曲江项目报告

做中国最有价值的房地产服务机构曲江项目前期沟通报告沟通前本次报告的目的主要是对项目所在区域进行市场调查以及对项目定调进行沟通讨论，以期为后期工作进一步的开展奠定良好基础。市场篇一、宏观背景•城市区位：西安市位于中国西北部地区，陕西省中南部，作为陕西省会，是陕西省的政治、经济、文化中心，在西北地区也处于核心地位；•城市规模：西安下辖九区四县，市域面积11053平方公里，常住人口843.46万（2009年）；•交通条件：西安市位于西北地区与华中、华南地区相连的交通咽喉位置，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽；•历史文化：西安市历史悠久，拥有兵马俑、大唐芙蓉园、明城墙遗址等大量文物遗迹；•科研教育：通信、制药等高新技术产业发展迅速，拥有丰富的高等教育资源，高校数量位于全国前列。兵马俑西安高新区西安是陕西省的省会，西北地区的核心城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地位。城市发展背景西安经济总量增加，且增速高于全国水平，使西安房地产市场上具有较大潜力，特别是曲江区在各区域中发展潜力明显。经济加速增长：1998年至2010年，西安市国内生产总值均持续保持两位数的增速，过去十二年间年复合平均增长率超过15%，2010全年实现国内生产总值3241亿元，增涨率为14.5%。第三产业增长最快：在2009年，第三产业增长率快于生产总值的增长率已经高于其它产业，曲江区主导第三产业，可以得出曲江区的第三产业一定领跑其它区。西安市GDP及各产业增长率0%4%8%12%16%20%2000200120022003200420052006200720082009第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率GDP增长率宏观经济研究•西安市二三产业产值增长较快，第一产业相对较慢，三大产业增速波动趋势与GDP基本一致。•GDP的增长与第三产业的发展，特别是重点发展先进制造业、高科技产业等将直接提高较高收入人群的比重，对住房需求增加，同时对改善性住房需求也将产生积极作用•到2020年地区生产总值超过7,300亿元，工业总产值达到8,800亿元。进入工业化高级阶段中期，把西安建成世界知名的科技创新城市，中国最大的航空航天高技术产业基地、西部重要的汽车研发中心和生产基地、技术领先的电子信息产业基地；•西安市服务业增加值将超过4,100亿元。以知识密集型服务业为主体，以劳动密集型服务业为支撑，特色鲜明、运行高效，使西安成为国际旅游中心城市，国内领先的科研基地和总部基地、创意中心，西部重要的商贸、物流和金融中心城市西安市产业发展目标产业研究高端产业快速发展，利于市民收入增加，扩大住房需求及改善性住房需求增加。2005-2010年西安市GDP及各大产业增长情况0%5%10%15%20%200520062007200820092010第一产业第二产业第三产业GDP数据来源：西安市统计局统计公报西安经济将持续保持良好增长态势。2017年有望达到北京现有水平，2018年有望达到上海现在水平；2019年达广深水平2010年西安与一线城市人均GDP比较（元/人）26259630297312689814812230100002000030000400005000060000700008000090000100000上海北京深圳广州西安2010年西安与一线城市人均消费性支出的比较（元/人）9772.0719397.8916460.2619779228210500010000150002000025000上海北京深圳广州西安2010年西安与一线城市人均社会消费品零售总额比较（万元/人）3.0762.543.9784.86613.25902468101214上海北京深圳广州西安2010年西安人均GDP增长率15.60%2010年西安人均社会消费品零售总额增长率18.6%2010年西安人均消费性支出增长率5.3%2010年西安第三产业占GDP比重增长率12.5%资料来源：西安及各地统计年鉴、统计信息网2010年西安与一线城市第三产业占GDP比重的比较45.20%59%53.20%60.97%75.40%00.10.20.30.40.50.60.70.8上海北京深圳广州西安经济增长趋势2005年以来，西安市常驻人口持续稳定增长，为城市各项产业发展提供了充足的劳动力。•人口规模：截至到2009年年末西安市常住人口为843.46万人；•人口增长：2005-2009年五年间西安常驻人口数量持续增长，年平均增长率保持在4%左右；•发展前景：2020年市域总人口规模为1,030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里。数据来源：西安市统计局统计公报人口发展2005-2010年西安市人口情况7807908008108208308408500%1%1%2%2%3%3%4%4%5%5%年末总人口(万人)806.86823.00830.54837.52843.46增长率4.42%2.00%4.52%4.58%4.45%20052006200720082009二、规划背景城市规划发展•关中天水经济开发区规划构筑一核一轴三辐射的发展框架体系；•一核：即西安（咸阳）大都市，是经济区的核心，对西部和北方内陆地区具有引领和辐射带动作用；•一轴：即宝鸡、铜川、渭南、商洛、杨凌、天水等次核心城市作为节点，依托陇海铁路和连霍高速公路，形成西部发达的城市群和产业集聚带。•三辐射：即核心城市和次核心城市依托向外放射的交通干线，加强与辐射区域的经济合作，促进生产要素合理流动和优化配置，带动经济区南北两翼发展。•我国十一五规划中提出关中城市群建设为我国重点建设的十一个城市群之一，并强调西安为关中城市群建设的核心城市，西安的经济实力和中心城市地位可大大加强，将成为亚欧大陆桥经济带的心脏和大西北发展的龙头。关中—天水经济开发区规划的确立凸现了西安在关中城市群中的核心地位，带来大发展的新契机。城市规划发展•主城区范围：根据2008-2020西安市城市总体规划，西安主城区用地范围以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。中西安大西安小西安小西安小西安中西安大西安以古城墙为界，以方城为中心的杂居时代以绕城高速为标志，城市骨架拉大，朝“多组团环城”时代发展以西高新区为龙头，西安的城市中心向南偏移。高新区逐渐发展成为西安的“辅城西安城市发展阶段伴随着此次城市扩张，在城区的东、南、西、北外围都出现了不同程度的郊区化迹象，外围中心组团逐渐形成，“大西安”时代加速来临。西安处于城市扩张加速发展阶段，主城区范围拉大发展，外围组团中心逐渐形成，进入大西安时代。大西安功能结构界定曲江区的功能属性为旅游生态度假区•西安第四次总体规划确定大西安城市空间结构为大九宫格局，相应的城市功能也界定为九类如右图所示;•曲江区凭籍其景观资源优势和良好的地理位置将进一步确立起旅游生态度假功能区，而作为未来大西安的城市核心，也承担着休闲度假功能；•曲江区目前已有的旅游资源有：大雁塔、曲江池、大唐芙蓉园、大乐汇等，开始走向成熟的休闲度假区；项目所在片区城市规划发展•曲江新区位于西安市东南，东接西影路、西接小寨西路、北通雁塔路、南邻绕城高速。其核心区域面积40.97平方公里。•曲江新区以大雁塔北广场为中心，距中心城区仅9km，小寨商圈3km，火车站9km，机场28km，二环主干道2km，交通便利。•曲江新区同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。曲江规划发展——区位曲江位于城南片区，居古皇城后花园之风水宝地。通过十多年的发展曲江经历了一个由单一到多元、由落寞到显赫的过程，城市价值不断提升，成为西安新的增长极静寂曲江新区曲江新城曲江生活配套逐渐完善，金融商务规划促使曲江多元化发展2003年提出曲江新城规划，重新定义了曲江，将曲江旅游文化极致发挥，区域价值节节攀升五园一塔逐步建成及产业园区挂牌使区域价值大幅提升，完成了区域从陌生到熟识的过程大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园合称五园一塔，五园一塔旅游生态概念的提出迅速的拉动了曲江区域的价值。但配套缺乏地铁将实现曲江快速连接，丰富其城市意向，并带来大量城市中心外溢人口；本项目距离会展中心站仅800多米，步行5分钟。曲江金融商务区建于南三环与雁塔南路以西两侧，北侧紧邻本项目；此规划将进一步改善曲江城市形象，引入大量的高层次产业人口，加速区域城市化发展。曲江原名西安曲江旅游度假区是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区曲江旅游度假区仅仅围绕大雁塔周边具有城市意向，往南均为农田、荒地。城市价值03年前的曲江是被西安人遗忘的曲江，区域价值除大雁塔外毫无可提之处。西安的别墅区聚集在未央湖周边而非曲江区域。曲江当初的地价仅30万/亩。曲江规划发展——发展步伐•“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；•“两带”：既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；•“三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；•“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。曲江规划发展——功能规划集旅游休闲、科教文娱、会展商务为一体的南部新型人居生活理想城。曲江规划发展——发展方向曲江的迅速发展将逐步扩大其发展范围，增强多元化发展脉搏。将打造成为西安首屈一指文化旅游新城。曲江一期曲江二期本案•曲江一期是西安市城市中心区的重要组成部分，也是西安城市建设的重点区域。•曲江新区将以二期扩区为契机，规划建设出版传媒产业园区、会展产业园区、国际文化创意园区、动漫游戏产业园区、文化娱乐产业园区、国际文化体育休闲区、影视娱乐产业园区、艺术家村落等九大文化产业园区，打造国家级文化产业示范区。•到2015年，曲江新区及其辐射区入区文化企业争取达到2000家，从业人数达到10万人，文化产业年产值达到300亿元，成为中国文化产业发展第一级。曲江规划发展利好规划本案所在项目名称项目规模建设内容大雁塔北广场66.7万㎡文化广场、水景观，商贸配套设施大唐不夜城66.7万㎡历史社区、休闲观光购物为一体的景观步行街，长1500，宽450大唐芙蓉园66.5万㎡（水面26.6万㎡）以水景为中心，集历史文化、休闲娱乐、旅游观光为一体的大型主题园区曲江海洋世界16.7万㎡包括海底世界、海兽表演馆、海洋珍奇馆等寒窑遗址公园350亩集娱乐、休闲、旅游、购物为一体的爱情主题综合型旅游项目唐城墙遗址公园20万㎡10000㎡园林、水景观、小品、圆雕、休闲广场等曲江南湖1500亩围绕南湖的曲江池遗址公园等著名景区。欢乐世界主题公园699.75亩休闲娱乐雁梦湖891.75亩创意谷湿地公园丰富的旅游资源、人文景观是本区域不可复制的核心价值三、房地产市场分析经过2010年两轮严厉调控政策后，2011年新国八条出台，国家调控房地产市场态度明确。4月17日：“新国十条”提高二套房贷门槛9月：限购令+限贷令2011年1月：新国八条•二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍•大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平•二套房贷首付比例提高至6成，利率为基准利率的1.1倍；•5年内转让的物业按照全额征收营业税；•限购令范围扩大，从严执行；•地方政府确定商品住宅价格控制目标并于一季度公布•暂停第三套住房贷款•首套房贷首付提高至3成•二套房贷首付比例至少5成，利率上浮10%•各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购两套住房或限新购一套住房政策背景西安限购令基于国八条制定，并未加大调控力度。限购令西安市限购令基于新国八条制定，并未加大调控力度限购令基本内容限购区域：西安市限购区域为西安市辖区，周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其范围内；限购物业类型：本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字