德克士嘉年华餐厅可行性研究报告(doc 19)

1一、项目概述项目名称：烟大步行街德克士嘉年华餐厅承办单位；德克士食品开发有限公司与加盟业主项目地址：烟台大学步行街XX号随着社会经济的发展，生活节奏的加快，快餐应运而生，并且逐步受到全世界人们的青睐。二十世纪八十年代，西式快餐进入中国，在中国也异彩纷呈，大有铺天盖地之势。快餐发展之快，以致于1997年9月24日原内贸部迅速制定了《中国快餐业发展纲要》，其中快餐的定义是：为了消费者提供日常基本生活需求服务的大众化餐饮，具有以下特点：制造快捷，食用便利，质量标准，营养均衡，服务简便，价格低廉。快餐企业即包括以标准化、工厂化和连锁经营为主要特征的现代快餐企业，也包括以手工操作、现场加工和单店经营为主的传统式快餐企业。随着社会经济的发展，现代快餐表现出了越来越强劲的生命力。本项目所在地——烟台大学步行街，发展环境良好，毗邻三大高校，加上住宅小区，技术学院，初高中等，总人数在10万左右，该区域水、电、交通、通讯等各种基础设施日臻完善。二、基础数据1、餐厅概况面积为300㎡，上下两层各150㎡，租金为20万元／年。该项目期暂定5年，5年后根据实际情况再做继续投资可行性研究。地址是烟大步行街，人流量平常约10000人/日，节假约15000人／日。2、项目项目进展情况德克士餐厅于2011年1月1日正式与德克士食品开发有限公司签约。在此之前，烟台已经有了一家德克士东方巴黎店，位于市中心，所以该项目又称为烟台德克士二店。项目进度计划是1月初租店，缴纳租金，办好证件，然后进行装修，月底前竣工，根据装修标准确定，整体装修金额以餐厅面积估算，其中包括设计费、招牌费用、装修工程、空调系统、音响视听、桌椅、电力增容、儿童游乐区等。员工培训一个月，1月底进原材料，做好开业准备。2月1日正式开业。3、总投资估算及资金来源（1）建设总投资估算及资金来源2经调查德克士新厨房设备价值68万，由于该项目期5年，故购买二手厨房设备，价值20万，其他设备有电动车2部，价值0.25万/辆，残值率5%，音响3个，空调2部，价值共1.5万，残值率5%，桌椅价值共2.5万，残值率1%.，电脑及相关电子仪器共0.5万，残值率3%，其他项目均无残值；加盟费为20万/5年；装修20万；开办费5万，其中开店前人事费用2万、证照费1万、开店广告、促销以及其他开办费用2万。总共70万，资金来源：自有资金30万，贷款70万，其中的40万用于建设投资。（2）流动资金估算及资金来源原材料主要包括食品，油，料，包装盒，发票，塑料袋等共7万/月；应付账款为水电费、管理费等共0.4万/月；职工包括：经理1名，月薪5000元，财务主管1人，月薪3000元，策划1人，月薪3000元，厨房职工6人，月薪1500元，前台3人，月薪1000元，零工2人，负责送餐，接货，卫生打扫等，月薪1000元，支付职工薪酬共2.5万；现金1000元；租金年初一次性支付，年租20万。共计流动资金30万，全部来自贷款。总投资如表1：表1.建设项目总投资投资序号建设项目估算价值建设投资1固定资产45万1.1装饰装修工程共20万。包括设计费、装修，空调系统、音响视听、桌、椅、儿童游乐区等的安装1.2设备购置25万1.2.1加工设备20万1.2.2其他设备5万2无形资产20万2.1加盟费德克士餐厅加盟金为20万/5年。3其他资产5万3.1开办费共5万元。包括开店前人事费用、证照费、开店广告费以及其他开办费用。3A合计A=1+2+370万流动资产1租金20万/年2原材料7万3其他费用（水电费）0.4万4应付职工薪酬2.5万5现金0.1万B合计B=1+2+3+4+530万项目投资C合计C=A+B100万4、产品成本和费用估算依据（1）固定资产按平均年限法折旧，折旧年限5年；（2）经营成本=原材料+工资+修理费+其他费用。其他费用主要包括租金、广告费（每年交给德克士公司，占销售收入的1%）、权利金（每年交给德克士技术及专利的费用，占销售收入的9%）及水电管理费，其中原材料从2月初开始订购，工资从1月开始发放，修理费取折旧的50%；（3）销售收入为15——25万/月。淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入20万/月；中等为春秋季节，原材料9万/月，销售收入22万/月；旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入25万/月。第一个月销售收入为零。（5）销售税金及附加=营业费（5%）+城市维护建设税（7%）+教育费附加（3%），企业所得税税率为33%；（6）贷款利率5.4%，在中国银行贷款，1—3年内还清。（7）基准收益率选定的基本原则是：1）以贷款筹措资金时，投资的基准收益率应高于贷款的利率；2）根据国外经验，基准收益率应高于贷款利率的3--5%左右为宜；3）实践中通常选取值为8--12%。4基准折现率的确定：i0=(1+i1)×(1＋i2)×(1+i3)－1≈i1+i2+i3=12%行业评价收益率i1=8%，项目风险要求收益率i2=3%，通货膨胀率i3=1%。三、财务评价1、年销售收入和年销售税金及附加估算（1）销售收入为16——24万/月：淡季为冬季，原材料7万/月，销售收入16万/月；中等为春秋季节，原材料9万/月，销售收入21万/月；旺季为夏季，原材料11万/月，销售收入24万/月。其中第一个月销售收入为零。第二个月初开始正式营业。（2）销售收入：第一年16ⅹ2+21ⅹ6+24ⅹ3=230万元其它年16ⅹ3+21ⅹ6+24ⅹ3=246万元（3）销售税金及附加：第一年230ⅹ5%+230ⅹ5%ⅹ7%+230ⅹ5%ⅹ3%=12.65万元其它年246ⅹ5%+246ⅹ5%ⅹ7%+246ⅹ5%ⅹ3%=13.53万元2、总成本估算（1）按照生产要素法估算总成本费用，编制总成本费用的估算表2：表2.总成本费用估算表单位：万元序号项目计算期123451经营成本161.19168.19168.19168.19168.191.1原材料费1011081081081081.2工资及福利费30303030301.3修理费4.194.194.194.194.191.4其他费用（租金、水电费等）26.0026.0026.0026.0026.002折旧费8.398.398.398.398.395序号项目计算期123453摊销费555554利息支出3.782.410.735总成本费用合计178.36183.99182.31181.58181.58（2）成本估算说明如下：1）原材料费用：第一年7ⅹ2+9ⅹ6+11ⅹ3=101万元其它年7ⅹ3+9ⅹ6+11ⅹ3=108万元2）工资及福利：2.5ⅹ12=30万元3）修理费为折旧费用的50%4）其他费用：租金20万元，水电费0.4万/月，现金0.1万/月，总其他费用：20+（0.4+0.1）ⅹ12=26万元5）折旧费如表3：表3.固定资产残值率及折旧额单位：万元序号项目合计净残值率/%折旧年限年折旧率/%年折旧额1固定投资455年8.3871.1装饰装修工程20219.63.8421.2设备254.5451.2.1加工设备20519.03.6101.2.2其他设备0.9351.2.2.1电动车0.5519.00.0901.2.2.2音响0.3519.00.0541.2.2.3空调1.2519.00.2171.2.2桌椅2.5219.60.4806.41.2.2.5电脑0.5319.40.0946）无形及递延资产年摊销费用如表4：表4.无形及递延资产摊销估算单位：万元序号项目摊销年限/年原值计算期/年123451无形资产5201.1摊销444441.2净值16128402递延资产（开办费）552.1摊销111112.2净值432103无形及递延资产合计5253.1摊销555553.2净值201510507）借款利息本项目从中国银行贷款，70万人民币，贷款期1--3年，贷款利率为5.4%，按最大还款能力还款。借款还本付息计算如表5表5.长期借款还本付息计算单位：万元序号项目计算期123451借款1.1年初借款本息余额44.6213.321.2本年借款70.001.3本年借款应计利息3.782.410.721.4本年还本付息29.1633.7114.04其中：还本25.3831.3013.32付息3.782.410.7271.5年末本息余额44.6213.320.002还本资金来源25.3831.3032.56序号项目计算期123452.1当年可用于还本的未分配利润11.9917.9119.182.2当年可用于还本的折旧和摊销13.3913.3913.392.3偿还本金后余额0019.24长期借款还款期为：2+13.32/32.56=2.42年3．利润总额及分配利润总额及分配如表6。利润总额正常年为19.62万元。所得税按利润总额的33%计取。广告费及权利金占销售收入的10%，上缴给德克士总公司。表6.利润总额及分配表单位：万元序号项目计算期123451产品销售收入230.00246.00246.00246.00246.002销售税金及附加12.7713.6513.6513.6513.653广告费及权利金/10%23.0024.6024.6024.6024.604总成本费用178.36183.99182.31181.58181.585利润总额15.8723.7525.4426.1726.176所得税3.975.946.366.546.547净利润11.9117.8119.0819.6219.628未分配利润11.9117.8119.0819.6219.624.财务盈利能力分析（1）全部投资财务现金流量表见表7，根据表7计算以下财务评价指标：所得税后财务内部收益率（FIRR）为23%，财务净现值为30.54万元，所得税前财务内部收益率为30%，财务净现值为49万元，财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，说明盈利能力满足了行业最低要求，净现值均大于零，该项8目在财务上是可以考虑接受的。所得税后投资回收期为3.1年，这表明项目投资能按时收回。表7、全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目计算期/年末0123451现金流入230.00246.00246.00246.00281.071.1销售收入230.00246.00246.00246.00246.001.2回收固定资产余值3.071.3回收流动资金32.002现金流出100202.93212.38212.81212.99212.992.1建设投资702.2流动资金302.002.3经营成本161.19168.19168.19168.19168.192.4广告费及权利金/10%23.0024.6024.6024.6024.602.5销售税金及附加12.7713.6513.6513.6513.652.6所得税3.975.946.366.546.543净现金流量（1-2）-10027.0733.6233.1933.0168.084累计净现金流量-100-72.93-39.31-6.1226.8994.975所得税前净现金流量-10031.0439.5539.5539.5574.626累计所得税前净现金流量-100-68.96-29.4110.1549.70124.32计算指标：所得税前9所得税后项目投资财务内部收益率（%）3023项目投资财务净现值（ic=12%）30.5449.00项目投资回收期（年）2.53.1（2）自有资金财务现金流量表见表8。根据表8计算以下指标：自有资金财务内部收益率为30%；自有资金财务净现值为22.32万元。表8、自有资金财务现金流量表单位：万元序号项目计算期/年末0123451现金流入230246246246249.17序号项目计算期/年末0123451.1销售收入2302462462462461.2回收固定资产余值3.071.3回收流动资金322现金流出30230246227.04212.99212.992.1自有资金302.2借款本金偿还25.2931.2013.512.3借款利息支付3.782.410.732.4经营成本161.19168.19