【房地产进入性研究】2018年毕节房地产市场调研报告

毕节房地产市场2018年调研报告目录宏观环境MACRO-ENVIRONMENT竞品监控COMPETITIONMONITORING毕节市场概况MARKETING312宏观环境MACRO-ENVIRONMENT1贵州GDP增速连续多年位居全国前列经济增速一枝独秀贵州经济自2003年开始，已经持续15年保持两位数增长。2018年贵州固定资产投资比上年增长15.8%。2018相比全国政策明显宽松全国贵阳限售购房后取得房产证后2-5年才可销售购房3年内不得转让土地限价竞自持溢价熔断竞配建贵阳市土地出让将采取“地价熔断”方式。限贷首套首付3成二套首付4成三套部分停贷利率1.1-1.3倍首套首付3成二套首付4成（认贷不认房）利率1.1-1.4倍限价因城设定区域最高销售价格稳房价无限购外地户籍普遍限购1套，本地户籍以限购2套为主无限商商业、办公类项目不得将房屋作为居住使用无限企暂停企事业单位在限购区内买房无2018贵州市场炙手可热，千亿房企争相涌入1月3日海伦堡地产确定进入贵阳市场1月中旬远洋集团正式进入贵阳市场1月29日龙湖地产将进入贵阳3月3日旭辉集团正式宣告进入贵阳3月9日佳源国际控股成立贵阳合资企业3月7日宝能城发集团透露贵阳市已落地3个项目4月初雅居乐拟建田园综合体项目4月13日华侨城贵阳首个项目确认落户南明区4月19日中南置地正式落地贵阳5月22日金辉集团确定进入贵阳市场5月26日新城控股正式进入贵阳市场6月20日东原地产正式进入贵阳市场9月30日泰禾集团进入贵阳11月19日金地集团进入贵阳2018楼市持续增长，量价齐升6K8K10K12K元/㎡2018年贵阳房价走势根据贵阳市统计局公布的房地产投资数据，2018年1至11月（1至12月数据尚未公布），贵阳市房屋销售面积980.28万平方米，同比去年微涨0.8%，住宅销售面积832.23万平方米，同比上涨4.2%；房屋销售金额911.64亿元，同比上涨29.8%，住宅销售金额730.54亿元，同比上涨40.8%。毕节市，川、滇、黔、渝结合部区域性中心城市，西南地区区域性重要综合交通枢纽，珠三角连接西南地区、长三角连接东盟地区的重要通道。毕节城市定位—区域中心城市毕节宏观经济2018年毕节市GDP位于贵州各州市第三名，占比约13%，增速10.2%；增速高于全省平均水平，经济增长势头良好！2018成贵高铁贵州段正线目前已铺轨260公里（按复线算）预计2019年12月底开通运营毕节市全市与省同步开工建设的补短板强基础项目共24个，总投资70.54亿元，投资总量全省排名第四。此次集中开工项目涵盖了国家明确的脱贫攻坚、交通基础设施、水利基础设施、生态环保设施、城市基础设施、教育卫生等公共服务设施等6个短板领域成贵省际开放大通道泸州古蔺至金沙（四川境）高速公路该项目建成后将成为成都至贵阳间最便捷的一条高速大通道行驶时间较现有高速缩短1小时2018年毕节市纳入“千企改造”工程企业109户、项目128个，1至10月完成投资175.84亿元，产业集聚发展支撑能力日益增强，示范引领能力明显提升，瓶颈难题破解进展成效明显。利好消息小结1、近两年贵州经济形势较好，加之房地产市场政策利好，扭转了贵州多年“神盘低价”的房地产市场环境，成为一个合理、有吸引力的市场；2、无论是全国品牌房企的战略布局，还是省内知名房企的降维竞争，遵义、毕节均将成为重点房企必争的热点区域；3、毕节人口基数大、城镇化率低，房地产投资门槛相对较低，市场增长较快、存量不足，是吸引拓海持续投资的逻辑也是容易吸引大型房企布局。宏观环境小结毕节市场概况MARKETING2成交情况—量价齐升近三年七星关区住宅成交情况年度成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）成交金额（万元）2016年98.863584354341.492017年1243977505843.742018年155.124324670748.79毕节房地产市场快速增长，商品房销售面积平均增长25%以上，销售金额平均增长38%以上。土地市场—2018年土地成交数据据毕节市公共资源交易中心网站统计2018年毕节市七星关区、金海湖新区出让商住用地53宗，同比2017年增长53.7%，72.8万㎡，根据最大容积率推算可建体量约211万㎡，出让土地绝大部分容积率2.5以下，楼面价约1000-1500元/㎡。土地市场近期部分挂牌地块一览——近期成交地块多以底价成交1七星关区市西街道翠西社区成交楼面价溢价率宗地编号宗地总面积容积率起拍价格起拍地价1326.86元/㎡0%七星关区2018-CR-0622868.76㎡大于1并且小于或等于6.22360万元1326.86挂牌开始时间2019年2月21日挂牌截至时间2019年3月6日2七星关区鸭池镇甘海子社区1091.4元/㎡宗地编号宗地总面积容积率起拍价格起拍地价七星关区2018-CR-06730566.22㎡大于1并且小于或等于2.58430万元1091.4挂牌开始时间2019年2月11日挂牌截至时间2019年2月22日3七星关区德溪街道后河社区918.14元/㎡宗地编号宗地总面积容积率起拍价格起拍地价七星关区2018-CR-09164303.28㎡大于1并且小于或等于2.514760万元918.14挂牌开始时间2019年1月30日挂牌截至时间2019年2月15日4七星关区观音桥街道五里坪社区917.89元/㎡宗地编号宗地总面积容积率起拍价格起拍地价七星关区2018-CR-07733936.62㎡大于1并且小于或等于26230万元917.89挂牌开始时间2019年1月18日挂牌截至时间2019年1月30日住宅库存：七星关区近期库存48.55万㎡，去化周期约4.5个月。近期供应量不足，但潜在项目较多，预计市场后半年集中推货。非住宅库存：七星关区截至2018年年底非住宅（商业、公寓为主）库存120万㎡，去化周期约63个月。商业库存积大，未来商业去化压力大。市场库存—短期库存较小、今年供应激增据住建局统计，2019年在建、新建项目住宅入市面积约304万㎡，加49万㎡库存，预计2019年预计住宅供应量约353万㎡。未来供应—未来可建体量800余万㎡住建局统计数据显示：2011-2018年，七星关区出让土地132宗，出让面积约473.66万㎡，可建体量约1596万㎡，已出让土地未建项目约71个，可建体量约678万㎡。2017-2018年金海湖新区出让土地25宗，可建体量约342万㎡，但仅7宗地在建设中，规模约99.18万㎡，已开发仅占1/3。区域定位毕节为贵州省下辖地级市，拥川、滇、黔、渝结合部区域性中心城市定位。城市发展功能定位：六大板，形成1+5城市功能分区体系老城区：传统成熟商住区；南部新区：政治、经济、文化、商业中心；德溪新区：商贸、金融、生态住区；碧海新区：城郊改造新老结合区；金海湖区：新型产业发展聚集区金海湖新区老城区南部新区德溪新区碧海新区区域价格金海湖新区老城区南部新区德溪新区碧海新区南部新区年度成交面积：约30万㎡年度成交套数：约4000套高层单价：5800元/㎡洋房单价：8000元/㎡主力面积：125-140㎡区域内典型项目：南光新城、六合御庭、樽憬财富广场德溪新区年度成交面积：约50万㎡年度成交套数：约3000套高层单价：5300元/㎡洋房单价：6800元/㎡主力面积：105-135㎡区域内典型项目：中鼎华城/华府、德溪大院、万晟阳光城、远航·七星万象城、海信一品、瑞丰名城老城区年度成交面积：约30万㎡年度成交套数：约2000套高层单价：4500元/㎡洋房单价：-主力面积：120㎡区域内典型项目：毕节1号、国林春天、碧海新区年度成交面积：约1.8万年度成交套数：约144套高层单价：5100元/㎡洋房单价：6200元/㎡主力面积：110-125㎡区域内典型项目：碧海雅苑金海湖新区年度成交面积：约40万㎡年度成交套数：约3000套高层单价：4300元/㎡洋房单价：-主力面积：110-140㎡区域内典型项目：拓海·学府新城、生态丽景、四季首府、凤凰城、碧阳信达未来城1、七星关区房地产市场已连续多年快速增长，成交量、价激增，住宅库存不足，去化周期较短；2、但潜在项目较多，未来供应量较大，市场难以持续多年快速增长，未来市场不乐观；根据开发商拿地到入市销售周期预判，2019年商品房供应量将大幅提升。3、从土地供应来看，2019年南部新区暂无新项目推出，且尾盘销售接近尾声。德溪新区竞争较为激烈。金海湖新区发展势头迅猛。毕节市场小结在售项目3德溪片区德溪片区江天云筑九洲德溪府中梁国宾府中鼎华府德溪大院中鼎华城兰台府碧桂园玖玺台山语城中铁西派澜岸华垠雍豪府仅为部分典型项目，2019年可供货竞品项目15个在售项目-中鼎华城二期（德溪片区）开发商贵州中鼎华城房地产开发有限公司销售状态在售占地面积79107.88㎡总建面积350701.12㎡总户数1900容积率3.44主力户型120-140㎡社区规模6000人2019年预计推货量约8万㎡开盘时间2017-10-12首次开盘套数264首次开盘去化率76%一年推案次数5次月度平均去化80多套整体去化率64.7%均价5400元/㎡（含车位）营销动作轿厢、户外项目优势：项目一期已售罄口、碑较好，二期每月加推一栋，工程进度迅速，临近第四实验学校；项目劣势：普通容积率高，建筑密度大、楼间距小。在售项目-中鼎华城二期（德溪片区）产品房型建面面积（㎡)套数配比供应套数成交套数库存套数去化率高层A1四室两厅一厨双卫130.684.17%33271681.81%A2四室两厅一厨双卫118.168.34%6663395.45%C1五室两厅一厨双卫146.6-149.225%1981811791.41%C2三室两厅一厨双卫122.5925%1981980100%F1四室两厅一厨双卫15616.67%132124893.94%F2五室两厅一厨三卫19616.67%1321083281.81%A2四室两厅一厨双卫133.494.17%3326778.78%合计7927278391.79%在售项目-中梁·国宾府（德溪片区）开发商贵州毕节梁轩置业有限公司销售状态未取得预售许可证占地面积23089.16㎡总建面积61472.87㎡总户数348容积率1.998主力户型97~138㎡社区规模1000人2019年预计推货量5.5万㎡开盘时间预计4月下旬开盘首次开盘套数248套首次开盘去化率高层全部锁定，洋房锁定三分之二一年推案次数-月度平均去化-均价高层：5800~6200元/㎡（含车位）洋房：6700~7300元/㎡（含车位）营销动作交一万抵三万锁房未定价项目优势：紧邻德溪湿地公园、自然环境优越，品牌开发商。项目劣势：项目过小，无法形成大中庭。在售项目-中梁·国宾府（德溪片区）产品房型建面面积（㎡)套数配比供应套数成交套数库存套数去化率高层A四房两厅双卫12619.54%68680100%B三房两厅双卫9718.96%66660100%洋房A2四房两厅双卫13540.8%142529036.61%B2四房两厅双卫13820.68%72277237.5%合计--34821316261.2%在售项目-德溪大院（德溪片区）开发商贵州闽湘房地产开发有限责任公司销售状态在售占地面积59978.16㎡总建面积260844.79㎡总户数1311容积率3.158主力户型120~143㎡社区规模4195人2019年预计推货量10万㎡开盘时间2018-12-22首次开盘套数416首次开盘去化率84%一年推案次数1月度平均去化30整体去化率50%均价5700元/㎡（含车位）营销动作4月份3#/8#楼开盘项目优势：临近规划建设中的五馆一中心，及第四实验学校，临近公园自然环境优越。项目劣势：临近正在建设即将通车的成贵高铁，项目推进缓慢。在售项目-德溪大院（德溪片区）产品房型建面面积（㎡)套数配比供应套数成交套数库存套数去化率高层A1四房两厅两卫14325.01%32821011864.02%A2三房两厅两卫120.6225.01%328