浦东嘉里城案例研究

上海浦东嘉里城A.总体概况B.区位环境C.人流分析D.功能现状E.购物中心总体介绍F.购物中心总体定位G.购物中心业态布局H.购物中心品牌介绍I.购物中心空间规划J.购物中心借鉴总结项目概况发展商：•嘉里建设项目规模：•总建筑面积约33万㎡：零售商业约4.5万㎡；甲级写字楼约9.3万㎡；酒店约3.4万㎡；公寓约7万㎡；地下10万㎡体量占比•零售约占14%，办公约28%，•酒店约10%，公寓约21%•总车位：1200个，其中商业车位500个项目定位：•功能定位：城市综合体•档次定位：中高端购物中心代表租户：•零售：HM、MUJI、EMOI、OLE…•餐饮：THECOOK、百花亭、俏江南…浦东嘉里城浦东嘉里城，一座聚集办公、酒店、公寓、零售为一体的极具现代感的城市综合体浦东嘉里城位于上海四大城市副中心之一的花木板块上海四大城市副中心项目所在区位概况区域定位配套交通区域特质区域名称花木城市副中心行政文化中心及宜居高级社区2号线、7号线文化会展、商务办公、大型国际社区，人口密度不高但消费水平较高，且区域内缺乏标杆型购物中心浦东嘉里城位于花木路与芳甸路交汇处，紧临世纪公园与新国际博览中心，与7号线花木路站地下连通3km•项目所处花木片区是陆家嘴联洋张江金桥之间的重要连接过渡点；•区域内以文化会展及高端商务发展较为成熟，周边聚集大量的高端社区居住；•不完全统计，区域内居住人群来自近一百多个国家及周边1公里范围内有近1万套新建高端住宅供应，均价在五万块左右；人流方向主要以芳甸路、花木路及地铁7号线进入项目，西北方向人流大于东南方向人流项目交通图花木路与芳甸路为项目主要人流导入通道；受内环高架影响及目前社区分布来看，芳甸路从北向南至项目的人流要大于从南向北人流，花木路从西往东人流要大于从东往西人流。7号线花木路站人流直通购物中心底下一层；新国际博览中心1号进入大厅人流直通购物中心二层；内环7号线花木路站与项目相通，为主要人流导入口，西侧芳甸路和北侧花木路为城市主干道，以车流为主，项目南部区域直接与新国际博览中心相边接，引入会展商务人流周边道路通达性较强花木路与芳甸路为城市主干道，可方便直达浦东陆家嘴金融区、联洋碧去国际社区、张江科技园区等轨道交通直接通连7号线花木路站与项目相通，上海发达的轨交网络提升人流到达的便利性有效引入会展人流项目二层与新国际博览中心1号大厅相通，增强优质会展商务人流的导入周边人口居住密度不高项目只有北面与西面有居住社区，东面和南面为新国际博览中心以及西北侧的世纪公园导使得周边居住社区数量有限周边人流稳定性较弱受博览中心会展安排的影响，造成有展期与无展期人流差异较大•建筑体量9.3万平方米，CBRE为其办公顾问，2011年初竣工，至2011年末入住率已达93%，其中近70%为世界500强企业。•如：Cadence（7000㎡）、欧文斯科宁（3200㎡）、摩根士丹利（8000㎡）、劳斯莱斯（2000㎡）办公酒店公寓商业•浦东嘉里城公寓建筑体量7万平方米，共计182间豪华套房，一房公寓平均大小为85平方米，两房为115平方米，更大的三房或四房为200到300平方米不等•2011年2月28日开业，到2011年年末酒店营业额在浦东五星级酒店中排名第三位；•酒店总建筑面积3.4万，由香格里接酒店管理集团运作，其中2400平方米的宴会厅为上海最大•浦东嘉里城购物中心于2011年10月底正式开业，定性于邻里中心，以品质家庭商务生活为主题，目前招商率达100%，吸引170多家品牌商家，其中以家庭生活、国际餐饮为特色，填补花木片区商业空缺浦东嘉里城由四大功能组成，以商务带动商业，通过商业将各功能部分窜联起来28%销售额,酒店,3.4,10%销售额,公寓,7,21%销售额,商业,4.5,14%销售额,其它,8.8,27%浦东嘉里城功能比例表（体量）办公酒店公寓商业其它底部商业购物中心部分位于物业底部，包括地下一层在内共三层，4.5万平方米建筑体量，其实实用经营面积为2.6万。7号线花木路站直接与地下一层商业通连商家包括零售、餐饮、专业店等在内的170多家，其中餐饮体量占比40%左右新国际博览中心与购物中心二层相通，带来品质较高的商务人流购物中心位于建筑底部，三层共4.5万平方米体量，其实经营面积约2.6万平方米。目前招商率100%世经花园、大唐盛世、御翠园等高档居住社区中心区域内最大的富有自然特征的生态型城市公园新国际博览中心，每年有近300万商务会展人流世纪公园、新国际博览中心、高档居住社区等为项目商业带来稳定的高品质消费人流功能诉求独特性导向情感诉求价值/生活方式导向生活方式导向价值导向价格导向专业化（=有限品种）一次性购足（=品种齐全）浦东嘉里中心属于独特性需求导向、品种倾向于一次性购足的区域购物中心生活方式导向价值/生活方式导向价值导向家庭女性商务行政人群年轻一族旅游客群价格导向独特性导向目标消费人群定位目标人群以商务及家庭人群为主要目标客群建筑形式定位（封闭式）购物休闲娱乐（半开放式）建筑形式（开放式）在建筑形态总体为半开放式B1业态以休闲餐饮、生活用品及精品超市为主，同时B1与地铁通道、地下停车及L1层商业相连，起到了交通窜联作用OLE超市设置在博览中心与项目通道下面，既充分利用了商业尽端面积，同时又将沿通道位置留给其它业态L1层商业比例较大，均分布在裙房中，面对博览中心一侧分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧面积较大，以大型餐饮为主通过大型餐饮占据内部位置，使得多数商铺可以设置双开门，提升展示效应L2层单铺面积相对较大，业态以餐饮为主，同时通过通道设计考虑与其它物业的连通性，如与酒店、办公及博览中心的连接通道上海浦东嘉里城商场功能面积占比上海浦东嘉里城商场功能数量占比列1,餐饮美食,42,36%列1,生活零售,47,40%列1,美容护理,15,13%列1,儿童零售,9,8%列1,其它,3,3%餐饮美食生活零售美容护理儿童零售其它39%48%9%3%1%餐饮美食生活零售美容护理儿童零售其它浦东嘉里城购物中心租户占比面积区间（㎡）主力面积区间（㎡）生活零售21--67170--120餐饮美食40--120090--240美容护理40--46530---40；70--120儿童零售45--158100--150浦东嘉里城购物中心租户经营面积区间详见商铺面积表：L1L2H&MGAPMUJI三大快时尚品牌占据主力零售地位三大零售品牌占据一二两层平主力店面，且经营面积较大，分别为1300平方米、1200平方米和600平方米餐饮体量占比近40%的，其中80%左右为非中餐，以四大主题餐厅为特色Thecool厨:11个开放式厨房，精品超市式餐饮，堪称“顶级大食代”Thebrew酿:自制啤酒、露天座位、现场乐队Themeet聚:牛羊排海鲜馆，可为庆典或聚会提供私人餐厅百化亭：精致中式菜肴，优雅包房各地特色中式菜肴结合内部商务白领、周边高品质社区居民及国际家庭消费特征，突显品质生活理念悠庭SPA儿童零售品质超市家居生活室内主通道宽5.5米，楼层净高3.5米，较为宽敞，减少室内压抑感设置多个室内中庭户外空间座椅、景观、通透的玻璃幕墙4.5万平方米商业建筑面积中，实际经营使用面积仅为2.6万平方米，较大的公共空间营造一种宽敞舒适的购物体验本案浦东嘉里城区位环境重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设生产力服务中心和生活服务中心花木以行政文化中心，以现代艺术、现代科普、现代娱乐为主导功能配套交通无轨道交通与本案相连7号线花木路站直通本案消费特征传统居民区重多，未来仍以本地或国内居住人群为主花木将打造成一个国际化社区，距不完全统计，花木周边往来居住人群来看近100个不同国家，同时建设有大量的高当居住社区，近联洋、碧云等国际社区竞争项目周边有较多竞争项目如长实及绿地地块内商业周边暂无竞争项目，浦东嘉里城目前已纪为花木商业地标真如项目与浦东嘉里城设施环境对比说明本案可借鉴因素（空间）空间尺度：在4.5万方的商业面积中，只有2.6万方的经营面积，较宽的室内主通道（5-6米）及较高的楼层高度（净高3.5米），给顾客营造一种舒适的购物体验室内街区：在一个类似BOX购物中心中，内部店面感觉给人一种逛街般的感觉，同时注重边角商业空间的合理利用户外空间：户外座椅入绿化景观，通过通透的玻璃幕墙显现出一种风景本案可借鉴因素（商家）品牌错位：浦东嘉里城品牌选取上面考虑到与碧云、联洋商业品牌的错位竞争商家面积：浦东嘉里城单个商家经营面积相对偏小，使得整体租金收益增加；细分品牌：浦东嘉里城商家选取方面屏蔽选择一种大而全的商业业态，而是根据内部办公与周边国际社区人群的消费需求及特征，强化品质生活零售与餐饮业态提高品牌与消费者的拟合度