XX商业项目资产管理合同

1商业项目资产管理合同甲方：住所地为：乙方：住所地为：甲乙双方就甲方XX商业地产项目（以下简称“本项目”）委托乙方对该项目进行整体资产管理，本项目涉及项目商业策划、开业前招商以及开业后运营管理等具体事项。甲乙双方根据中华人民共和国相关法律法规的规定，双方在平等、自愿的基础之上，本着互惠互利的原则，经充分协商一致，订立商业项目资产管理合同（I）（《XX商业项目委托策划、招商服务合同》）、商业项目资产管理合同（II）（《XX商业项目运营管理合同》）以资双方共同遵照执行：一、定义：除上下文另有要求，在本合同中下述用语具有下述含义1.工作日：扣除周六、周日及中国法定假日的实际工作日。2.开业日：指按照双方确认的交付时间及交付标准完成交付手续的前提下，甲乙双方共同确认之本项目实际对外营业的首日。签订本合同时，预计本项目的开业日为2016年5月1日，如实际的开业日需提前或推迟，则按双方共同书面确认之日期为准，本合同中的相关时间节点同时相应提前或推迟。3.CPI指数：是指每年度国家统计局公布的全国消费者物价指数。4.租金：是指由租户按本项目租赁合同等的约定，应当交纳的承租区域的使用费。5.租赁合同：为避免歧义，本合同中“租赁合同”是指甲乙双方与第三方就项目内部分区域的使用及支付对价而签订的合同，包括租赁合同、联营合同等。6.付租起始日：是指本项目租赁合同中约定的租户在免租期结束后应当开始缴纳租金的第一个月的首日。7.固定租金：是指本项目租赁合同中约定的租金计算方式，即租金为某一个固定的金额，如人民币X元/平方米/天。8.纯营业额提成：是指租赁合同中约定的租金计算方式，即租金按营业额的一定比例计算，例如：租赁合同约定每月租金为：当月营业额*X%。9.固定租金和营业额提成二者取其高：是指本项目租赁合同中同时约定固定租金和营业额提成，在按营业额提成计算出应付租金后与固定租金进行比较，以较高金额为该租赁合同的租金。如月固定租金为人民币X元，月营业额提成为：月营业额*Y%，进行比较后取其高。10.招商佣金：因乙方的招商行为促使甲方与租户签署正式租赁合同，甲方所需要支付给乙方的酬金。11.运营收入：是指按年度内或按月度内本项目实现的全部货币收益(保证金、订金、押金及向租户收取的物业管理费除外)，包括但不限于如下收益：1)租金（包括以联营形式取得的租金）收入；2)运营管理费（向租户收取的管理费扣除物业公司收取的物业管理费后剩余的部分）；23)租户违约金收入；4)临时场地租赁收入；5)广告收入、自动售货机营业额收入、推广费收入；6)停车场收入；7)合法出售或以其他合法方式处置第三方所属的陈设品、设备或其他资本资产的所得除去乙方因该处置行为所支出的必要费用以外的收益；8)运营支出账户产生的利息；9)经甲乙双方确认的与本项目运营相关的其他收入等。12.年度预算运营收入：是指甲乙双方于本项目年度预算中共同确认的年度运营收入目标。13.物业管理费：指该项目的物业公司按照其收费标准收取的物业管理费。14.运营收入账户：是指由甲方在本项目所在地设立的账户，本项目的全部运营收入，以及租赁意向金、租赁保证金、其它保证金均应全部汇入运营收入账户，乙方有权随时查询该账户情况。15.运营支出账户：是指由甲方在本项目所在地设立的为乙方用于经营管理支出的专用账户，由甲乙双方共同负责管理。16.商业研策服务指：乙方根据本项目的实际情况而提供的本项目前期研策服务；服务内容包括但不限于商业市场研究、商业定位规划、各项财务指标测算、人力资源规划以及研策跟踪服务。17.《商业策划报告》：乙方根据本项目的实际情况，在商业市场调研基础上制订的包含本项目商业市场研究、商业定位规划、各项财务指标测算、人力资源规划等完整内容的书面文件。18.商业规划方案：乙方根据本项目的实际情况而制订的本项目商业业态规划方案、租金/运营收入以及本项目首年度预算，包括：《商业策划报告》意向品牌落位、招商率与开业率目标、招商计划、招商推广计划、租金/递增率/运营收入预测、招商推广费与市场推广费预算工作流程、责权体系划分、组织架构、人员进场计划、服务团队。除《商业策划报告》以外的内容，乙方在本合同签署后两个月内提交甲方讨论。19.租户装修补贴：经甲乙双方共同认可为引入本项目的品牌租户而产生的以现金形式、工程形式或其他形式支付给该品牌商或该品牌商指定方，由甲方承担的补贴费用。20.招商目标（出租率）：按项目内已签订租赁合同的商铺总套内建筑面积除以项目内可出租的总商铺套内建筑面积计算。21.开业率：按项目内已开业的商铺总套内建筑面积除以项目内可出租的总商铺套内建筑面积计算。二、项目概况1、项目名称：_扬州界龙__商业项目（暂定，最终名称由甲乙双共同确定）。2、项目地块四至：东至竹西公园，西至大润发超市，南至竹西路，北至御龙湾花园住宅小区。3、项目面积：本项目所涉及建筑楼栋号为A2的商业楼一栋，地上商业建筑面积约为3.4万平方米，最终面积以该地块房地产产权证核定的面积为准。4、若政府规划等相关管理部门对A2与毗邻的A3、A4两栋建筑相互以廊桥方式连接的方案能获得批准，则甲、乙双方同意将A3、A4一并纳入本合同项下乙3方资产管理范围，但本合同所涉及的商业研策服务费及招商管理服务费等费用均不变；在运营管理期限并入乙方管理范围的，每月的运营管理费等费用不变；涉及招商等具体事项，届时双方就各项具体事项以补充协议方式予以明确。5、签订本合同前，甲方已明确告知乙方该项目的房屋等已设定抵押。三、甲乙双方的陈述与保证（一）甲乙双方的陈述与保证：1、每一方均为一家具有法人资格的公司，按法律要求设立并有效存续，在签订本合同时，双方均应提供有效的企业证照；甲方应在本合同签订后，并取得本项目资料（包括但不限于提供本项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证等）后及时向乙方提供；乙方应向甲方提供订立合同时的本公司营业执照、相关经营许可证照以供甲方考察。2、每一方均具有履行本合同所需的能力，并且具有充分履行其在本合同项下每项责任所需的所有权利。3、本合同对每一方都具有法律的约束力。4、本合同有关的税费由甲乙双方各自依法承担。甲方和乙方应各自承担其在洽谈、准备、签订及履行本合同过程中产生的法律费用及所有相关费用。本合同公证费用（若有）由提出公证原因的一方承担。（二）甲方的陈述与保证1、甲方依法拥有本项目的土地使用权和开发权；当本项目竣工后，甲方将取得本项目合法的经营出租权。2、本合同生效后，未经乙方同意，甲方不得擅自变更合同约定的乙方管理本项目的范围、面积、区域等事项。3、乙方在履行本合同时，不会受到来自于甲方以外的第三方就本项目的产权或经营权发生干预、诉讼、仲裁和其他纠纷。如该等纠纷造成乙方无法正常经营本项目或者需要额外支付费用的，则由此造成乙方的损失均由甲方承担，并且甲方同意乙方终止合同，且乙方有权按本合同第十六条第（一）款第4项的约定追究甲方违约责任；但不足以导致该项目整体招商、运营影响的诉讼案件或其他任何纠纷不受上述约定限制。4、在本合同履行期内，甲方同意由乙方独家负责本项目的招商和运营管理，甲方不得再授权任何第三方或自行对外从事与本项目任何空间相关的招商和运营管理活动。5、甲方保证在本合同有效期内任何第三方所采取任何方式行使抵押权，不会影响到乙方按照本合同继续对该项目进行整体招商、运营经营管理。6、甲方保证乙方作为管理方对本项目拥有充分的经营管理权（双方约定的甲方管理权除外），除本合同约定事项外，甲方配合乙方的经营管理（包括但不限于与项目相关的人员聘任、解聘、项目财务管理、项目招商管理等工作）。（三）乙方的陈述与保证1、在合同期内，乙方应为本项目的经营管理组建一专门的管理团队，当年考核业绩未完成时甲方有权要求乙方更换团队的管理人员。2、乙方对本项目的经营管理应遵守国家有关房屋使用及相关法律法规和地方政府的规定。3、本合同生效后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更合同约定的乙方管理本项目的范围、面积、区域等事项。44、为避免商业业态冲突，未经甲方同意，在自本项目正式开业后壹年内，乙方不得在扬州市区（即邗江区、广陵区和江都区）内承接与本合同项目经营商业业态基本相同的集中式购物中心商业项目的招商、管理业务，但与本合同项目不同的商业业态项目除外（如文化旅游项目、养生养老项目等）。（四）特别约定甲乙双方同意，为了该房屋的开发建设及经营管理的实际需要，甲乙双方都有权成立控股子公司，甲方的控股子公司为对该房屋管理的资产管理公司（以下简称“甲方资产管理公司”），乙方的全资子公司为对该房屋进行经营管理的管理公司（以下简称“乙方管理公司”）。甲乙双方的子公司成立后，经甲乙双方出具书面担保函及甲乙双方及甲乙双方的子公司签订经营管理变更协议书后，本合同原业主方可变更为甲方资产管理公司，原管理方可变更为乙方管理公司，担保函及变更协议书将作为本合同附件，与本合同一样具有同等法律效力。四、筹备期（即商业策划及招商期间）1、本项目的整体资产管理期间为：自2014年_7月17日起至本项目双方确认的正式开业之日计算到运营期满10年止。2、本项目的资产管理期分为两个阶段：第一阶段为筹备期，即商业规划及招商期，自2014年_7月17日起至双方确认的正式开业日前一日止；第二个阶段为运营管理期，是指自开业日起至运营期满10年止（按每年365天计算的实际天数）。3、本合同涉及的期间为第一阶段筹备期，即商业策划及招商期间。商业策划期间：自2014年7月17日甲乙双方签署《扬州界龙商业项目全委托管理主要商业条款单》之日起，至乙方完成商业策划，向甲方提交《商业策划报告》，经甲方审核，甲乙双方按照本合同第六条约定时间点最终予以确认。招商期间：乙方按照双方确认的招商计划，完成确定的招商目标，大致期间自2014年9月至2016年4月30日，开业日推迟的，招商期限相应顺延。五、项目工作团队1、项目人员安排：本合同签订后，乙方按照扬州当地的实际情况，提报项目人员架构、人员预算编制、人员选任（包括项目总经理及组织架构设定的项目总经理直接下属一级岗位，即项目副总经理及项目总经理助理），并经甲乙双方共同确认后组成项目工作团队。2、甲方有权对项目团队关键人员来源、资历、服务期限、薪资报酬等提出要求或异议，乙方根据甲方要求选派项目运营人员。项目团队关键岗位人员（包括项目总经理及组织架构设定的项目总经理直接下属一级岗位，即项目副总经理及项目总经理助理）的录用及更换须征得甲方的书面同意。3、项目工作团队人员属于乙方新招聘员工的，由乙方与该项目人员（经乙方同意的甲方委派人员除外）建立劳动关系，该些人员（包括乙方现任员工派往参与本项目的人员）的薪资报酬等，经乙方书面报告甲方书面确认后，计入甲方确定的人员预算成本，由甲方支付相应费用给乙方，乙方按规定发放薪资报酬。4、双方确认由甲方指派项目总监、财务代表、采购代表及招商运营代表参与并监督乙方在本项目的财务、采购、招商运营等经营管理相关工作，甲方指派人员劳动关系隶属于甲方，相关薪资、福利以及根据相关法律、法规规定应付补偿金、5赔偿金等人工成本由甲方承担与支付。六、乙方商业策划阶段的工作内容及目标要求(一)商业策划阶段的工作内容商业策划阶段乙方通过开展该项目的商业研策服务工作，最终向甲方提供《商业策划报告》，作为该商业项目招商和运营管理的基础。乙方在商业研策阶段的具体工作内容如下：1、组建工作团队：自筹备期开始后，乙方应安排专门人员与甲方配合及沟通，并建立专业项目团队。2、开展商业研策服务工作：乙方应当做好该商业项目的宏观背景研究，了解城市的商业发展背景，做好商业趋势分析、评估：尤其应当符合本地区商业发展的区位特点和发展趋势，做好前瞻性研究，确定商业定位、商业模式和体量、业态分布、品牌选择和落位、租金水平，营业绩效分析等，在充分调研、深入研究的基础上，提出既切合实际，又符合发展前景，能够形成区域城市商业中心规模的，产生预期良好经济效益的商业策划方案，制作书面《商业策划报告》。3、提交商业研策成果《商业策划报告》：乙方在上述前期