楚天都市花园营销诊断

扬州万年青参考读物-1-楚天都市花园营销诊断一、项目SWOT分析S代表Strength（优势）：1、区域优势楚天都市花园位于武昌最繁华地段，紧邻大型娱乐、休闲广场--洪山广场，周边洪山体育馆、中南商业大楼、洪山宾馆、市电信局、市农行等休闲、娱乐、购物、金融各种生活配套设施齐全。区域内还有省委、省政府、武昌区政府、中科院武汉分院、武汉大学等大型政府机构、科研院校。2、交通优势从地理位置上来看，楚天都市花园处于武昌地区的正中心，交通十分便利，楚天都市花园门前即有三十多路车直达武汉三镇各个地区。3、规模优势楚天都市花园案十万多方的总体量在全市也较为罕见。另外楚天都市花园集办公、住宅、超市于一体，其综合的服务功能，完善的物业管理，也开创了武汉精品高档物业之先河。4、景观优势楚天都市花园的景观优势非常明显，其面对东湖、背望长江、北眺沙湖，南面更有也可称得上是本地区最大卖点的洪山广场。生活在现代大都市里的人对于绿化和休闲空间的渴望是非常强烈的，而洪山广场对生活在武昌地区想找一个环境优美而又交通便利的客户是极具有诱惑力的。5、空中花园楚天都市花园的屋顶空中花园将建成为武汉市高层物业中第一个超大型空中生态花园。6、品牌优势楚天都市花园的开发商--湖北报业集团，作为政府部门直接领导和湖北地区发行量最大的报业集团，其强大的经济实力和良好的知名度及品牌优势作后盾，可促使开发商将楚天都市花园建成中南地区最高档精品物业。7、外观优势楚天都市花园总体量较大，四栋塔楼外立面独具特色，现代感强，颇具气势；在室内可享受多角度、宽视野的观景，采光、通风性较强，将成为本区域内一个标志性建筑。8、市场机会优势洪山广场的开放和周边高档物业如香格里·嘉园、津津花园、洪广大厦、中商广场所作的广告宣传已吸引了大量的人气；紧邻省府重地，各项生活配置十分优越；使人们的注意力吸引于此，给了楚天都市花园升值的广阔空间。扬州万年青参考读物-2-W代表Weakness（弱势）：1、部分房型、面积过于集中，不能满足各种层次客户的需求。户型设计偏大，使得总价过高，客户承受能力有限。2、项目东临中北路，是武昌区的主干道之一，日常车流量相对较高,噪音较大，对居家、办公要求宁静有一定的负面影响。3、底层裙房部分为家乐福超市，为住户提供了购物方便的同时，也影响了其居家生活，如环境嘈杂，出行不便等。O代表Opportunity（机会）：城市经济发展状况：近年来武汉经济状况呈现上升趋势，人们的消费水平大幅度提升，武汉中国光谷的建设，对于武汉经济新的增长亦起着巨大的推动作用。房地产前景相对看好。T代表Threat（威胁）：周边楼盘林立，新盘不断推出，徐东地区亦分流了部分本区域消费者。二、楼盘卖点提炼与整合1、开发商的信誉、建筑施工质量、小区配套设施、物业管理水平、服务信息提供的充分性和真实性；2、开发商自身所代表的一种都市文化品位3、地理优势：地处武昌政治、商贸中心中南路，拥有无法复制的地理优势4、增值点：购买房屋可以保值、增值；5、方便：上班、上学、购物的方便性；6、居住品质：空气新鲜，环境安静优雅、设施齐备、且具智能化；7、安全：保安设施，大楼管理员配置、住户都有一定的水准8、社会地位：附近都是政府名流居住、能代表个人的社会地位。三、销售状况楼号总套数已售销售率B栋804758.80%C栋18713974.30%D栋1877037.40%三栋合计：454套实际已售：238套订购：13套签后退：5套合计剩余：198套总销售率：56.4%由以上数据可知本项目已进入销售中期。四、宣传策略进入销售中期之后：宣传地段、产品、价格的同时，以住宅为重心，以倡导一种生活方式、居住方式、投资理念为主题，进而加大促进销售的力度。宣传重心：扬州万年青参考读物-3-1、楼盘的设计独特且具超前意识，内部典雅大气，外形华美富丽。2、环境与配套上，高层建筑高绿化，区内空中花园、区外洪山广场，生活休闲、高档会所一应俱全。3、现代化的物业管理，配套设备设施齐全方便。4、力图使楚天都市花园成为都市家居生活的典范，在买家心中形成良好的形象，且向往之。5、突出本项目的升值潜力，宣传中表现“买今天更买明天”的置业新概念。软文示例：略五、销售建议1、推广人员现场销售2、与意向客户取得联系，加大CALL客力度3、定期举办新颖的促销活动，如住宅试住、楼盘半日游、夏夜露天电影等4、与银行有关部门联系，在武汉首先推出“房、车捆绑贷款”。六、广告宣传1、报纸媒体：《楚天都市报》、《湖北日报》、《武汉晨报》、《长江日报》、《武汉晚报》投放形式：以《楚天都市报》、《湖北日报》、《武汉晚报》为主发布形象广告、活动公告、软文等，在《楚天都市报》楼市专刊上发布相应软文。2、直邮媒体：《楼书》、《宣传单张》、《户型图》投放形式：针对根据有关线索筛选出来的潜在买主而设计制作的《售楼书》、《宣传单张》、《户型图》等，邮寄给潜在消费者，作为媒体广告的辅助手段3、户外媒体：施工现场广告牌销售部户外看板户外广告牌投放形式：平时作楼盘形象广告发布，在开展相应活动前作为活动信息发布七、活动安排1、七一电影周时间：2003年7月1日—2003年7月6日地点：洪山广场活动主题：珍惜美好生活，不忘革命先烈活动内容：每晚20：00—22：00放映一部经典革命电影2、楚天都市花园大型社区联谊会时间：待定地点：洪山广场扬州万年青参考读物-4-活动主题：美丽的生活，美丽的家活动内容：天琴座之约或仲夏夜之梦--大型文艺演出3、楚天都市花园业主联谊会时间：待定地点：楚天都市花园售楼部活动主题：新生活的起点活动内容：室内设计展4、楚天都市花园业主入住仪式时间：待定地点：楚天都市花园售楼部活动主题：亲情对对碰活动内容：小型联谊活动八：活动方案楚天都市花园大型社区联谊会1、时间：待定2、地点：洪山广场3、主题：天琴座之约楚天都市花园大型联谊会4、推广程序：（1）活动开始前两个星期在《楚天都市报》、《湖北日报》、《武汉晚报》上刊登广告；广告主题：楚天邀您共度美丽仲夏广告副主题：美丽天琴，你我共赏活动软文设计：天琴座是太陽神阿波罗(Apollo)之子奥菲斯(Orpheus)所弹的七弦琴。奥菲斯并不是一个幸运的天神，在他结婚不久美丽的妻子尤里狄丝(Eurydice)被蛇咬死，为了救妻子他只身来到冥界。他的行为感动了冥界之王黑帝斯(Hades)。黑帝斯同意奥菲斯将妻子带离冥界，但在离开冥界之前不能回头看尤里狄丝。奥菲斯开心的带着妻子离开冥界，但在冥界门口由于过于兴奋他忍不住回头看了一眼可爱的妻子。那刹那妻子永远跌落在冥界，心碎的奥菲斯坠入冥河而死-----他们终于在冥界永远的生活在一起。美丽的传说总让人有无限的感慨，爱一个人难道非要用生命去证明什么吗？不，爱她是要给她一个美好的家。也许楚天都市花园正是那个我们寻找很久的、美丽的家。在这了美好的仲夏之夜，楚天都市花园请您带着您最爱的伴侣、最爱的家人、最爱的朋友一起，看看扬州万年青参考读物-5-那美丽的天琴座、看看我们未来的家。活动报版设计：活动招贴设计：活动户外设计：（2）活动程序：楚天都市花园相关情况介绍；↓文艺表演；↓互动性联谊活动；↓幸运抽奖；↓配合活动进程，由销售人员现场发送楚天都市花园宣传品；（3）促销方案：①订制一批富含文化特色的礼品，如小挂饰、书籍等在活动现场进行发放；②活动现场对前期已购房客户进行幸运抽奖，获奖客户赠送1年物业管理服务费或空调扇、微波炉等小型家电产品；③对于前往现场接待中心看房、咨询的客户，赠送小礼；④在活动进行当天——5日内签定购房协议客户，免收物业管理服务费半年。九、广告费用预估统计表明，目前武汉市场上每出售一套商品住宅，其广告成本约占房产售价的2.3%。以此为据，目前楚天都市花园剩余：198套；实际可售面积为27009.99平方米；实际可售金额为102035770元，故广告投入应为：102035770×2.3%＝2346822元2、广告安排报纸广告类别形式期数单价（刊例）总价湖北日报1/4版彩色一期28800元28800元软文配图片四期8000元32000元武汉晚报1/2版彩色一期32000元32000元软文四期5000元（5元/字）20000元楚天都市报1/2版彩色一期36000元36000元软文四期8000元（8元/字）32000元直邮广告：扬州万年青参考读物-6-1、小型楼书5元/份10000份合计：50000元2、信封大型活动洪山广场20：00—22：00场地租金：不详，预计10万元左右会场布置：10万元左右费用总计：43万左右