苏州平江新城项目可研报告(修改2012-5-11)终版

苏州市平江新城项目可研报告2012年5月目录一、项目概况二、项目土地价款、背景及运作方式三、城市及房地产市场分析四、项目定位五、初步设计方案六、经济分析七、结论项目摘要苏州老城区内、火车站旁、距市中心近（3.3公里、公交车20分钟），市民的区位认同度高，旧城区升级改造项目。周边（600米半径内）公交、地铁齐全，公交车直通市中心、新区、工业园区，在建的地铁2号线站（2014年通车）步行10分钟。周边（1000米半径内）商业配套成熟，万达商业广场（与本项目紧邻）开业已3年，苏宁电器商业综合体、港龙商业广场在建。政府定位、业已形成的市级行政中心，周边（1000米半径内）政府机关众多，平江区政府、苏州市综合服务中心、苏州市质监局、药监局、邮政局等就在项目附近。项目摘要自然环境、医疗服务、学区优越，项目东侧紧邻“平江新城绿化公园”，是在苏州全市排前5位的“苏州草桥中学（初中）”的学区房，在建的苏州大学附属第一医院（苏州最大的三甲综合医院、2014年交付）距项目2000米。政府挂牌出让项目，建设用地158亩，住宅商业混合用地，地上可建面积约25.7万平米（综合容积率2.44、限高100米），其中住宅约16.7万平米、酒店式公寓4.2万平米、商铺及公建配套4.8万平米。项目综合楼面地价4500元，是周边同类项目（1000米半径内）60-75%、便宜1500-3300元（周边容积率2.2-2.3的同类项目6100-7800元）。土地挂牌底价约11.5亿元，挂牌公告暂定2012年5月30日前，已是净地，土地款首付30%、出让后8个月交地并付清土地款（70%）。政府承诺可设置定向挂牌门槛或劝退其它意向竞拍公司。项目摘要产品定位为老城区刚需及首改，产品组合为：高层+多层，客户来源主要是古城三区和相城区。项目总建筑面积约33万平米，分二期开发建设，两年半销售（年均销售面积10万平米）。2012年6月签土地出让合同、2013年2月底交地、2013年3月取得土地证、4月开工（签订土地合同后10个月）、12月开盘（开工后8个月）、2015年8月一期竣工备案（开工后26个月）。周边新盘房价1.2-1.4万元，1.2万元是跑量促销价，以此价格促销的单盘（中梁天御）最近六个月总销7.5万平米（月均销量1万平米）。以“周边楼盘跑量房价”作为项目现价、以“周边楼盘非跑量房价”作为项目整盘均价（不考虑房价增长），据此测算的项目投资利润率27%、IRR26%，峰值资金13.2亿元。项目区位苏州古城中心区是三个区：平江区、沧浪区、金阊区，“平江新城”位于平江区北部，项目位于平江新城核心位置。本案沪宁高速公路沪宁城际高铁项目地段工业园核心区本案观前街商圈苏州站吴中区高新区核心区1.4公里3.3公里7.7公里5.6公里火车站旁，距市中心（观前街）近，沪宁高速公路苏州口下10分钟即到。项目位置和规划要点项目名称苏州平江新城158.2亩商住混合用地四至万达广场以东，江宙路以西，平泷路以南土地价格楼板价：综合4500元（商业3000元、住宅5000元），挂牌总价约11.5亿。保证金20%的土地出让金出让或转让时间预计2012年第二季度总规划用地面积（㎡）105460（158.2亩）总可建设用地（㎡）105460（158.2亩）规划用地性质商住混合、商业地上总可建面积（㎡）257419平米（综合容积率2.44）分块建设用地面积1号地块7289平米，2号地块6601平米、3-1地块37403平米、3-2号地块29654平米、4号地块12927平米米、5号地块11584平米分块建设用地规划用途1号、2号地块（容积率≤4）：商住混合；3-1、3-2地块（容积率≤2）：商住混合；4号地块：容积率≤3、商业；5号地块容积率≤2.5、商业备注建筑限高100米，1号、2号地块的商业部分≤15%,3号地块的商业部分≤5%图中编号为1号、2号、3-1号、3-2号、4号、5号，五块地为本次挂牌地块。地块内部现状地块内部现状平江新城的定位—替代古城中心服务功能政府行政中心（市综合服务审批中心、民政局、邮政局、质监局、药监局、平江区政府）交通枢纽中心（火车站、汽车站、沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨2号、4号线）商业商务中心（万达广场、吴地中心、金融大厦）周边商业配套、政府机关在建苏州最大的三甲医院---苏州大学附属第一医院苏州市便民综合服务中心（行政审批、住房公积金中心、社保管理中心、建设工程交易中心）苏州邮政局苏州市民政局药监局大厦、质检局大厦休闲绿地公园未开发区域平江区政府安置房小区万达广场已建小混凝土厂草桥中学（初中）、善根小学项目周边配套（实景）运动健身设施及休闲公园公交枢纽站及建设中地铁二号线站苏州民政局、邮政局、平江区政府万达商业广场、吴地中心、国发大厦宗地四至道路现状平泷路莲升路123-13-245旺宅路匝道已拆除312国道斜河本案被规划道路分割为6块，除莲升路（江乾路至江宙路段）部分尚未修通之外，其余道路基本修通，各类市政管线接口紧邻地块四周。本案南侧的“312国道”（城北东路）已纳入城市化道路体系，其中原有的匝道已经拆除，2014年年底前该段国道将搬迁至北部相城区，现有道路将完全作为城市化道路使用。已营业的万达广场周边交通条件公交首末站直通市中心、新区和工业园区，在建的地铁2号线（2014年通车）金民东路站距离本案约400米，东侧人民路直通市中心（车程15分钟）。火车站天筑路站金民东路站本案平海路城北东路（312国道）苏站路快速内环北线广济路人民路齐门大街快速内环东线公交首末站土地价款、支付进度及运作方式政府招拍挂项目，预计挂牌时间为2012年5月30日前，目前正与政府就地块规划方案指标进行沟通（先做一个设计概念方案）。政府承诺可按复地设计方案定向挂牌及劝退其他意向买家。区政府希望通过该项目引入复星，从而能够在其他产业（平江IN巷、总部经济产业）的达成合作。土地总价款约11.5亿（地上可建25.7万平米，综合容积率2.44），综合楼面地价4500元/平米（住宅5000、商业3000）。项目保证金为20%，签订土地合同支付30%，剩余70%土地款在8个月后交地时一次性付清，地块目前已是净地。苏州整体经济分析苏州市区人均可支配收入（元）1627618532212602386726320292193334205000100001500020000250003000035000400002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年苏州全市GDP总量020004000600080001000012000全市GDP总量（亿元）413848205701670177409229105002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年苏州全市地区生产总值与人均可支配收入均保持两位数的同比增幅。自2005年至2011年，全市地区生产总值与人均可支配收入的复合增长率分别为16.8%、12.7%。苏州整体经济分析苏州全市固定资产与房地产投资走势010002000300040005000固定资产投资（亿元）23602611.162967.353617.824502房地产开发投资（亿元）565718.08724.34935.81199.132007年2008年2009年2010年2011年房地产开发投资占固定资产投资比例维持在24%—27%苏州房地产市场分析——供求同比0100200300苏州市区近三年住宅新增供应面积（万平米）2009年63.56205.87103.2862.68147.132010年52.3202.1582.0371.4146.892011年46.63217.1280.29105.19185.29古城区工业园区高新区相城区吴中区0100200300400苏州市区近三年各区住宅销量（万平米）2009年111.14306.35123.69131.16198.642010年46.16173.0963.1676.75137.392011年41.03141.3758.7759.64100.1古城区工业园区高新区相城区吴中区注：古城区为金阊区、平江区、沧浪区；数据来源于易居系统古城区住宅市场总体保持供不应求状态，由于核心区域（内环区域）基本无纯新住宅供应，目前的供应大多来自于三个古城区的新城片区，即金阊新城、平江新城、沧浪新城。古城区的住宅新增供应趋势明显减少，尤其是平江新城作为行政中心、交通枢纽、商业商务中心的政府定位，使其土地价值前景看好。苏州房地产市场分析——供求同比苏州全市近三年的供销比分别为0.66、1.12、1.58，同期古城区供销比则分别为0.57、1.13、1.13。市场景气时，古城区供不应求程度要大于全市平均水平；市场萧条时，古城区供销仍基本保持平衡，抗跌性好。新增供应量（新批准预售面积）与成交量的对比，反映了市场的现实压力。苏州市区近三年商品住宅市场05001000新增供应量（万平米）583555635销量（万平米）8714974012009年2010年2011年古城区近三年商品住宅市场050100150新增供应量（万平米）645247销量（万平米）11146412009年2010年2011年苏州房地产市场分析——量价环比苏州市区近12个月住宅市场走势010203040506002000400060008000100001200014000销量（万平米）32.340.538.431.6373427.622.532.514.727.655.5价格（元/平米）1188013112129011258012767114241219411823126671257710848111082011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月平江区近12个月住宅市场走势012305000100001500020000250003000035000销量（万平米）0.290.180.160.230.10.330.141.891.920.762.142.45价格（元/平米）149401816831170271791877819801290901571814558107411150616867201120112011201120112011201120112011201220122012◇受调控影响，量价均有所萎缩，但房价跌幅不大（20%以内）。◇2012年春节后，量价均有所上升。◇市场认知度较高，使得平江区房价明显高于市区，积极价格策略激发市场反应作用明显。苏州房地产市场分析——房价同比苏州市区近三年住宅成交均价（元/平米）0500010000150002009年925090226974716379502010年139651235393569717106722011年1306813707117381049911482古城区工业园区高新区相城区吴中区苏州房地产市场分析——土地供应量同比050100150200250300350400450古城区工业园区高新区相城区吴中区苏州市区近三年新出让土地可建面积（万平米）2011年217.08280.68403.88204.01387.442010年101.52189.69273.15119.172572009年90.99157.7173.01188.37133.07古城区工业园区高新区相城区吴中区古城区出让土地可建面积持续减少，尤其是近三年总量400余万平米，仅相当于高新区2011年全年的可建面积。苏州房地产市场分析——供求对比古城区出让土地可建面积基本保持在苏州市区的10%—14%左右，随着苏州城市的外扩，成交土地多集中于高新、工业园、相城及吴中这些外围区域，古城区土地资源稀缺。2011年古城区出让用地中加大了保障房用地的供应量，同时更多地块是用于完善配套的商办用地。2011年古城区居住用地出让地上建面约78万平米（其中平