易居_研究_克而瑞_武汉东西湖市场监测报告_20100512

1©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司„克而瑞（中国）信息技术有限公司„2010年04月东西湖市场监测报告2©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司目录市场特征本月供应量较三月份有小幅增加，成交量实现放量增长，与去年年底持平，成交面积环比增长率达71.43%，成交均价也继续上扬，未来供应以首置为主，未来压力较大。金银湖板块依旧是成交主力军，常青板块由于受个案影响成交量与成交均价下滑，吴家山板块依旧以走量为主。航天嘉园成交量摇摇领先，万科高尔夫精装房源均价达到9000元/平米。东西湖区空间产业发展规划片区解构区域动态竞争态势个案表现四月东西湖区域只有万科高尔夫、金地格林春岸、沿海赛洛城三个项目开盘或者加推，在这三个项目中只有万科高尔夫去化较好，其余两个项目去化较差。3©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司东西湖区目前重要产业园及企业分布4©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司本月供应量较三月份有小幅增加，成交量实现放量增长，与去年年底持平市场特征5©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司本月供应量较三月份有小幅增加，成交量实现放量增长，与去年年底持平。从个案表现来看，成交量主要集中在航天嘉园二期、金地格林春岸、翠堤春晓等项目，其成交量均在100套以上。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征02468101214161820222401234567891007.0207.0407.0607.0807.1007.1208.0208.0408.0608.0808.1008.1209.0209.0409.0609.0809.1009.1210.0210.04供应面积（万方）供求比成交面积（万方）四月东西湖供求走势6©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司成交面积环比增长率达71.43%，成交均价也继续上扬。成交量的放量增长主要表现在航天嘉园二期、金地格林春岸、翠堤春晓等项目的拉动作用，成交均价也是由于万科高尔夫、银湖翡翠等项目的价格涨幅所致。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征127412111110141312881116334434482426231017161817108662502468101214161805001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,5006,00009.0409.0809.0609.0208.1208.1008.0808.0608.0408.0207.1207.1007.0807.0607.0410.0410.0209.1209.1007.0211成交均价（元/平方米）成交面积（平方米）四月东西湖成交量走势7©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司标杆项目热度有所回升价格重回高位片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征5,12201234567891011121314151617182,4002,6002,8003,0003,2003,4003,6003,8004,0004,2004,4004,6004,8005,0005,2005,4005,6005,80008.0207.1207.1007.0808.1008.0808.0608.0409.0609.0409.0208.1210.0209.1209.1009.0807.0607.0407.0210.04成交均价（元/平方米）成交面积（平方米）四月东西湖成交均价走势8©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司当月新增供应3.16万方，区域存量约78万方，当前去化周期约12个月，下半年区域供应集中入市，去化压力不容乐观。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征010203040506070809010011012013014015008.0207.1207.1007.0807.0607.0407.0210.0210.0408.0408.0608.0808.1008.1209.0209.0409.1209.1009.0809.06存量四月东西湖存量9©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司首置首改产品主导市场片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%10.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.0208.1208.1008.0808.0608.0408.0207.1207.1007.0807.0607.0407.0290㎡以下90-120㎡之间120-140㎡之间140㎡以上四月东西湖成交结构走势10©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司再改类产品继续走低，再改产品稳中有升，首置、首改以及多改均价上扬。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征四月东西湖成交结构价格走势01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00007.0909.1109.0909.0707.1109.0509.0309.0108.1108.0708.0508.0308.0108.0910.0110.0310.0507.0107.0307.0507.07首改（90x≤120）再改（120x≤140）首置（x≤90）多改（x140）11©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司区域80-100两房是成交主力、其次是三房120-140面积段。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征050100150200250300350400x≤5050x≤6060x≤7050x≤6060x≤7070x≤8080x≤9090x≤100100x≤11090x≤100100x≤110110x≤120120x≤130130x≤140140x≤150140x≤150150x≤160160x≤180x1801房2房3房4房东西湖近四月（2月-4月）成交结构图10.0210.0310.0412©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司供应结构，四月供应结构主要集中在50-60的一房和80-90的两房。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征050100150200250300350x≤5050x≤6050x≤6060x≤7070x≤8080x≤9090x≤10080x≤9090x≤100100x≤110110x≤120120x≤130130x≤140160x≤180x1801房2房3房4房套东西湖近三月（2月-4月）供应结构图10.0210.0310.0413©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司本月片区市场总结¾供应：从供应结构来看，区域主要以首置首改为主，如沿海赛洛城四期高层产品主要以90一下面积为主；¾成交：成交结构依旧以90一下首改以及90-120首改为主，除首改产品成交均价呈下降趋势外，各类产品类型成交均价均呈上扬趋势；¾市场特征：首改主导市场，均价上扬，后市90以下首改去化压力较大；¾建议：在新政的影响下，应以走量为主，加大项目推广力度，勿胡乱涨价。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征14©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司金银湖板块依旧是成交主力军，常青板块由于受个案影响成交量与成交均价下滑，吴家山板块依旧以走量为主。片区解构15©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司金银湖板块仍然是区域成交的主旋律；常青板块受个案影响，成交巨幅下滑，吴家山板块持续走量。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%07.0207.0407.0607.0807.1007.1208.0208.0408.0608.0808.1008.1209.0209.0409.0609.0809.1009.1210.0210.04常青吴家山金银湖四月东西湖各版块成交量走势16©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司常青板块价格下跌，受个案影响所以价格波动较大；金银湖板块标杆项目表现不俗，价格增幅20%左右；吴家山板块仍旧以走量为主，价格走势平稳。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征4,3625,4362,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,5006,0006,50009.0107.0710.0107.0507.0907.1108.0308.0508.0908.1107.0309.0509.0909.1110.0309.0309.0707.0108.0108.074,845常青吴家山金银湖四月东西湖各版块成交价走势17©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司80-100平米两房成交势头强劲，仅四月份就成交超过700套。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征050100150200250300350400x≤5050x≤6060x≤7050x≤6060x≤7070x≤8080x≤9090x≤100100x≤11090x≤100100x≤110110x≤120120x≤130130x≤140140x≤150140x≤150150x≤160160x≤180x1801房2房3房4房10.0210.0310.04四月东西湖成交结构变化18©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司80-90㎡2房成交量主要集中在金银湖板块，常青板块几乎无成交，成交均价金银湖最高，且呈上扬趋势，吴家山成交均价最低，有继续下滑的趋势。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,00055,00060,00065,00070,00075,00009.0209.0409.0609.0809.1009.1210.0210.04金银湖常青吴家山2,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,5006,00009.0309.0109.0710.0109.0509.0909.1110.03常青吴家山金银湖四月东西湖各版块80-90成交量走势四月东西湖各版块80-90成交价走势19©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司90-100㎡2房成交量主要集中在金银湖板块，成交均价最高的板块的是吴家山板块，常青板块成交均价下滑较为厉害，从三月份超过5500元/平米的均价下滑至四月的4500元/平米，环比下滑接近18.18%。片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,00024,00026,00028,00030,00032,00034,00036,00038,00010.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.022,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0005,5006,0006,50009.0309.0109.0710.0109.0509.0909.1110.03金银湖常青吴家山常青吴家山金银湖四月东西湖各版块90-100成交价走势四月东西湖各版块80-90成交量走势20©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司02040608010012014016018020022024026028030032025-3030-3550-5545-5040-4535-4055-6060-6565-7070-7575-80常青金银湖吴家山四月东西湖两房成交总价段分布片区解构竞争态势个案表现区域动态市场特征区域两房成交总价段主要分布于35-50万之间，主要区域以金银湖为主。21©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司四月东西湖三房成交总价段分布0246810121416182022242628303234363825-3045-5090-9585-9040-4550-5590-9575-8035-4030-3570-7565-7060-6555-60吴家山金银湖常青片区解构竞争态势个