易居中国决策咨询区域开发顾问

易居（中国）区域开发顾问服务1Documentnumber内容页码A.项目背景和目标03B.项目内容、方法和预期成果64C.为什么选择易居中国95D.易居区域开发板块介绍1002Documentnumber项目背景和目标PartOne3Documentnumber区域级开发项目的发展背景及特征•快速城市化的需要是区域级开发项目发展的根本动力•各级政府不断进行产业、交通、行政等新城模式尝试•政府开发、政企联合开发、企业独立开发的混合式发展4Documentnumber项目战略思考项目战略思考//发展背景发展背景在快速城市化的背景之下，我们发现，区域开在快速城市化的背景之下，我们发现，区域开发项目一般处于非城市中心，新城区的主要不发项目一般处于非城市中心，新城区的主要不利条件，在项目中往往普遍存在。利条件，在项目中往往普遍存在。如何如何适当地引入适当地引入““新城开发模式新城开发模式””，借鉴成功案，借鉴成功案例的经验教训，扬长避短，例的经验教训，扬长避短，将是项目是否能够将是项目是否能够获得成功的战略性思考。获得成功的战略性思考。项目处于郊区或者城郊结合部外部市场对该区域的认知度低项目目前交通不便利基础设施配置情况不理想尚处于人口导入起步期，人气不够旺项目目前处于价值洼地221133445566区域开发项目的普遍特质项目战略思考项目战略思考//发展背景发展背景区域开发项目，既是特定历史时机下的产物，也是中国城市化快速发展的一个缩影。对于区域开发项目的思考，必然要站在区域经济发展、区域产业升级的高度展开。因此，项目发展模式的思考，是项目“赢在起点”的关键。区域开发模式公司城/产业模式COMPANYTOWN•PortSunlight（英国，利物浦）•GrandeCache（加拿大，Albert）•筑波科学城（日本，筑波）田园模式GARDENCITY•Letchworth（英国，伦敦）•WelwynGardenCity（英国，伦敦）城市郊区化发展的边缘新城EDGETOWN•Radburn（美国，纽约）•Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）公共交通导向发展的新城模式TOD•千里新城（日本，大阪）•多摩新镇（日本，东京都）•沙田新市镇（中国，香港）政府主导下的行政中心模式NEWCENTE•Canberra（澳洲，堪培拉）•Brasilia（巴西，巴西利亚）发展模式国际案例资料来源：文献检索&易居分析快速城市化在西方主要国家已经成为历史，并形成了大量的成功范例和经验。这些范例，将成为我们实施区域开发的重要参考和借鉴。项目战略思考项目战略思考//区域开发模式区域开发模式核心驱动因素关键成功因素田园模式•工业革命造成城市环境恶化•城市居住需求急剧上升•交通方式基于铁路与步行•控制城市规模、规模较小WelwynGardenCity公司城/产业城•政府决策•市场对于产业的需求•政府主导开发、投入大量资金•政府强制或引导产业集聚筑波科学城边缘新城TOD模式•汽车普及和便捷的交通路网•城市郊区化•位于大城市边缘•建设快速的交通路网•产业郊区化带动的二、三产的快速发展，解决了职住平衡问题•大城市中心城区人口高度恶性膨胀•政府决策•兴建连接大城市的轨道交通系统•轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发哥伦比亚新城多摩新城行政中心模式•政府决策，发展新区域•政府主导开发投入大量资金•主要政府机构所在地堪培拉典型代表案例区域开发模式项目应该采用何种发展模式？通过对案例及模式的总结，我们将进一步结合区域开发项目的特质，探求一条适合项目发展的区域开发模式。项目战略思考项目战略思考//区域开发模式区域开发模式在确定区域开发项目的战略模式之后，在操作层面，我们还将就一些具体问题进行战术性的思考确立项目发展模式1•政府及企业对项目的期望如何？项目发展所面临的风险与机遇分别是什么？企业赢利模式如何？采用何种新城开发模式？采用何种旅游地产开发模式？确定项目总体定位2•如何确定整体定位？项目承载的使命是什么？项目功能构成及配比如何？具体承载哪些类型的物业？项目的发展愿景及阶段性目标是什么？项目的潜在客户在哪里？提出项目规划建议3•项目的规划限制条件如何？项目潜在客户对产品的需求如何？项目规划特色和产品特色如何体现？发掘项目启动引擎4•项目的核心竞争力来自哪里？如何寻找项目的市场切入点？如何以点带面，通过引擎启动整个项目？根据对以往的项目的总结，易居认为，作为一个区域开发项目，其成功运作需要围绕以下五方面的核心问题提供解决方案。制定项目开发时序5•如何充分利用启动引擎的驱动力？如何确定不同功能的导入时点？不同类型物业之间如何相互配合？项目的财务表现如何评价？项目战术思考项目战术思考//项目核心问题项目核心问题要解决以上五大核心问题，通过对以往项目成功操作的经验梳理，易居总结出区域开发级房地产项目运营成功的“10大关系”。11DocumentnumberX政府：土地获得与利益分配X推广：品牌与名片X民众：征地与和谐X开发：成本与进度X战略：策划与规划X招商：运营与开发X市场：需求与市场X产品：标准与标杆X规划：超前与领先X盈利：模式与运营地产项目运营主体项目战术思考项目战术思考//项目核心关系项目核心关系Documentnumber12在把握以上“10大关系”的基础上，充分挖掘决定项目价值的“六大核心要素”，将成为项目成功运作的关键。6大核心要素在有序的运作环节中，兼顾政府机构、开发商及其他合作机构的利益，通过市场作主、规划实现、土地增值几个杠杆手段，完成项目的运营，是开发主体价值最大化，走长期发展之路的关键所在。城市价值——区域价值的先天因素125346规划价值——保证区域的增值实现开发价值——预期价值兑现的第一步客户价值——赋予区域价值的现实意义营销价值——包装、推广和招商提升价值循序渐进，逐步规划，步步为营定位价值——市场作主，锤炼中出价值项目战术思考项目战术思考//项目核心价值项目核心价值以上关于区域开发项目的理解，是易居中国在长期的、众多项目的实操过程中形成的总结。田园模式的区域开发及土地运营案例——新江湾城城区概况城区概况新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约9.459.45平方公里（由上海城投公司实施综平方公里（由上海城投公司实施综合开发的为合开发的为55平方公里），规划人口平方公里），规划人口66--88万，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地万，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地新江湾城对于上海：角色定位角色定位对于杨浦：‹是“知识杨浦”的核心组成和主要支撑。‹是杨浦区区域调整和产业结构升级的重要跳板。‹杨浦区的“新客厅”与“新名片”。对于上海城投：‹城投品牌再造的最佳杠杆。‹城投获取更大资源的最好跳板。‹城投打造的一张“黄金名片”。城区角色城区角色‹是“科教兴市”战略和“知识杨浦”战略的重要抓手。‹是黄浦江两岸综合开发的重要组成。‹是上海新城区的开发典范。面对城市产业不断跟新，面对中心城区土地日益稀缺，新江湾城没有选择平庸，毅然坚定地承担面对城市产业不断跟新，面对中心城区土地日益稀缺，新江湾城没有选择平庸，毅然坚定地承担了她的伟大使命了她的伟大使命城区规划城区规划城区规划的六大功能组团各放异彩，力图打造出一个承载上海新梦想的绿色、智慧、国际城区城区规划的六大功能组团各放异彩，力图打造出一个承载上海新梦想的绿色、智慧、国际城区‡知识商务中心（F地块）‡都市村庄•建筑面积90万m2，融高级写字楼、酒店、研发、公寓和商业等多种业态为一体，将成为新江湾城“国际智慧城”的产业窗口。•上海市内最后一块自然生态湿地，为区域打造高品质城区提供良好环境，区域主要建造住宅。‡自然花园•丰富的景观呈现出自然与生态景韵，为才智精英提供了一处花园型居所。‡新江湾城公园•新江湾城的地区文化交流展示中心。‡复旦大学江湾新校区•对提升城市品位、人口素质和整体竞争力起到积极的作用，占地1平方公里。‡江湾天地•与黄浦江旅游带形成整体，与商务高尔夫、极限时尚运动中心共同构筑成新江湾城的休闲娱乐运动主题中心。第一阶段：土地储备规划调整定位•发展历程：1996-2003•持续时间：8年第二阶段：公建建设阶段•发展历程：2003-2005•持续时间：3年第三阶段：土地出让开发阶段•发展历程：2005-至今•持续时间：—挑战¾如何给予区域一个具有高度和前瞻性的定位和规划？¾如何筹措资金，进行高起点公建设施建设？¾如何确保土地价值得以实现？¾如何确保城区高起点开发？机遇¾上海城市发展不断从中心区向周边发展；¾智慧型、知识型产业发展迅速。¾1997年从军用机场转为民用地，委托城投公司开发运营；¾1997年确定为“上海市示范居住区”；¾2001年确定“21世纪知识型、生态型花园城区”定位；¾2002年，经过筛选，选择了美国泛亚易道的城市设计方案。并编制控制性详细规划。¾房地产市场整体快速发展；¾上海中心城区土地稀缺。¾房地产市场走好，区域价值逐渐显现，土地一级开发动力充足。¾通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套六大体系的建设，形成可供二级开发商进行开发的熟地。¾土地换市政，隆杰、银雁、国云、建迅等公司通过建设市政配套换取新江湾城土地。¾进行区域宣传推广，确定区域高端品牌深入人心；¾引进国际国内知名二级开发商，进行区域高起点开发；¾区域土地价值极大提升，地价迅速飙升。发展内容发展进程发展进程伴随着城市建设不断外移，伴随着全球产业的向前发展，新江湾城在多方共同努力下，逐渐找准伴随着城市建设不断外移，伴随着全球产业的向前发展，新江湾城在多方共同努力下，逐渐找准自身定位，进行城区高品质建设和推广，成为国内外新城发展的典范自身定位，进行城区高品质建设和推广，成为国内外新城发展的典范发展进程发展进程十多年来，新江湾城实现旧貌换新颜，目前城区生机盎然，万物跟新，身临其中，感觉如诗如画十多年来，新江湾城实现旧貌换新颜，目前城区生机盎然，万物跟新，身临其中，感觉如诗如画土地储备规划调整阶段(1996-2003)荒无人烟急需生机1公建建设阶段(2003-2005)绿意渐现美态渐出2土地出让开发阶段(2005-)万物苏醒生机盎然3X高起点定位X四大经济适用房示范区之一X论证X论证X论证X论证X绿色生态港X国际智慧城¾知识经济发展迅速；¾房地产市场发展迅速；¾易居等策划规划单位鼎力协助策划定位策划定位通过政府、一级土地开发商以及易居等外部机构的共同努力，新江湾城实现了定位的升华，从通过政府、一级土地开发商以及易居等外部机构的共同努力，新江湾城实现了定位的升华，从““经济适用房示范区经济适用房示范区””到到““绿色生态港、国际智慧城绿色生态港、国际智慧城””，赋予地块以生命力，赋予地块以生命力核心问题：如何使土地项目价值得到最大的体现？运营策略运营策略统一规划土地开发统一开发形态开发功能开发水系道路生态配套市政商业文娱教育警署其他绿化地形地貌景观其他统一推广住宅商业办公其他统一招商统一管理规划设计营销推广开发进度社区服务品牌建设施工建设招拍挂房地产二级开发管理及控制控制性详规结构性规划方案征集城市设计方案水系规划信息系统规划交通规划环卫规划煤气规划电力规划排水规划供水规划八大专业规划实施性设计统一规划统一开发聘请了境内外知名的设计单位对新江湾城进行了统一的规划和设计。土地开发、功能开发和形态开发三者统一开发。通过各类公益活动、接待事件的良好执行，在政府层面形成良好企业形象，同时形成较佳的地产品牌。统一推广五个统一具体内容新江湾城在土地运营中，采用新江湾城在土地运营中，采用““统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理”“”“五个统五个统一一””的运营策略，确保高品质城区的打造的运营策略，确保高品质城区的打造统一管理对一级开发和二级开发进行统一管理。筛选二级开发商资质，确保整个新江湾城的高水平开发。统一招商先地下后地上先配套后居住启动引擎设定公园、道路、水系、绿化统一先行