南通市市区物业服务收费细则

南通市物价局南通市住房保障和房产管理局通价规[2011]2号关于印发《南通市市区物业服务收费管理实施细则》的通知市、县（区）各有关单位：现将《南通市市区物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。附件：南通市市区物业服务收费管理实施细则二O一一年十一月二十九日主题词：物业服务收费通知抄送：省物价局、省住建厅，市委办、市人大办、市政府办、市政协办，市人大财经委、市政协经科委，崇川区政府、港闸区政府，市开发区管委会，市法制办、市城乡建设局、市财政局、市机关事务管理局、市信访局，市消费者协会，市各新闻单位，市物价局各处、室、分局、中心南通市物价局办公室2011年11月29日印发共印300份附件：南通市市区物业服务收费管理实施细则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际情况，制定本细则。第二条本市市区（指崇川区、港闸区、经济技术开发区，暂不含通州区）内物业服务收费及监督管理，适用本细则。第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条市价格主管部门会同市物业管理主管部门负责市区物业服务收费的管理与监督工作，制定市区物业服务收费的管理办法及相关政策规定;区价格主管部门会同区物业管理主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。第五条物业服务收费应当遵循公开、合理及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。第六条根据物业的性质、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的普通商品住房物业服务收费，由市价格主管部门会同市物业管理主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定《南通市市区普通商品住房物业服务收费分项目收费标准》（见附表一，该标准为基准价，具体执行标准可根据物业服务的规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮不限）、《南通市市区住宅小区物业管理停车服务收费标准》（见附表二，该标准为最高限价，下浮不限）。业主大会成立之前的普通商品住房（指除各类别墅、酒店式公寓等高档住宅以外的商品住房）物业服务收费及住宅区停车服务收费，实行政府指导价。开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业，其物业服务收费标准应当经区价格主管部门核准；通过招投标竞争方式选聘物业服务企业，中标的物业服务企业应当签订《前期物业服务合同》，并向区价格主管部门备案。物业管理主管部门在办理《前期物业管理合同》备案手续时，应当查验物业服务企业的收费标准核准、备案证明。第七条实行政府指导价的普通商品住房物业服务收费，由市价格主管部门会同市物业管理主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定《南通市市区普通商品住房物业服务收费分项目收费标准》（见附表一，该标准为基准价，具体执行标准可根据物业服务的规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮不限。）、《南通市市区住宅小区物业管理停车服务收费标准》（见附表二，该标准为最高限价，下浮不限）。第八条业主大会成立之前的普通商品住房（指除各类别墅、酒店式公寓等高档住宅以外的商品住房）物业服务收费及住宅区停车服务收费，实行政府指导价。开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业，其物业服务收费标准应当经区价格主管部门核准；通过招投标竞争方式选聘物业服务企业，中标的物业服务企业应当签订《前期物业服务合同》，并向区价格主管部门备案。物业管理主管部门在办理《前期物业管理合同》备案手续时，应当查验物业服务企业的收费标准核准、备案证明。第九条业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以根据《南通市市区普通商品住房物业服务收费分项目收费标准》结合住宅小区的特点和实际情况，进行自主选择和组合，最终确定住宅小区的物业服务收费标准。凡《南通市市区普通商品住房物业服务收费分项目收费标准》未涵盖的服务内容，或者由于成本因素需提高物业服务标准的，物业服务企业应公开征询业主意见，经区价格主管部门核准后执行。第十条已具备成立业主委员会条件但尚未成立业主委员会的普通商品住房，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当采取公开方式征得50%以上业主同意，并报区价格主管部门核准后执行。第十一条已经成立业主委员会的普通住宅小区，物业服务收费标准由业主委员会与物业服务企业在市价格主管部门公布的政府指导价范围内协商议定，并在物业服务合同中约定执行。第十二条拆迁安置房、保障性商品房物业服务收费按《关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》（通政发[2008]59号）文执行。业主自管物业的住宅小区，物业服务收费标准由业主大会讨论确定，并报区价格主管部门备案。由居委会直接管理物业的住宅小区，环境卫生、绿化管理等维护费用按市有关规定执行。第十三条普通商品住房以外的住宅及各类非住宅物业服务收费、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。第十四条物业服务收费按照房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。第十五条房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。第十六条物业管理区域内的住宅电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等可纳入代收代缴费用，由物业服务企业单独列账，合理分摊，具体分摊办法在物业服务合同中约定。业主、使用人应当按照入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为缴纳物业服务费的起始时间。对于前期物业服务，企业可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。第十七条纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定缴纳。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置半年以上的物业，应按不低于合同约定标准的70%缴纳物业服务费。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。物业出租或以其它方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人缴纳，业主负最终缴纳责任。第十八条业主大会成立前，物业服务企业利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业服务企业代办经营成本后，其30%用于补贴物业服务费、70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，扣除物业服务企业代办经营成本后的剩余部分,应当主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会决定并合同约定使用。第十九条物业服务企业不得向业主收取房屋装修押金、保证金。第二十条物业服务收费实行明码标价。开发建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务收费标准。物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费办法在经营场所或服务地点醒目位置公布，每年向业主、使用人公布物业服务费收支及利用共用、共有设施经营收支情况，接受业主委员会、业主、使用人的监督。第二十一条市、区价格行政主管部门和物业管理行政主管部门，必须加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。第二十二条业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不缴纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。第二十三条本办法由市价格主管部门、市物业主管部门按照各自职责负责解释。第二十四条本办法自2012年1月1日起执行，原通价服[2005]105号文件同时废止。各县（市）及通州区可参照本实施细则制定本辖区的实施意见。