管理办法进行了修订。•考试工作由人事部、财政部共同负责，日常工作委托中国注册会计师协会承担，具体考务工作委托人事部人事考试中心组织实施。注册资产评估师•报考条件•凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加注册资产评估师执业资格考试：•（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。•（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。•（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。•（四）取得经济类、工程类博士学位。注册资产评估师•（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。•（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。•根据《关于同意香港、澳门居民参加内地统一组织的专业技术人员资格考试有关问题的通知》（国人部发[2005]9号），凡符合资产评估师执业资格考试相应规定的香港、澳民居民均可按照文件规定的程序和要求报名参加考试。注册资产评估师•考试设5个科目，具体是：•《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》。•5个科目均由客观题和主观题两个部分组成，分别在答题卡和答题纸上作答。•考试分5个半天进行。《资产评估》考试时间为3个小时，其余4科考试时间均为2个半小时。1.2.2资产评估客体——被评估的资产——资产评估的具体对象，也称评估对象国家、企业、事业或其他单位所拥有的或长期控制的各种财产、债权及其他权利统称为资产。1.2.3.资产评估依据资产评估依据——资产评估工作所遵循的法律、法规等。资产评估依据分为四大类：(1)法规依据(2)行为依据(3)产权依据(4)取价依据（1）法规依据——（1）1991年1月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》；（2）1992年7月18日原国家国有资产管理局发布的[1992]36号《国有资产评估管理办法实施细则》；（3）1996年5月7日原国家国有资产管理局发布的[1996]23号《资产评估操作规范意见（试行）》；（4）1999年3月2日财政部发布的[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式暂行规定的通知》；（5）2001年12月31日财政部财企[2002]8号“财政部关于贯彻执行《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的通知》的通知”；（6）2001年12月31日财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》；（7）2007年11月28日财政部颁布的《资产评估准则》。（2）行为依据——行为依据指资产评估机构进行资产评估业务的根据。资产评估业务是根据委托方与受托方签订的约定书进行的。（3）产权依据——产权依据是指销售专用发票、账单及所有权凭证。（4）取价依据——取价依据是指各地预算定额、费用定额、估算指标等。1.2.5资产评估原则资产评估原则——资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。具体包括两大类：（2）资产评估经济原则（1）资产评估的工作原则（1）资产评估的工作原则——资产评估工作的规范①独立性原则②客