竞品说辞-确认

1竞品说辞竞品项目选取：龙湖水晶郦湾、桃源里、保利天禧、国滨苑、盛都四季上东、首开铂郡说辞思路：突出自身优势项，打击竞品弱势项统一性说辞：一、填海与非填海区别：填海工程建设最基本的要求：沉淀期达到10年填海工程存在的问题：地表水下渗到地下，造成局部地区的地下水位上升。近几年来广州、深圳不少填海项目楼房受到地下水浸泡，楼房开裂，这都与地下水位上升有关。大连目前填海区域有3块：东港、小平岛、星海广场，这三个区域只有星海这个范围经过了近十年的沉淀后开始陆续进行了房地产项目开发。星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，(市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平方米的世界最大城市公用广场，是北京天安门广场面积的四倍。)工程竣工于1997年6月30日。像万达大连明珠在星海区域是比较早的项目，开工时间是2006年左右，也就是在建设时此块地已经沉淀9年了，其他项目像壹品星海、星海湾壹号开发建设得更晚，所以这些项目虽是填海项目，几乎不存在隐患。但在东港和小平岛目前开发建设的填海项目根本没有沉淀期，所以出现了龙湖在13年路面下沉、开裂的情况；中庚地下停车场已经出现积水；小平岛海景别墅地下室出现大量积水问题，虽然现在经过修整，看似没有问题，但在未来是存在巨大隐患的。二、项目所占有的自然资源海韵华府占有了东港其他项目所不能比拟的自然资源：山海资源同享：南面推窗即是山景；步行不到十分钟即是十八盘入口，向前与棒槌2岛、老虎滩相连；东侧驱车不超过1分钟便是453公顷海之韵山体公园；以及项目北侧和东侧600米的黄海海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气，既可享受天然的休闲锻炼场所，感受丰富的负氧离子和清新的海边空气，同时坐拥小区高达60%的“一街、七园、五景”的皇家法式园林；同时项目到达达沃斯会址、20万的音乐喷泉广场、凯丹购物、东方水城步行15-20分钟，驱车不超过5分钟。海韵华府是真正的进享繁华、退守宁静。三、市政配套目前东港项目除了最西端的中信海港城与最东端的我们海韵华府项目，其他项目近几年内都是临时水、电。虽然整体市政管网已经并铺，但因东港新小区多、入住率低，水、电和煤气一样，只能达到一定的入住率政府才会把相应的配套接通。临时水、电使用是不稳定的，经常会出现断水、断电的情况。我们海韵华府项目接的是华乐街的市政配套，不是东港的配套，即使是现在入住，也不会不存在用的是临时水、电。【龙湖水晶郦湾】项目重点宣传点：1.龙湖品牌开发商——本项目国企实力，大连首个开发项目，更加注重项目品质2.一线瞰海地块（其实是二线地块）——紧邻新海之韵广场，山体公园，山海资源3.龙湖景观优势——贝尔高林规划设计，阳光大草坪互动空间4.交付时间比本项目早对比本项目的劣势：1.户型设计进深狭长，浪费面积多，通透度不高；32.洋房9层，属于小高层设计，不是真洋房；3.填海地，地基不如非填海原生地稳固；4.容积率3，海韵华府2.2容积率；5.距离成熟商业配套近，四周都是路，居住舒适度和私密性差；6.绿化面积相对海韵华府项目小；7.属于尾盘销售，可选空间小；8.现房针对性说辞：1.填海项目2.一线海景VS山海资源山海资源同享才是大连最珍贵的资源，我们项目步行不到十分钟即可到十八盘入口和453公顷海之韵山体公园，以及项目北侧和东侧的海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气；到达音乐喷泉广场步行15-20分钟，驱车不超过5分钟。水晶郦湾享有的仅是海景资源，而此海只是观赏不能亲近，从水晶郦湾步行到音乐广场、东方威尼斯也要近10分钟，若想感受山景资源的话，只能步行或驱车到我们项目周边，所以说我们项目山海资源是其他项目无法比拟的。3.小高层VS原生山地低密纯真洋房（交房时间晚的对抗说辞）龙湖的产品并不是洋房，而是9层小高层，得房率低，每个单元18户，居住人口多，达不到纯正洋房的舒适性；而海韵华府项目则是真正的5-6层带电梯的纯正洋房产品，每个单元只有10或12户，居住人口少，居住舒适、得房率高。东港现在大部分都未交房，龙湖之所以是现房实景因为他们开发的早，在2013年就已经开始建设，现在开发建设已经近3年的时间，也应该入住了。东港区域的配套现4在是逐步完善期，即便是现房，在这个阶段您住进来有些配套也正在建设中，等我们项目交房时东港其他项目也都是现房，很多配套已经开始投入使用了，那个时候入住比现在生活不仅便利，环境也要好很多。4.户型设计狭长VS通透方正宽绰户型龙湖的户型基本上都是不规则的户型，进深狭长，南北区中间都会有个走廊，浪费面积。比如说：龙湖148平高层产品，进伸18米，我们海韵华府的146平高层产品进伸只有12米；虽然龙湖148平的户型南卧室北客厅的开间与我们产品差不多，但因为进伸长，龙湖的南北区中间部分都设计的走廊，这条走廊的宽度和门宽差不多（800cm）,这个宽度家俱不能摆，只能当过道使用，浪费面积至少在5、6平。您可以注意听一下，龙湖的置业顾问在讲解户型时“走廊”这个区域说是动静分区的地方，用说辞规避了浪费面积的情况；200平产品，我们产品的进伸16米，龙湖的产品进伸在19米，这个尺寸的进伸南北走廊更长，浪费面积得在8-10平；有的户型在客厅里有承重柱，影响视线和装修效果，从风水上来说也不适合居住；水晶郦湾户型虽然是南北，但是通透度并不好，因为南北区户型中间被室外楼梯、电梯所占据了，所以达不到南北通透。海韵华府户型在设计上最大的特点就是进伸小开间大，户型方正、南北通透、各空间尺度好，居住更舒适。龙湖小高层的洋房产品层高3.15米，海韵华府洋房全部是3.3米层高；龙湖高层产品层高3米，我们小区的高层层高3.15米，空间感、居住舒适度和建筑成本都要高很多。5.五重垂直绿化，全冠移植VS一街、五景、七园，法式皇家园林，内外双公园景观一般稍高端一点的小区绿化都要做到五重，还有成树全冠移植，这些都是最基本的。龙湖采用五重景观设计，高层产品北侧楼间距宽阔，做了一个小广场；9层小高层洋房楼间距535米，与我们洋房产品差不多，空间很有限，只能做一些楼间景观。我们小区园林规划，采用台地式景观设计，空间变幻，丰富多彩，每个区域都规划有不同主题的花园，高层部分南北间距50米以上，东西间距最长可达81米，以阳光草坪、特色水景、儿童游乐广场、下沉式花园的香颂花园、普罗旺斯花园；洋房部分南北楼距在35—40米，东西间距达60米，洋房空间远远超过水晶郦的空间尺度，景观以阅读长廊、阳光草坪、花卉廊架、浓密绿树的凯旋花园、雀翎花园为主题的花园；外部与山、海相连，我们的业主享受纯粹的自然景观和富氧，真正的双公园景观。6距离成熟商业配套近，四周都是路，居住舒适度和私密性差水晶郦湾处于东港区的中间地段，四周是路，特别是小高层洋房产品南面是贯穿东港区的主干道，北面是商业街主干道，等未来商业街启动后车多人杂，小区居住环境和私密性并不好。海韵华府则大不同，有道，但没有一条是主干道，居住的私密性相当高。7尾盘销售，可选空间小龙湖销售期近3年，现在已是现房，选择房源的空间有限；而我们海韵华府属刚开盘的项目，可选空间多。8现房龙湖现在的售价相对来说高于其他项目，主要原因是现房。换个角度，如果买房不是要马上入住，现在可选项目有很多，而且价位都比龙湖便宜，同样还贷款、在同一个区域，没必要每平多花一千多元。一套140平的房子总价高出14万，这笔钱用在装修上岂不是很好。【紫御东方】6紫御东方由中国供销集团控股子公司—中合置业投资兴建，此公司主要以做石材为主，所以此项目最大优势是选材，如门、窗、外立面、小区围栏。对比本项目劣势：1、填海地，地基不如非填海原生地稳固；2、全是大高层产品，产品形态单一、户型品类少；3、公司经营项目没有经验；4.容积率3高于海韵华府，虽然占9.6万平，近10万，比海韵华府项目占地大1.6万平，但容积率却高于我们项目，产品规划了10栋高层产品，居住密度与舒适度不及我们项目。（层高：190、220平层高3.3米，其余产品3.15米）针对说辞：1.填海地块VS非填海原生山地2.产品单一紫御东方156平产品在40年高层公寓中，而我们海韵华府同面积段的产品都是70年产权的住宅；而紫御东方的195平和230平的大户型产品都在高层中，而我们同面积段产品都在5-6层的电梯洋房中，得房率、居住舒适、生活品质都是有很大差别。3.公司没有经营房地产经验品牌开发商之所以成为“品牌”，都是经历了几十年的时间，从一些问题中一点点总结和改进，继而完善产品，避免了问题的出现，所以品牌开发商的业主在一个品牌成立之初买到的产品和现在买到的产品是截然不同的。紫御东方是其开发商的首个项目，一个没有开发经验的公司在产品规划、工程施工、物业管理等方面会存在一些隐患问题的。我们海韵华府的开发商虽然在大连没有项目，但在山东的开发面积已经达到了2007多万方，有一定的开发时间和经验，包括我们的物业公司聘请的是业内知名的金地物业。举个很小的例子，我们研讨弱电系统的时候，工程、物业、营销三个维度都要给出意见，从现在，甚至是客户入住几年后会出现的问题，我们现在都会有周密的考虑和安排，足以看出我们对业主的责任心。给业主带的保障，有的时候不是能用金钱来衡量的，可以说海韵华府比紫御东方更有保障。【桃源里】对比本项目劣势：1.桃源里有山景无海景，海韵华府山海资源同享2.桃源里位于纯居住区域，未来没有发展潜力，海韵华府国际级湾区价值，未来升值潜力非桃源里可比的3.桃源里无轨道交通，海韵华府地铁2号线轨道交通，未来交通更加便利打击说辞：1.山景资源VS山海资源同享桃源里只有一点山景资源，距山近的位置10层以下光线受到影响。海韵华府是山海资源同享……2.老城区VS传统成熟配套、新东港国际级配置桃源里所在区域是老城区，周边配套全，但是都是老居住区比较陈旧的配套，未来已经没有发展、调整空间；周边环境也比较乱，新房、老房都在一起，升值空间很有限。海韵华府正好处在华乐街延伸线和东港商务区交汇处，一面尽享老城区配套（包括8二七、三八，人民路片区高端商务、金融、购物），一面享受东港高端配套（东方水城、滨海步道、海之韵广场、凯丹商业、达沃斯会议中心、游艇码头、未来太古商城等）这些都是居住式老城区无法比拟的。国际级湾区的区域价值、保值升值潜力，都高于纯居住城区。海韵华府占据的大连最东端高端居住区与钻石港湾交汇处，在区域占位上，可以说是占据了大连最具价值的海岸线；从区域属性上，是国际级湾区，是大连面向全国的城市名片区域，保值升值潜力都大大高于纯居住城区。3.简单交通vs立体交通网络覆盖，享受轨道交通的畅达便捷桃源里交通也是原有市政配套，而我们项目拥有的是：城市主干线路、地铁、滨海路、海底隧道、跨海大桥，立体交通网络覆盖周边，到哪都方便；现在地铁2号线已经开始运行，距离项目300米左右就有地铁站。4.大套间产品VS户型设计通透大气、明朗开阔，适宜北方居住环境在户型产品的设计上，绿城桃源里注重主卧大套间，主卧大套间占据比例大了之后其他功能空间就相对局限了，私密的设计是增加过道、走廊的面积，虽然有部分赠送，但是浪费的面积也不少；海韵华府在户型设计专研居住的通透性、舒适性，尺度空间都是按照适合北方居住生活习惯而设计的，住起来舒适性高。【保利天禧】对比本项目的劣势：1.填海地块，地基不如非填海原生地稳固；2.项目总体容积率3.4（因有别墅项目），高层产品容积4.3，建筑密度高，居住不舒适3.绿化率面积少94.层高3米（除220平3.3米），居住不舒适5.在东港区价位不高，刚需产品占有一定比例，业主群体层次偏低6.保利集团目前在大连开发的项目，业主维权的事比较多7.户型对比8.交房时间不确定因素多打击说辞：1.针对一线瞰海地块山海资源同享才是大连最珍贵的资源，海韵华府北侧和东侧距离海岸线600-800米，亲海不近海保持恰好的距离，依傍453公顷海之韵山体公园，海边清新空气和山林富氧离子可以同享，空气环境更适宜居住，并且户户推窗见山，视野非常好。2.填海地VS非填海原生山地保利地块是填海地块，海韵华府是非填海原生山地，地基稳健、