同策咨询养老地产发展研究及操作案例

养老地产研究阶段总结——国际养老地产发展研究——国内养老地产发展研究——同策操作经验养老地产定义与特征1定义老龄化及商品经济下产物、养老与地产结合集社区生活和养老功能于一体符合老年人身心特征的居住项目载体总体定义硬件要求软件要求目前我国养老地产主要形态安全便捷舒适专业养生性、适老性、无障碍设计身心健康、日常生活综合护理服务专业的设备和管理服务团队满足经济供养、生活照料和精神慰藉保障基本养老水平的公益性养老机构险资等资本推出的升级版养老机构/即把养老机构视作商业项目长期经营开发商推出的商业性或混合性质养老地产项目特征经济文化背景养老市场需求养老模式及特征养老地产产品及特征需求方养老地产特殊性针对性兼顾居住与养老双重功能特征一般性特征A、地理位置适合养老B、产品专一性/无障碍设计C、配套设施完备性D、社区文化特殊性/丰富性E、内外部交通便捷性养老公寓及养老社区具体特征特征A、时间特征：入住时间较长，多数会员制、如服务满意则居住至终老B、经济特征：形成投入产出良性循环，个人缴费为主，不同档次的押金/会费和租金标准，提供多种选择，既满足了不同支付能力阶层的不同需求，又形成项目运作的长期沉淀资金和日常经营资金C、社会特征：既保证一定的生活独立性/私密性，又保证老年人活动交流的集体性，对各类老年服务管理更集中有效D、服务特征：较完善的配套组成，住宿/餐饮/医疗/文娱等多方位服务体系，更专业/全日制式照顾E、产权特征：投资和经营主体可统一，也可分离，投资开发与运营管理合作方式多样，项目性质没有统一界定。目前我国多采取会员制、只租不售、提供公寓使用权而非所有权的方式运营F、开发特征：根据老年人身心特征进行区别于普通住宅的专业规划设计，提供无障碍适合养老居住环境多以老人为主要居住对象、符合老人身心特征、成片开发运营的含老年公寓的综合性社区，具备社区整体配套和生活机能A、项目组成特征：居家养老为主，专门老年住区是项目重要组成，老年住区常表现为包含养老公寓的更综合/规模更大的社区形态，是区别于一般住宅社区的主要特征之一B、空间环境特征：聚集化下又相对独立的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称养生住区，如美国“金岁山庄”、“安养住区”、“退休新村”等；老人生活在专门老年住区更方便安全，规划设计上强调综合考虑多要素合理整合，形成和谐便捷生活方式空间载体C、功能特征：除本身具备针对性强的特殊服务功能外，包含一般住宅社区项目基本功能，与社会形成交流联系的发展格局D、集中服务特征：老年社区优势在于为老人集中提供专门服务，提高资源利用效率，并使老年人共享社区内其他地资源，为老人创造同龄之间及与年轻人之间的交流相处环境养老服务专业化经营的住宅项目，管理强调服务质量养老公寓老年社区国外养老地产市场潜力研究2美国模式美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状“独立养老”为主“以房养老”模式的鼻祖“倒按揭”发展较快进入机构养老院的只有20%，多数都是独立家庭养老坐享退休金寻找风景优美地区居住或度假养老多数美国人认可“以房养老”方式，美国是“以房养老”模式鼻祖退休前10年购房，富余部分出租，利用房租保证退休后生活美国房屋出租业发达，美国人房租支出约占个人支出1/4-1/3，房屋出租收益可观美国金融市场发达，政府和金融机构向老年人推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年经验美国的养老模式美国模式美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状“65岁以上老人占比超13%”的老龄人口较完善的社会保障“独立精神”意识形态2010年美国65岁及以上人口占到13%，预计2050年，将升至20%，此比例比现在老年人最多的佛罗里达州老人人口百分数还高美国社保制度虽不属福利国家模式，但美国老人退休生活却属世界上最有保障的国家之一，主要体现在养老金给付与医保福利上“独立精神“对美国养老模式形成起到重要作用；根深蒂固的独立精神使美国老人多不与子女同住，因此美国老年社区迅速发展社会经济文化背景美国模式美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状美国养老地产如今已形成较成熟体系，总体看，现在美国特护型老年公寓接近饱和，陪助型老年公寓投资呈下降趋势，而自住型老年公寓尚有较好投资回报前景市场发展初期（60年代）市场快速发展期（70年代）市场成熟发展期（80年代至今）经济处较高增长期，人均福利水平维持较高水平，1960年美国社保开支已占GDP10%美国六十年代初期已进入老龄社会，1970年60岁以上老人占比已达14.1%，受西方独立精神影响，专门老年住宅需求逐渐产生社保投入已达GDP20%以上，老人退休后收入基本达退休前70%60岁以上老人占比近17%，这一时期是美国老年住宅快速发展期，开发量以每年2%左右速度增长，入住老年住宅的老年人口已占总老年人口3%以上美国经济发展速度减缓，社保投入稳定在GDP20%以上，60岁以上老人占比达20%左右1980-1990年间，美国老年住宅（含护理型）增加24%，近几年增速达10%；自住型老年住宅（含公寓及老年社区）是美国养老地产发展最快部分发展阶段和现状美国模式美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由美国具有设施完善的老年住宅体系，常见五类：独立式老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院和护理院独立式老年住宅老年公寓老年社区主要满足有自理能力老人需求，一般分普通住宅和老年人专用住宅普通住宅费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能老年人专用住宅则有专人提供老年人所需服务(但一般不包括医疗护理服务)，内有方便安全的社交娱乐场所和公共食堂等设施、完备的保卫报警系统一般分三类：自住型、陪护型、特护型自住型老年公寓通常不为老年人提供专项与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、洗澡、洗衣、体检及其他个人生活服务特护型老年公寓除上面两种类型所含服务外，还提供全面的医疗服务美国老年公寓及护理业项目投资中心(NC)估计，美国老年公寓设施年均增幅超10%，现有超过28000个老年公寓遍及全美近十多年来发展迅速，大多为私人投资并商业化运作提供各种专业服务配套设施，是包含老年公寓或专用住宅的综合性社区，逐渐形成老年产业发展基地美国养老地产模式分类美国模式美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由太阳城是美国著名退休社区，位于凤凰城西北12英里，由DelWebb公司1960年起规划开发那里全年312天能接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名1961年开建，占地10平方公里，太阳城中心历经40年开发，现有来自全美及世界各地住户约17000名，且仍持续增长区位及历史项目介绍-美国太阳城养老社区美国模式美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由社区组成太阳城中心(独立家庭别墅)、国王之殿(连体别墅)、湖中之塔(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、庭院、阿斯顿花园(出租的独立居住公寓)、自由广场(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区，以上社区共享一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂项目介绍-美国太阳城养老社区建筑形态内外景观项目配套活动服务以独栋住宅和花园洋房为主，包括独栋别墅，双拼住宅，多层和复合公寓，特殊居住中心，老年救助中心，老龄照料社区等社区内有6个大型开放式社区围绕着126洞的总占地约1200亩高尔夫球场和无数个碧绿湖水，周边LakePleasant地区公园，WhiteTanks地区公园及亚利桑那原始人生活历史博物馆共7个娱乐中心、8个高尔夫训练场、3个乡村俱乐部、2个图书馆、2个保龄球馆、2个湖、30个教堂、19个购物中心、1间美术馆和1个交响乐演奏厅、医疗设施配备有相当于中国的三甲医院（床位355个）、周边5公里区域内设置3个其它规格医院清晨高尔夫，中午鸡尾酒会，晚上舞会；几大会所每天安排读书/手工/绘画/音乐/表演/健身等活动患有心脏病等严重疾病老人，脖上佩戴项链式报警装置；疗养院和照顾中心分布城区各地，可根据自身状况和经济能力选择服务这里房价比市面价格便宜70%，据统计太阳城养老的老人比美国人均寿命高10岁！美国模式美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由项目介绍-美国太阳城养老社区所有居民必须55岁以上，若成人子女护理生病老人，只能住在该城之外地方，18岁以下陪同人士一年居住时间不能超过30天入住条件项目的住宅价位从9万元人民币到20万元不等高尔夫球俱乐部入会费：约1500美元/人/年活动费：140美元/人/年（可享受所有娱乐中心和活动中心的活动）中心餐厅：带钱2.5美元/人，没带钱者免费项目中收费大多是象征性收费，服务人员中也有很大一部分是志愿者相关收费美国模式美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由项目形成缘由经济高速增长/社保体制逐渐完善/西方独立文化下，老年住宅需求兴起无意中受需求导向启发、确定项目定位、目标锁定老年人“先商后住”建造模式成为后来退休社区规划学习的对象预定销售、项目供不应求、远超预期不断扩建、并完善适老型配套设施、逐步规模化欧洲模式欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状欧洲的养老模式“社会养老”为主个人支付与社会保障相结合欧洲以社会养老为主，老年住宅多为政府兴建的老年公寓，老年住宅需求多数为小户型老年公寓和专业化老年社区公寓经济实力支撑、西方居家形态因素，“社会养老”功能依赖性强完善的社保福利体系是开发老年住宅有力保障：欧洲国家政府对入住老年住宅实行个人支付与社保相结合政策，视收入不同情况调整社保比例，多数欧洲国家已将老年住宅纳入社保体系，如英/法/德国和瑞典等国家福利政策中重点考虑内容之一就是老年住宅实际运营中由于高福利制度（含养老和医疗保障）对政府财政及经济发展形成巨大压力，也引发很多社会矛盾，因此政府开始逐渐减少大型养老机构的建设，积极提倡回归社区和家庭养老趋势欧洲模式欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状社会经济文化背景经济实力雄厚养老意识强欧洲发达国家经济实力雄厚，社会福利丰富，民众生活条件较好欧洲老人享受社会养老保险，并有住房资产，加上政府给予老年人基本及补充退休金/住宅津贴等，提高了老人自身经济能力欧洲老年社会福利机构较多收费适中，使老人入住在经济上得到保证欧洲国家社会养老意识强，家庭养老意识淡薄；市场经济发达、竞争激烈，子女为就业发展不长期和父母同住同时老年住宅质量和服务较好，又可提供老年人交流活动的社交环境，吸引大多数老年人欧洲模式欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状发展阶段和现状第一阶段60-70年代传统养老院及发展老年公寓第二阶段80-90年代老年公寓、发展老年社区/自助型社区第三阶段90年代后发展老年社区/自助型社区异地养老/跨国养老兴起早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典，此阶段西方国家处于老龄化初期，社保水平较低，政府主导兴建养老院，在此后期，瑞典最先出现老年公寓西方国家进入老龄化中期，政府支持力度加大，开发商结合政府开发了大量老年公寓，进而形成一些社区世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取社区照顾模式，取得不错成效西方老龄化加剧，在开发商主导建设下，兴建了大量老年社区，如英国出现一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休老人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20-50％此阶段养老问题被纳入社区，主要采取社区照顾模式目前，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲也渐成潮流，挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已先后在西班牙南部开设大型养老公寓，那里低廉的房屋价格、充足的阳光，吸引越来越多的老年人欧洲模式欧洲养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由欧洲养老地产模式分类英国—配套设施齐全的全龄化大型老年社区丹麦—自助型养老社区德国—两种体系：社会住宅体系、养老院体系社区建筑规模大，有各类俱乐部；完善的配套设施与功能区划分，集合居住、商业服务、度假疗养为一体的大型综合社区目前流行自助养老社区（DIY），在那里老人可以约上老友，在一起，共同建设属于他们的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农