房地产价格策略

价格策略一、价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。1、产品分类（不含复式）共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比Ⅰ85二房二厅一卫9,288.007%Ⅱ115～120三房二厅二卫19,548.0014%Ⅲ138～156三房二厅二卫+工30,984.0022%Ⅳ158～178三房二厅二卫+多功能+入户花园43,168.0030%Ⅴ232四房二厅三卫+工39,144.0028%合计142,132.00100%2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品比较项目户型面积（㎡）楼层价格（元/㎡）黄埔雅苑二期二房二厅8210F9100黄埔雅苑二期三房二厅12713F9300世纪村二期四房二厅（带花园）15313F8820碧海云天四房二厅16815F9080天鹅堡三房二厅22016F85003、不同类型产品均价形成不同产品比较价格：比较项目户型面积（㎡）楼层价格（元/㎡）比较价格（元/㎡）黄埔雅苑二期二房二厅8210F91008436黄埔雅苑二期三房二厅12713F93008621世纪村二期四房二厅（带花园）15313F88209173碧海云天四房二厅16815F90809198天鹅堡三房二厅22016F85009299注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。本项目不同产品对应的价格及项目核心均价面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比比较价格（元/㎡）85二房二厅一卫9,288.007%8436115～120三房二厅二卫19,548.0014%8621138～156三房二厅二卫+工30,984.0022%9173158～178三房二厅二卫+多功能+入户花园43,168.0030%9198232四房二厅三卫+工39,144.0028%9299合计142,132.00100%项目核心均价=9091项目核心均价=9091元/㎡注：本项目产品的均好性较强5、楼层差与朝向差（1）楼层差：采用“纺锤形”布置，即“高层与低层两端小，中间楼层大”首先从销售角度来划分楼层差，以10楼以下单位作为初始启动单位，起始价格设置可较低，楼层调差可相对幅度减小，在销售过程中的优惠以这部分单位为主，如特价单位等，这样可以迅速启动销售过程，并且使启动单位控制在低楼层，8-20层的单位作为发展商基本利润的保障，层差距离可以相应拉大，以保证均价水准，而20层以上的单位总价高，作为发展商利润的回报点。应刺激高楼层单位的购买，层差应小幅调整，避免顶层单位出现特别高的价格，这样不至于和竞争楼盘形成太大差距，引起高层房号滞留；其次，具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的，由于项目还处于基础阶段，楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差（大部分层差集中在70～200元/㎡）。本项目3～8层的层差控制在70元（楼层差引起的总价差控制在1～1.8万元），9～20层的层差控制在100元（楼层差引起的总价差控制在1.2～2.3万元），21层以上楼层层差控制在80元。（2）朝向差同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异，我们对不同单位在各影响因素方面打分，然后用分值乘以每分调差值，即得到单位调差的具体数值。参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间，由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向，本项目的最大层差设置在600元。二、价格的竞争力1、项目推广早期的入市价格竞争力2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力3、项目低层价格的竞争力4、项目高端产品（232㎡）的价值空间不同单价区间的户型数量分布单价区间(元/㎡)7500～80008000～85008500～90009000～95009500～1000010000～1050010500～11000户型分类Ⅰ：85㎡32202028Ⅱ：115～120㎡3930303619Ⅲ：138～156㎡44840405030Ⅳ：158～1785550506043Ⅴ：232㎡34303036362合计751871701841651092不同单价区间户型套数7518717018416510920501001502007500～80008000～85008500～90009000～95009500～1000010000～1050010500～11000不同总价区间户型分布不同单价区间户型比例8.41%20.96%19.06%20.63%18.50%12.22%0.22%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%7500～80008000～85008500～90009000～95009500～1000010000～1050010500～11000总价区间(万元)60～7070～8080～9090～100100～110110～120120～130130～140140～150150～160160～170170～180180～190190～200200～210210～220220～230230～240240～250户型分类Ⅰ：85㎡44524Ⅱ：115～120㎡9565633Ⅲ：138～156㎡236446828304Ⅳ：158～178542626855188Ⅴ：232㎡442243030308合计44521356586949110909859181242243030308不同总价区间户型数量4452135658694911090985918124224303030802040608010012060～7070～8080～9090～100100～110110～120120～130130～140140～150150～160160～170170～180180～190190～200200～210210～220220～230230～240240～250三、价格的市场应变策略1、内部认购期进行价格测试，把握市场反映，及时调整价格策2、低开高走，以目标价格为核心，分阶段制定多套价格表，根据市场销售的反映情况及时调整四、价格走势建议不同总价区间户型比例4.93%5.83%1.46%6.28%6.50%7.74%5.49%12.33%10.09%10.99%6.61%2.02%1.35%4.71%2.69%3.36%3.36%3.36%0.90%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%60～7070～8080～9090～100100～110110～120120～130130～140140～150150～160160～170170～180180～190190～200200～210210～220220～230230～240240～250总体价格：按照“低开高走，阶段攀升”的价格走势，在推广初期以整体均价8800元/㎡均价入市，局部均价形成优势。项目入市均价(一期价格：8800元/㎡)面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比比较价格（元/㎡）85～88二房二厅一卫9,288.007%8145115～123三房二厅二卫19,548.0014%8330138～154三房二厅二卫+工30,984.0022%8882159～177三房二厅二卫+多功能+入户花园43,168.0030%8907232四房二厅三卫+工39,144.0028%9008合计142,132.00100%项目入市均价=8800第一套价格第二套价格第三套价格整体均价价格880090919382比例15%70%15%9091五、销售价格表（详见附件）六、付款方式建议一、最优惠折扣型90折——一次性付款1、签署认购书付订金3万元（220以上大平面及复式6万）；2、签署认购书后7天内付总楼款的30%（含订金）；3、签署认购书后30天内，付总楼款的70%,并签署正式买卖合同。二、标准按揭型94折——首期3成，7成最长30年按揭1.签署认购书付订金3万元（220以上大平面及复式6万）；2.签署认购书后7天内付总楼款的30%（含订金），并签署正式买卖合同，同时提交办理7成按揭手续的有关资料；3.接通知后办理银行按揭。三、轻松首期型98折——首期2成，8成30年按揭1、签署认购书付订金3万元（复式6万）；2、签署认购书后7天内付总楼款的20%（含订金），并签署正式买卖合同，同时提交办理8成30年手续的有关资料；3、接通知后办理银行按揭；