广州：大东门商圈(中华广场、流行前线、地王广场)

广州：大东门商圈（中华广场、流行前线、地王广场）大东门项目市场调研一、商圈概况英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，已呈现综合商业区的雏形，成为广州母城次新区——东山区在北京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。该地区目前年商品销售额已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。地块商业发展状况一览表注：1核心商圈指以中华广场为中心，半径3公里之内的范围地块商业演进可分三个阶段：1.1997年以前，缓慢发展阶段。以中山三路百货店、专业店等中小型社区商业和陵园西路电信营业厅、BP机、手机维修点、通讯零配件专营店为主，缺乏影响力。2.1998年－2001年，购物中心替代阶段。中华广场建成并调整优化，成功站稳，以超大规模现代业态、先进交通、流行荟萃、广场文化等特点，迅速替换老城区传统小、散、旧商业形象。3.2002年至今，零售功能整合优化阶段。中华广场、电讯时尚一条街、流行前线、地王广场、老鼠街相互融合，错位经营，不仅成为东山区第一大商圈，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全市及周边城市。二、商圈主要功能定位商圈位于老城区东山区，区位的历史背景决定了该商圈的功能定位和影响力。该商圈的总体功能定位为实惠和时尚并存，以极具知名度的通讯产品展示销售中心和时尚前卫商品聚集地吸引市区消费者的一站式消费商圈。其细分功能定位如下：购物功能目标顾客主要面向东山、越秀、海珠、荔湾等老城区居民及年轻一族，以实惠消费为主，搭配时尚、潮流元素的购物商圈。其中中华广场主要面向中偏高层次、有较高收入水平的消费人群，流行前线则面向对学生一族、年轻一族。娱乐功能定位为以中华电影城为龙头的全市白领、学生一族消费场所，主要吸引老四区的目标消费群。饮食功能定位为与购物、娱乐消费相配套的中西风味饮食中心，主要集中在中华广场7楼和流行前线。交通功能方面，由于该商圈位于地铁上盖，陵园西地铁站为地铁一号线主要客流站场，主要以地铁吸引旧城西南片区的居民。三、主力商户经营情况分析•中华广场中华广场地拥三万五千平方米，建筑面积达十七万平方米，是集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场。中华广场作为广州继天河城广场后成功的又一座购物中心，开业初期为回笼资金卖散部分商铺，如今该部分商铺已基本回收，经过重新优化调整，得益于地铁一号线的东西贯通，配合流行前线等主力商家的特色经营，截留相当部分自老城区往天河城的顾客，平日客流量10多万人，节假日达20万人，目前经营状况比较理想，年租金收入达1.4－1.6亿元。租金水平首层：800—1000元/㎡•流行前线流行前线自开业之初就与地铁一号线烈士陵园站相连，为首家与地铁连通的地下商场，商场定位时尚、前往、潮流，良好的建筑设计和完善的招商规划控制，树立了一个面向年轻人的、销售物美价廉产品的形象，当年成功引进电台青春反斗节目设现场直播室，迅速提高知名度，带旺了场内商品销售。如今，流行前线已成为广州年轻人当中无人不晓的休闲购物天堂。租金水平：400—800元/㎡•地王广场地王广场项目自1995年启动以来，经历多次转手后，03年5月开业后经营情况较差，同年8月与流行前线连通后，屈臣氏、肯德基、绿茵阁等主力店落实进驻，情况才有所好转。目前地王广场的定位为实惠、时尚精品，与流行前线经营产品相似，但偏向实惠型，相信在与英雄商圈其它主力商家产生集聚效应，未来经营逐渐趋好。•陵园西电讯一条街陵园西电讯一条街以一手、二手手机销售、维修，手机入网及新产品展示为主。电讯一条街最早在较场西是广州电信的营业总部，因而相关的业界纷纷在它周边开店营业。自移动通信的发展和普及，逐步在周边、陵园西形成手机一手产品的销售一条街，该街已成广州手机一手销售的一哥地位。街内集中数个大经销商，价格相对优惠，品种齐全，吸引消费者，目前经营还算理想，不过有日趋下滑之势。