户型及其评价标准

户型及其评价标准产品研究部内容大纲户型评价的标准户型的区域差异典型案例户型的面积计算户型及家具的尺度户型的亮点及适用范围户型与风水户型的南北差异户型的城市差异厅房面积比例差异户型评价的标准户型评价的标准功能与面积的比例关系分区、布局与流线设置物理性能(采光、通风、向阳面)功能设置空间的形状与尺度户型亮点其他细节(开门/家具摆放/装修灵活性)性价比私密性、使用便利度使用舒适性使用便利度使用舒适性、便利度性价比、使用舒适性使用便利度、心理感受户型的功能与面积关系——性价比的重要体现?何谓功能与面积关系：?两房、三房、四房……户型的面积决定其总价，而对于市场上大部分消费者来说，总价与其支付能力密切相关；因此，每种户型都有其最具竞争力的面积区间，以吸引其对应的消费群体。?户型与其最具竞争力的面积区间：?由于房屋结构、居住习惯等关系，北方市场户型对应的各面积区间比南方约增加10~20%；?不同城市由于经济水平、居住习惯等差异，最具竞争力的户型面积区间也会变化——西安的平均居住面积比沈阳大，其对应的面积区间也略高；房型类别面积区间一房紧凑型25~45㎡舒适型45~75㎡两房紧凑型55~85㎡舒适型85~110㎡三房紧凑型85~115㎡舒适型115~155㎡四房紧凑型115~165㎡舒适型165~200㎡五房——135~230㎡别墅紧凑型180~250㎡舒适型250㎡以上寻找最具竞争力的户型面积区间必须密切结合当地的市场状况，具体分析广州最具有市场竞争力的户型面积区间功能与面积的比例关系专题一：户型的面积计算室内面积墙体面积阳台面积?卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积?跃层住宅中的户内楼梯?坡屋顶净高超过2.10m，计算全面积；1.20m-2.10m计算1/2面积；净高不足l.20m的部位不计算面积?地下室、半地下室及普通楼层，层高在2.20m及以上应计算全而积；层高不足2.20m应计算1/2面积?户间分隔墙每户各半，如分户墙厚24cm，则每户各占12cm。每户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙(包括山墙)的分划是墙体厚度计入套内面积，其余计入公用面积。在实际计算时套内面积和套内墙体面积合并计算。?封闭式阳台计全面积，不封闭式阳台计半面积。阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。飘窗/地台地下室空中花园入户花园阁楼户型的功能与面积关系——私密性、使用便利度?动静分区明确：?动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。?静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。?这些分区各有明确的专门使用功能。好的户型应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。?布局合理：?各功能布局应符合使用习惯、私密性等要求，如：?卫生间离卧室要近，避免从卧室到卫生间要经过客厅，双卫中至少有一个卫生间要满足以上要求。?为了保证私密及安全性，最好将主卧设于离入户门最远处。?入户门处最好设玄关，从门口不能直接看到屋内事物。?大门最好不要面对电梯（楼梯）口。?厨房应靠入户处，方便买菜后直接进入。分区、布局与流线设置户型的功能与面积关系——私密性、使用便利度?流线——俗称动线，是指日常活动的路线。?流线的意义：?如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。?流线的设置要点：?餐厅离厨房要近，厨房至餐厅的人行路线最好为独立使用，不要交叉其他功能区的路线。?访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。分区、布局与流线设置户型的功能——使用舒适性?户型的采光、通风情况与向阳面数量决定了使用的舒适性，是客户选择的重要考虑因素。?采光：?规范要求厨房必须直接采光；?北方可以接受暗厕，南方一般要求明厨明厕。?通风：?首先必须保证厨房、卫生间、主卧、书房、客厅的通风，当然能通风的其他功能区越多越好。?根据各地风向，主卧、书房、客厅应处于上风口，而卫生间、厨房应处于下风口。?根据一般流体力学来看，直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气流动中的死角，南北直通的户型并不是通风效果最好的，好的户型应该是阻挡风的直线流动和降低一些流速，引导空气流动经过房间的每个角落，减少旧空气的长期滞留。?内天井由于在北方通风效果不佳，容易潮湿长霉，因此在北方应避免采用。物理性能通风较好通风不佳户型的功能——使用舒适性?户型的采光、通风情况与向阳面数量决定了使用的舒适性，是客户选择的重要考虑因素。?向阳面数量——?主卧、客厅要保证最好的朝向，这是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒适度、节能。?其次应保证最佳朝向的是次卧、书房、景观阳台。?能享受最佳朝向的功能区越多，户型的价值越高。?朝向与景观的关系：?华南地区对日照要求不高，当最佳景观与最佳朝向不一致时，通常采用景观优先的原则。?我国其他地区无论从客户心理接受度还是气候的实际需要，通常都以南向为最佳朝向——东北地区更强调正南，但目前已在逐步接受适度偏角。因此最好采取景观与最佳朝向一致的规划布局。物理性能户型的功能与面积关系——使用便利度的重要体现房型类别面积区间应有的基本居住功能空间应考虑增加的居住功能空间一房紧凑型25~45㎡主卧、卫生间、简易厨房客厅舒适型45~75㎡主卧、卫生间、客厅、简易厨房餐厅、独立厨房、生活阳台两房紧凑型55~85㎡客厅、主次卧室、厨卫、阳台生活阳台舒适型85~110㎡客厅、主次卧室、厨卫、双阳台、主卫储物室、主卧衣帽间三房紧凑型85~115㎡客厅、主次卧室、厨卫、阳台生活阳台舒适型115~155㎡客厅、主次卧室、厨卫、双阳台、主卫储物室、主卧衣帽间、情景空间四房紧凑型115~165㎡客厅、主卧套间、次卧、厨卫、双阳台储物室、多阳台、情景空间舒适型165~200㎡客厅、主卧套间、次卧、厨卫、多阳台、储物室、情景空间家庭起居厅、工人房、主仆分流入户五房——135~230㎡别墅紧凑型180~250㎡客厅、主卧套间、次卧、厨卫、双阳台、车库、储物室多阳台/露台、情景空间舒适型250㎡以上客厅、家庭起居厅、主次卧套间、次卧、中西厨、书房、卫生间、多阳台/露台、储物室、主仆分流入户、车库（2车以上）情景空间、娱乐室、多功能空间（健身、影视、酒窖……）功能设置与面积的关系户型的功能与面积关系——使用舒适性、便利度?户型空间的形状一般以方正为佳，通常矩形空间比方形空间更好用，空间感更加。空间的形状与尺度?由点式高层户型组合产生的异形空间，一般以工作阳台、入户阳台、储物室、厨房等方式消化。?面积充裕时，餐厅或阅读角等情景空间可采取六/八角形、圆形等特殊形状，以获得特殊的空间效果；专题二：户型与家具的尺度类别名称常见宽度/深度常见长度卧室双人床宽1500，18002000，2100单人床宽1200，1050，2000，1900衣柜深600，550——床头柜450×350，600×400书桌深600——客厅电视柜深600沙发深700-1200餐厅餐桌宽750-1600座椅空间深600厨房操作台深600卫生间淋浴间750×750浴缸600以上1500以上马桶行为所需空间宽度600洗手池深450以上单股人流通道宽度550?空间所需的最小尺度很大程度上决定于家具的尺度：?例如主卧室最小尺度的计算：以床长2米来算，加上床前需留1米通道，因此宽至少为3米；卧室中衣橱是必要的，按深度0.6米算，床和衣橱间留0.6米道，床和窗之间留0.6米通道，加上床本身1.5米宽，则卧室深至少应为3.3米。因此最基本卧室应为3*3.3＝10平方米。常见的家具尺度专题二：户型与家具的尺度?空间的适宜尺度还跟使用习惯、使用者对空间所要求的心理感受有关。房型类别面积区间客厅开间主卧开间次主卧开间餐厅开间厨房开间一房紧凑型25~45㎡3000-36003000-3600——15001200舒适型45~75㎡3300-40003300-3500——＞21001800-2500两房紧凑型55~85㎡3300-38003300-35002700-3000＞21001800-2100舒适型85~110㎡3900-42003400-36003000-3400＞24002100-2400三房紧凑型85~115㎡4100-45003400-36003000-3400＞24002100-2400舒适型115~155㎡4500-48003600-39003300-3600＞30002400-3000四房紧凑型115~165㎡4500-48003600-39003300-3600＞30002400-3000舒适型165~200㎡4800-54003900-45003400-3900＞3400＞3400五房——135~230㎡别墅紧凑型180~250㎡4200-51003900-45003300-3600＞34002400-3000舒适型250㎡以上＞5400＞5100＞3900＞3600＞3400常见的空间尺度专题二：户型与家具的尺度?较合理的卧室最小尺寸（以能放下1000宽的床计算）：2400×3000?较合理的卫生间最小尺寸（保证750的淋浴间）：1800×2100?较合理的卫生间最小尺寸（保证750的淋浴间）：1800×2700180075021009001800270024002700户型的功能与面积关系——性价比、使用舒适性?户型亮点对于提升户型的附加值有非常重要的意义。?不同区域的市场、不同层面的消费者对不同亮点的敏感度不一样，需要进行充分的市场研究，对适用亮点具体分析。?户型亮点以提升户型使用的舒适性与趣味性为重点。?常见的户型亮点包括：户型亮点?引入室外景观?多阳台设计：入户花园/景观阳台/工作阳台?顶层退台设计?丰富室内空间?跃式设计?复式中空设计?赠送附加空间?飘台设计：飘窗台/飘地台?面积增值设计?特色功能?主卧优化设计?情景空间设计?卫生间人性化设计?特色多层竖向设计?多阳台设计：入户花园/景观阳台/工作阳台?顶层退台设计户型面积区间设计亮点参考2房2厅1卫80～100㎡1.双阳台设计(景观阳台+工作阳台)2.飘窗台+面积增值空间设计3房2厅1卫110～120㎡1.双阳台设计(入户花园+景观阳台)2.飘窗台+面积增值空间设计3房2厅2卫120～140㎡1.入户花园/大面积景观阳台2.跃式设计3.飘窗台/飘地台4.主卧配衣帽间5.阳光室6.明厨明卫4房2厅2卫140～160㎡1.入户花园2.大面积景观阳台3.退台设计4.飘窗台/飘地台5.特色小高层设计6.主卧配衣帽间/书房7.情景空间设计8.卫生间干湿分区5房(情景/复式)180～250㎡1.大面积景观阳台2.退台设计3.中空设计4.飘窗台/飘地台5.多种入户方式一6.梯一户带电梯7.主卧功能齐全8.多功能空间设计9.卫生间干湿分区设计意向及要求?大面积户型的应用主要把握其显现出的豪华性与尊有性，为大户型增加“人无我有”的私家半室外空间?中小面积户型的应用主要在于增加户型的通透感，减弱小户型布局局促的不足专题三：户型亮点分析——引入室外景观PS.北方出于气候需要，可将部分或全部阳台封闭。专题三：户型亮点分析——引入室外景观?入户花园?可利用户型组合间的边角空间形成?若做成两层挑高，可大大提升户型的尊贵感?为室内提供更多的绿化空间与通风路径?封闭后可增加功能空间专题三：户型亮点分析——引入室外景观?大面积景观阳台?常见于景观主导的户型中，如江景、山景豪宅?充分利用景观面，扩大户内景观视线?丰富建筑外立面造型，增强通透性?可通过阳台的形状变化增加实用性与空间感：?曲线造型配合外立面和临水建筑的轻快动感，?通过阳台深度的变化，划分出不同的活动区域?挑高的阳台扩宽视野，增添气势专题三：户型亮点分析——引入室外景观?顶层退台设计?发挥景观的最大价值?提升顶层住宅的居住价值?对建筑造型的要求较高?北方气候寒冷，大面积退台的使用受限?跃式设计?错层设计?复式中空设计户型面积区间设计亮