城市综合体的产生背景

城市综合体的产生背景从本质上讲，一个城市本身就是一个综合体，没有哪一个城市的功能是单一的。然而，传统做法中，我们将城市划分成为不同的功能分区，表面上看很科学，但随着城市的发展，也出现了很多问题。比如，功能区划分必将导致大量的人员跨区域流动，交通压力变得就非常大，从欧美的一些城市来看，却没有这样的问题，其街道和道路虽很小，但很少有堵车的现象，为什么呢?因为他们的城市功能在一种很自然的状态下，将办公、商业、居住、餐饮等城市功能复合在一个城市中的区域，这样就更符合现代都市人快节奏的生活，人们可以在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，这也就是城市综合体产生的背景。城市综合体是城市进化到一定阶段的产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。这种综合物业，即城市综合体。从规划上讲，它将住宅、办公、酒店和购物中心融为一体，高效化、节约化地利用了日益稀缺的土地资源。同时，因为各功能建筑融为一体，互相依托，可以有效化解城市交通的拥堵。优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体依地段而生，城市一般在CBD区域都就会出现高档次的复合建筑楼群，其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。以北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其它25％为商业，服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。城市综合体市场需求旺盛由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。由此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有，合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。城市综合体的相关概念城市综合体的功能内涵任何事物的发展都有其客观的演变过程，城市综合体作为商业地产的复合型产品，也正经历着不断地完善和优化的快速成长期。通常意义上讲，现代城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、餐饮、文体运动、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的“综合体”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体的四大典型特征与一般意义上的商业地产相比，城市综合体具有以下四大典型特征。特征一：超大空间尺度。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。特征二：通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。特征三：现代城市景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。例如，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。特征四：高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。城市综合体的特色与价值城市综合体这个概念最早起源于发达国家，国外称之为HOPSCA，即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shoppingmall(购物中心)、Conven-tion(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)的结合。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。城市综合体与多功能建筑有着本质差别：多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。城市综合体本身是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。在此体系下，其价值主要表现在以下方面：外在表现为强大的资本吸附磁场效应：显而易见，城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速达到最佳成了核心问题。发达国家的操作经验表明，对于可销售的住宅、公寓、写字楼以及LOFT等可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量；而商业、酒店的租金回报和经营回报，可平衡现金流速；此外，随着持续运营的市场培育，可带来人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将得到彰显；同时，乘数效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现；最终，城市综合体在做足自身使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。从中我们也可看出，城市综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。内在表现为强大的商业价值洼地效应：城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。内在的和谐发展，价值的再造和共生都将形成强大的“洼地效应”。首先，城市综合体会引进世界500强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。按照国际经验，一个面积在50万平方米左右的城市综合体，至少需要20万种以上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。依国际经验，对都市中心型城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市80％的地区。同时，城市综合体业态规划以购物、娱乐、休闲，会展、金融、文化、艺术功能为特色，完善的业态组合与规划将与众多商家产生共鸣，并产生强大的规模效应和集聚效应、消费联动效应，充分彰显其商业价值洼地效应。城市空间延续价值：城市综合体从功用意义定义，称之为CS(CitysynthesiS)即综合性在城市形态和经济形态中的表现。这一定义，是城市综合体外部“城市空间延续”的价值体现。毋庸置疑，一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者……城市综合体必在中国城市化进程中起着承上启下的不可或缺的作用。对加快城市商业产业升级换代；规避商业的无序竞争；提升城市居民的生活状态；扩大城市居民的消费需求；释放存量、扩大增量就业岗位；开拓税源；带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张……都会做出突出的贡献，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。城市综合体的类型和形态大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场；交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城；城郊结合部城市综合体，如世茂·蝶湖湾等等。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。城市综合体的开发模式在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的工作、生活、居住要求，不能适应地产的迅速发展，因此，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，在此背景下，综合体建筑模式正在挑战国内外最先进的地产开发模式。城市综合体的功能设计城市综合体的每种功能都有其特定的运行时间和范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣(“不夜城”形态)，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。一般意义而言，城市综合体的功能设计包括以下一些核心模块。商务功能设计：商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体常常应用高规格空间满足不同企业的商务需求。商业功能设计：商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。城市综合体的商业功能设计要求能够充分满足各类阶层的消费需求。居住功能设计：居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发以节省时间和其他各类资源，发挥综合体的“聚合效应”，来满足城市各个阶层人士的居住需求。酒店功能设计：酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。在业态分布与组合方面，从城市综合体的基本功能来分析，商务办公和公寓住宅的功能相对比较单一，商业零售和酒店餐饮的功能就会演变出不同的业态。比如商业零售会包含传统百货、超市卖场、家电卖场、品牌专卖店等；酒店餐饮包含中餐、西餐、自助餐、连锁快餐等业态。综合体未来的价值大小，在很大程度上取决于建造设计之前对后期运营中各业态的需求分析和优化组合。实现城市综合体的不同功能，需要各种业态的复杂组合，各种业态间在对客户群体的共享过程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通过自身的服务获取不同客户群体带来的经济收益。这体现了城市综合体的规模化配套服务产生的经济放大效应。比如：购物的人群会给餐饮业带来客源；繁忙的商务人士会选择就近购物；出行的人群会选择联系公务便捷的酒店下榻等。这种连锁反应的经济行为，使城市综合体产生了极高的价值魅力，吸引了不同业态的入驻和大量投资客的追捧。然而，在对资源的占有上，各种业态又会产生利益对立的矛盾。比如酒店和购物中心都希望同时把主出人口设在繁华的主干道上；超市和商务办公都希望拥有更多的车位；商务空间会排斥餐饮业的油烟污染；大家都希望客满盈门，却谁也不愿意在自家门前造成交通拥堵……而只有较好地解决这些问题，才能从根本上进一步挖潜综合体的价值。在住宅地产的社区规划中，经常提到不同户型享受社区景观资源的均好性。这种均好性能够减小不同区位的房屋差价，有利于实现楼盘销售的整体利益最大化。这个道理对于城市综合体的设计同样适用，但是操作难度大大提高了。社区景观资源的均好性把控，是通过视觉效果可以直观体现出来的，而综合体的业态组合效果就非常复杂了。它需要了解各业态的