商业街商业业态规划调研报告

『学习改变人生·做成功物业管理人！』第1页，共26页中国物业服务教育网商业街商业业态规划调研报告『学习改变人生·做成功物业管理人！』第2页，共26页中国物业服务教育网目录一、引言.................................................2二、案例分析.............................................21、香港兰桂坊酒吧一条街................................22、阳朔西街............................................93、丽江四方街.........................................124、RIVERWALK...........................................14三、四条著名商业街对比分析..............................15四、项目商业街规划......................................161、商业街设计原则.....................................162、商业业态设置.......................................173、业态配比原则.......................................174、业态规划原则.......................................175、重点业态设置.......................................186、商业街策划内容.....................................187、商业内容展示.......................................20『学习改变人生·做成功物业管理人！』第3页，共26页中国物业服务教育网一、引言商业究竟是什么？是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？带着这个疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的四个商业街的气氛，用以寻找什么是商业，什么是我们XX项目将表达的商业。二、案例分析1、香港兰桂坊酒吧一条街1)名称：香港兰桂坊酒吧一条街2)简介：兰桂坊是香港的一道风景线了。平实的街道布置，两条平行的步行街，外加一小段连接两条步行街的大道，步行街不长，每条街步行不过七八分钟路程。街巷短小、狭窄、呈Ｌ形并用鹅卵石铺成，街巷满布西式餐馆和酒吧，街道两旁的酒吧门面狭小。超过五十家餐厅和各样的消费埸所，名字和装饰十分西化，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。3)图片展示：:226791495Word:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』兰桂坊酒吧logo兰桂坊酒吧logo（欧风）Marli营业时间：每天下午17点至凌晨2点第4页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』（欧风）Agave龙舌兰（营业时间：每天下午17点至凌晨）（欧风）Al’sDiner（营业时间：每天上午11点至凌晨2点(星期五、星期六营业到凌晨4点)（欧风）BarGeorge乔治酒吧，营业时间：每天下午3点到凌晨第5页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』（欧风）Beiru营业时间：中午12点至凌晨（欧风）Cbar营业时间：每天上午9点到凌晨1点（科幻）Volar第6页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』（科幻）ChefJapaneseRestaurant&Bar巨匠日本料理&酒吧（科幻）Club97（古典）Insomnia失眠症营业时间：每天24小时营业第7页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』（古典）TheDublinJack营业时间：每天中午12点至凌晨地图位于繁华区域第8页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』第9页，共26页中国物业服务教育网）结合项目进行特色分析特色文化：富西方文化的地区z酒吧文化是一种反叛的文化，最初由年轻人兴起和推崇，强调夜晚不归，强调狂欢和沉沦、刺激和纵欲。现在已经成为青年人的天下，亚文化的发生地。z全国酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活发展，（北京的酒吧粗犷开阔，上海的酒吧细腻伤感，广州的酒吧热闹繁杂）成都的玉林酒吧以其艺术小酒吧而鹤立鸡群，独彰异彩。z分析兰桂坊的特色，项目可以借鉴其酒吧一条街的做法，但是基于其商业区位以及文化底蕴等方面的限制，项目发展兰桂坊式样的酒吧文化不适合，项目需要创造一种有别于兰桂坊的酒吧文化，同时也有别于成都艺术小酒吧的文化，一种生动但不糜烂，一种洋溢但不颓废的酒吧文化。项目需要注意问题兰桂坊的特色z项目酒吧一条街的规划，需要充分借鉴成都艺术小酒吧以及兰桂坊酒吧的特色，小体量，小规模，小门面展现，充分凝聚酒吧的商业人气；z酒吧风格以丰富为首要出发点，欧式、中式、远古、超现实、科幻等都可以尝试，分别根据不同的消费年龄段进行项目的氛围包装；z酒吧文化成功与否是酒吧一条街成功与否的关键。项目的酒吧文化可以充分挖掘项目“小手牵大手”的打造理念，创造儿童也可以泡的儿童健康吧，以大自然的和谐为设计主题，形成文化，形z一条食街，既有意大利的餐厅，又有苏豪式的酒吧，具有中西合璧的饮食消费文化z节庆活动；圣诞节、万圣节、兰桂坊节、食品节z消费水平：一杯鸡尾酒也不过二三十港元，一杯加冰的伏特加50元港币，酒吧还为所有客人免费提供花生、无花果等小食品。一瓶355毫升的嘉士伯啤酒，一些酒吧最低时仅卖15元。z每次叫酒水，都要随即付费，一般还要付给酒吧服务员一定小费z区域规划设置：酒吧多数的规模都很小，只有几十个坐位；几家日式餐厅，法国化:226791495Word:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』第10页，共26页中国物业服务教育网成亮点；z项目风格主要是欧式风格，项目酒吧设置中，可以创造中欧对比系列文化，从风格到创意。正如兰桂坊中，小小的中式店面，巨大的英文招牌，极具特色；z项目将餐饮和酒吧结合起来，充分发展中西合璧的饮食文化。妆品店、雪茄店，经营着日本“铁板烧”、印度咖喱、马来西亚、泰国、越南及中式美食的各式餐馆。z发展趋势：注入新元素，旁边的SOHO区以开创饮食界传奇为发展重心，使得兰桂坊在原有的历史年代之外，又注入多元化新生命。z上海的兰桂坊、广州和北京“兰桂坊”等发展很好；，“兰桂坊”已成为一个总体的饮食业名牌，而这种中西合璧的消费饮食文化已经逐渐流行起来。消费人群分析z消费人群以年轻人为主，中年人z预计项目消费人群比例为成都中高收入群体（80%）、省内外度假游客（10%）、国外游客（10%），针对80%的成都本地消费者，需要杜绝一次性消费情况；需要在酒吧的经营模式上创造消费者连续消费的可能，比如实施分时消费，折扣付款方式；或者投掷幸运蛋的方式，留驻消费者。z有待深化。z人群：外籍人士以及本土的年轻白领z消费习惯：聊天、欢歌热舞、观光旅游感受气氛、物色对像寻求刺激z消费内容：涉及毒品、色情和赌博①2、阳朔西街1)名称：阳朔西街2)内容：西街全长517米，宽8米，大理石路面，呈弯曲的S形，房屋建筑古色古香，地方特色浓厚。荟翠各种旅游纪念品、小吃于街市。西街充满了异国情调的夜景更是风情万种，风俗浓郁。街中有众多的工艺品店、书画店、旅馆、咖啡厅、酒巴、中国功夫馆，街道两侧的建筑，效仿西洋建筑风格建造的，这里是洋人聚集最多的地方，其中外国人在此开店就有20多家，被称为洋人街。3)项目图片展示：①香港新闻时常有报道，影星在兰桂坊吸毒事件:226791495Word:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』第11页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』4)结合项目进行特色分析第12页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』第13页，共26页中国物业服务教育网特色文化：中外结合文化z阳朔西街是经营很成功的商业街，一方面，除了其具有的地理优势以外，另一方面其商业业态设置以及中西合璧的环境也是成功的因素。项目借鉴西街在商业业态规划和设置方面的经验。项目需要注意的问题西街特色分析z项目的商业街需要将餐饮、旅馆结合起来；商业街道本身就是一个旅游景点，这点在项目建设中，需要注意，而不仅仅是游客发生商业行为才来的地方②；z阳朔西街的休闲方式，零散而且随意，充分利用了街道之间的空隙，创造随处商业；项目中需要利用这种布局优势，创新性的延伸街道商业；z中西合璧的特色：英语角和跨国婚恋的温床；z几十家仿西方旅游餐馆的旅店、咖啡馆、西餐馆，近千家专卖旅游工艺品的店铺、摊点；z酒吧、餐厅、旅店的格局充满了异域风情；z商业街中有外语学校、培训中心、口语训练营及电脑培训班，增加了语言学习机会；z消费人群：阳朔旅游的“背包老外”，以美国、英国、法国等发达国家学生、学者或打工族为主；消费人群在当地观光、生活、工作、学习。z项目商业业态设置中，需要考察业态之间的衔接方式，如何以更优良的布局，创造游客愿意接受的旅游动线，是像迪斯尼一样（引导性的旅游动线），还是模仿指示性迷宫（创造一个最终的目标，游客带着目的开始寻找的旅游动线）。小马的天（桥下咖啡馆）丰吧（这里有西街最大的比萨）黑蜻蜒（茶的味道不错）SOLO吧（一个只卖酒的酒吧）阳朔babyface酒吧(从大门到大厅全部用玻璃装修，让你的心情在＂水晶＂世界的折射下变得更加开阔，热情的老板，欢快的音乐，人世间所有的烦恼全部在babyface遗忘…)。3、丽江四方街1)名称：丽江四方街②商业街与周边建筑融合，共同展示一种文化氛围。:226791495Word:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』2)内容：四方街是丽江古城心脏，交通四通八达，周围小巷通幽，这里是茶马古道上最重要的枢纽站，是丽江经济文化交流的中心。从四方街四角延伸出四大主街，直通东南西北四郊，又从主街岔出众多街巷，往来畅通。由此形成以四方街为中心，四周店铺客栈环绕的格局。五花石板铺成的街道旁，比肩接踵的店铺门庭若市。铜器、木雕、木刻、字画、染织等工艺纪念品琳琅满目。3)图片展示：第14页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』4）结合项目进行特色分析特色文化：纳西文化项目需要注意的问题四方街特色分析z街道很窄，任何一个街道上都流淌有水，水环绕着人而生的感觉。丽江古城街道z对歌活动；第15页，共26页中国物业服务教育网:.:226791495『学习改变人生·做成功物业管理人！』第16页，