上海市永银大厦投资咨询报告_27页

-1-上海市永银大厦投资咨询报告二〇〇八年四月-2-目录1.1前言…………………………………………………………………………………31.2概要…………………………………………………………………………………41.3项目经济技术指标…………………………………………………………………51.4项目基地区位概况…………………………………………………………………71.5项目区域业态交通规划……………………………………………………………81.6项目市场环境分析…………………………………………………………………92.1项目SWOT分析……………………………………………………………………212.2投资价值估算………………………………………………………………………23-3-1.1前言本投资咨询报告旨在对上海市永银大厦的市场价值、未来升值潜力方面进行客观分析，评估方式采用收益法结合市场比较法分别进行评估，此项研究中所使用的数值不是在已知或确保的环境下的数值，而是在邦迪投资策划（深圳）有限公司通过现场考察、实地走访调研所得的最佳判断预测所得，秉承最大的诚意，尽可能建立在事实数据上，并采用邦迪认为最可行的资料。然而，邦迪公司不为提供这些建议、观点、判断和信息，或者其中可能产生的任何误差、遗漏担负法律责任。此项研究仅限于客户在某段时间内作参考使用。所有对未来效益、成本和回报的预估都取决于未来市场因素。-4-1.2概要上海永银大厦——以下简称“项目”1.项目位于上海市卢湾区淮海中路商业中心区，毗邻南京东路、人民广场。地理环境优越。2.项目是以现代设计概念为理念，由加拿大著名建筑师精心设计，永银大厦外观极富现代气息的建筑。3.项目是一幢集办公、公寓、商业、服务为一体的高级多功能商业商务、服务楼宇。4.项目由一幢30层的酒店公寓、一幢18层办公楼组成，楼下1——5层为商业裙楼。项目照片：永银大厦-5-1.3项目经济技术指标序号事项经济指标1项目位置上海市卢湾区西藏南路218号2土地使用情况综合用地3土地面积7566平方米4总建筑面积72000平方米5酒店公寓楼层：28层建筑面积：31000平方米6办公楼楼层：18层建筑面积：12720平方米7商业裙楼楼层：1层—5层建筑面积：19007平方米8地下车位120个-6-1.4项目基地区位概况淮海中路商圈永银大厦1．卢湾区位于上海市中心，全区面积8.05平方公里，其中陆地面积7.55平方公里，水域面积0.50平方公里。区界北至延安中路、金陵西路，与黄浦区、静安区交界；东至西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路、江边路，与黄浦区接壤；西至陕西南路、瑞金南路，与静安区、徐汇区为邻；南至黄浦江河道中心线，与浦东新区相望。2．卢湾区第三产业比较发达。2001年建成的新天地休闲娱乐区域，将传统与现代、中国与西洋、商业与文化交融在一起，成为引领时尚休闲的标志性场所。一年一度的玫瑰婚典得到了广大市民的认可，取得了良好的市场效应，已经成为上海旅游节的传统特色项目之一。3．卢湾区是上海最能体现东西方文化相融、交流的区域之一。4．淮海中路是上海文化底蕴深厚，以时尚高雅而著称的一条商业街，打浦桥是近年崛起的集商业、餐饮、娱乐、康健为一体的新型商业圈。既有象巴黎春天、伊势丹等国际著名的高级百货店，又有连卡佛、迪生等著名的高级时装店、专卖店，还有贴近居民的便利店、购物中心、超级市场，及体现都市休闲消费特征的娱乐、酒吧、咖啡馆、西餐厅等。淮海中路商业街的东段（重庆路至西藏路口）作为上海四大中心商务区之一，以86万平方米的高级商务楼为载体，引进了几十家世界500强企业，如IBM、杜邦、拜耳、思科、宝洁、辉瑞、麦当劳等，和近2000家国际国内著名的公司。区内拥有星级宾馆9家，并以其完善的设施、精心的服务吸引中外宾客。其中新锦江大酒店、锦江宾馆、花园饭店等五星级宾馆3家，占全市五星级宾馆总数的22%。卢湾区-7-1.5项目区域业态及主要交通规划1.未来3年淮海路上将形成四大商圈淮海中路今后将打造出四个地标特色商圈。并且充分利用各条支马路，将原先的“条状”商业街变成“块状”商业街区，已成为上海最时尚场所之一的新天地区域也首次被列入其中，今后将通过支马路“互动区”与淮海中路连成一个整体。这四大地标特色商圈分别是从陕西南路到瑞金路的“百年经典商圈”、从瑞金路到重庆路的“活力创新商圈”、从重庆路到西藏路的“高雅精美商圈”以及新天地的“时尚互动商圈”。不同的商圈具有不同建筑风貌、人文景观、街区格调和店铺群落，但又均以国际时尚为主线，力图形成东西互动、街区互动、全线互动的格局。这四大特色商圈中，新天地被首次纳入淮海中路商业机构的调整计划中。卢湾区将通过重点调整马当路、嵩山路等淮海路沿线支马路的商业结构，在这些支马路上建立起“互动区域”，使淮海中路和新天地这两大商业“热地”连成一体。其中，位于嵩山路的卢湾职业教育中心计划打造成能容纳餐饮娱乐的高档零售商圈，同时吸引太平桥新天地的商务人群和淮海路上的购物人群，华狮广场、金钟广场内的业态也将有一定程度的调整。陆家嘴南京西路虹桥淮海中路徐家汇虹桥机场-8-2.上海地铁12号线将在2012年全面通车上海轨道交通指挥部4月15日宣布，上海地铁12号线工程可行性报告已经国家核准，年内将启动前期工程建设，计划于2012年基本建成。轨交12号线是上海城市轨交网中贯穿西部与东北部的直径线，西起闵行区七莘路站，经徐汇区、卢湾区、静安区、闸北区、虹口区、杨浦区、浦东新区，东至浦东新区上川路站，共穿越8个行政区，全线长39.5公里，设有32座地下车站，并设中春路和金桥两个停车场。12号线全线与上海轨交基本网络中的1、11、7、4、9、10、2、8、6号线等9条线路相交，共形成14个换乘车站，其中陕西南路、南京西路、汉中路为三线换乘枢纽站。-9-1.6项目市场环境分析1.6.1区域商圈划分1.5㎞范围圈-10-周遍近期3个月物业租售情况调查：写字楼序号物业名称物业类型平均租金价格单位：元/平方米/月零售市场均价备注1兰生大厦写字楼210元28938元/㎡甲级写字楼2金钟广场写字楼210元34231元/㎡甲级写字楼3上海广场写字楼195元29056元/㎡甲级写字楼4淮海国际广场写字楼240元-300元37259元/㎡涉外5柳林大厦写字楼150元29474元/㎡涉外6瑞安大厦写字楼330元41499元/㎡涉外7大上海时代广场写字楼300元27868元/㎡涉外8香港新世界大厦写字楼270元32919元/㎡涉外9香港广场写字楼210元51533元/㎡涉外11企业天地写字楼270元-375元34200元/㎡涉外12永银大厦写字楼137元34000元/㎡涉外酒店式服务公寓序号物业名称物业类型零售挂牌均价备注12淮海晶华公寓酒店公寓42568元/㎡景观房售价6万/平方米13华府天地酒店式公寓99296元/㎡/14上海盛揭公寓酒店公寓44949元/㎡/15经伟公寓酒店公寓267358元/㎡/16香港广场酒店公寓酒店公寓51533元/㎡/17翠湖天地御苑高档住宅48381元/㎡高层售价6万/平方米18淡水湾花园高档公寓41300元/㎡/-11-19永银大厦高档公寓35045元/㎡/1.6.2项目周边商铺租金调查1.永银大厦周遍的商铺主要以西藏中路，柳林路，崇德路为主；2.周遍商铺商铺档次不高，主要以低档生活消费品为住；3.商铺租金不高；4.专业主题商场铺位租金为：1833元/平方米/月——2500元/平方米/月；5.商铺租金年涨幅为5%；6.商铺空置率为+20%；西藏中路柳林路崇德路-12-1.6.3淮海中路板块近期存量房交易价格走势分析淮海晶华二手房房价走势分析报告调研日期：2008-04-10淮海晶华，位于桃源路111弄，紧邻永银大厦3月份，淮海晶华苑的二手房房价呈大幅上涨趋势，本月的二手房均价为42373/平米，比上月35336/平米，上涨了约7037/平米，涨幅为19.91%。淮海晶华苑本月的挂牌价在33898-50847/平米，上月的挂牌价为32641-42403/平米。淮海晶华苑二手房房价详细走势如下图：各种物业类型房价走势情况-13-2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月小区挂牌量走势情况淮海晶华苑所在的淮海中路板块3月份二手房均价比上月增长了2.32%；所在的卢湾区3月份相增长了3.18%；板块和区域房价走势情况2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月淮海晶华苑34622/㎡43196/㎡42546/㎡42568/㎡35336/㎡42373/㎡淮海中路板块28710/㎡31016/㎡33342/㎡3359/㎡732919/㎡33683/㎡卢湾区22086/㎡23509/㎡25198/㎡25473/㎡25115/㎡25914/㎡-14-华府天地房价走势分析报告调研日期：2008-04-10华府天地，位于马当路222号（兴业路口），属于卢湾区的淮海中路板块。3月份，华府天地的二手房房价呈大幅上涨趋势，本月的二手房均价为112547/平米，比上月106641/平米，上涨了约5906/平米，涨幅为5.54%。华府天地本月的挂牌价在90037-126812/平米，上月的挂牌价为85312-126812/平米。华府天地二手房房价详细走势如下图：各种物业类型房价走势情况2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月91472/㎡102539/㎡107808/㎡105333/㎡106641/㎡112547/㎡-15-华府天地所在的淮海中路板块3月份二手房均价为33683/平米相比上月的32919/平米增长了2.32%；所在的卢湾区3月份二手房均价为25914/平米相比上月的25115/平米增长了3.18%；板块和区域房价走势情况2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月华府天地91472/㎡102539/㎡107808/㎡105333/㎡106641元/㎡112547/㎡淮海中路板块28710/㎡31016/㎡33342/㎡33597/㎡32919/㎡33683/㎡卢湾区22086/㎡23509/㎡25198/㎡25473/㎡25115/㎡25914/㎡-16-翠湖天地(御苑/雅苑)二手房房价走势分析调研日期：2008-04-10翠湖天地(御苑/雅苑)，位于济南路168弄,117街坊，属于卢湾区的淮海中路板块。3月份，翠湖天地(御苑/雅苑)的二手房房价呈下跌趋势，本月的二手房均价为55715/平米，比上月55948/平米，下跌了约233/平米，跌幅为0.42%。翠湖天地(御苑/雅苑)本月的挂牌价在44572-66858/平米，上月的挂牌价为44758-67137/平米。翠湖天地(御苑/雅苑)二手房房价详细走势如下图：各种物业类型房价走势情况2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月普通住宅45267/㎡50662/㎡54421/㎡84466/㎡55948/㎡55715/㎡别墅40579/㎡40579/㎡40579/㎡40579/㎡40579/㎡40579/㎡-17-翠湖天地(御苑/雅苑)所在的淮海中路板块3月份二手房均价为33683/平米相比上月的32919/平米增长了2.32%；所在的卢湾区3月份二手房均价为25914/平米相比上月的25115/平米增长了3.18%；板块和区域房价走势情况2007年10月2007年11月2007年12月2008年01月2008年02月2008年03月翠湖天地(御苑/雅苑)45267/㎡50662/㎡54421/㎡84466/㎡55948/㎡55715/㎡淮海中路板块28710/㎡31016/㎡33342/㎡33597/㎡32919/㎡33683/㎡卢湾区22086/㎡23509/㎡25198/㎡25473/㎡25115/㎡25914/㎡-18