2019淮安时代北侧地块市场调研报告46p

2019年7月报告大纲淮安城市总体概况淮安经济形势分析淮安商业市场分析项目地块分析淮安城市总体概况城市概况历史文化名城－－淮安，是一个古老又年轻的城市，距今已有2200多年的历史，2019年由淮阴市更名而来；是江苏省重要的交通枢纽；是苏北南部的中心城市；全市总面积10,100平方公里，淮安市区面积3218平方公里；淮安是江苏省辖市，下辖5区、4县；五区为：清河区、清浦区、淮阴区（原淮阴县）、开发区、淮安区（原楚州区）；四县为：涟水县、盱眙县、金湖县、洪泽县；至2019年末，户籍总人口达到了543.24万人，其中市区人口249.97万人；境内有五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安市，位于江苏省北部、江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。是长三角城市群的22个城市之一，是长三角城市经济协调会成员市。属中国东部沿海经济带，通达亿吨大港--连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。京杭大运河与古淮河在淮安交汇。地理位置“南船北马”交汇之地“九省通衢、七省咽喉”之誉交通运输铁路新长铁路在淮安境内全长81公里，并于国家干线铁路联网运营；将建设宿淮铁路、淮连铁路、淮扬镇城际铁路、宁淮城际铁路，形成连接新沂、连云港、盐城、扬州、南京和宿迁的铁路运输网络；公路基本建成区域公路框架，形成较为完善的公路快速交通体系；全市公路通车总里程11231公里，其中高速公路通车里程380公里；京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇；空港已于2019年建成并投入运营的淮安涟水机场，实现了航空运输零的突破；水运现有航道1485.7公里，其中等级航道509.7公里；运输力2019年完成货物周转1879477万吨公里，旅客周转量737233万人公里，分别较上年增长17.8%和18.5%。名人——韩信、梁红玉、吴承恩、关天培、周恩来等美食——淮扬菜、鲁菜、川菜、粤菜并称中国四大菜系名胜古迹——铁山寺、清宴园、老子山、明祖陵等文学艺术——《西游记》、《老残游记》、淮剧等历史文化城市总体规划淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。规划城市规模：中期（2019年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。历史文化名城，交通枢纽，苏北中心城市总体规划内整外扩，东扩南连，重点发展开发区及大学城中心城区——商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。向北——工业（淮阴工业园）、居住清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。向东——工业（开发区）、居住重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。向西——工业（盐化学工业区）淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。向南——教育（大学城）、居住小结淮安是长三角北部重要的中心城市，名人故里、运河之都、淮扬美食、生态之城，北接连云港、东北接盐城市、偏南接扬州市、南邻安徽省、西连宿迁市，是全国重要的商品粮及副食品基地之一，区域交通枢纽。南船北马：连接中国近海南北的交通大枢纽商贸名区：长山角北部地区商贸中心婚庆之都：婚庆旅游基地见证浪漫爱情的新天地美食天堂：中国四大菜系之一的淮扬菜之乡生态新城：绿色自然的生态文化家园和谐家园：全国和谐社区建设示范城区淮安经济形势分析2009年开始，淮安GDP首破千亿，达1,121.75亿元，近4年的增幅平均为18.90%；虽然淮安已连续8年经济增长速度保持在两位数，但其与苏北其他地级市相比，优势并不明显。其他苏北地级市05~11年生产总值淮安05~11年生产总值淮安市05~11年人均生产总值（元）2019年淮安人均GDP为34750元，首次超过全国平均水平，比上年增长23.28%；由于人口总量较大，淮安的人均GDP略低于苏北地级市平均线；属于快速发展阶段，有较大成长空间。淮安市2005~2011年第三产业增加值及增长率单位：亿元01002003004005006007008002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%16.00%16.50%第三产业增加值增长率2011年淮安市第一、二、三产业增加值比率13.22%47.00%39.78%第一产业第二产业第三产业淮安第三产业占比由05年的33.5%，增长为11年的39.8%，较上年增加14.3%，高于全省的11.1%的增长率；2019年淮安第三产业所占增长率略低于徐州，高于扬州，且发展速度较快；第三产业以旅游、地产为主，已逐步取代二产的地位；第三产业将继续成为政府发展重点，餐饮、休闲娱乐及零售业将进一步得到发展。淮安市2005年~2011年社会消费品零售总额单位：亿元01002003004005006002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%社会消费品零售总额增长率其他苏北地级市2005~2011年社会消费品零售总额单位：亿元0500100015002000250030002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年扬州宿迁徐州盐城连云港泰州南京2019年批发和零售业实现488.47亿元，餐饮住宿业实现59.37亿元，分别较上年增长17.2%、24.0%，餐饮住宿业增长快，其对社会消费品零售总额的增长贡献率达到10.84%；一是物价上涨，二是国民经济持续增长，居民收入增加，投资规模扩大，居民消费信心和投资信心增强，消费和投资推动了社会消费品零售总额增速的加快；05年~11年平均增幅为17.34%，低于其他城市的增长速度；生活水平提高，主要从饮食、穿着及休闲娱乐上追求高品质的生活。淮安05~11年社会消费品零售总额其他苏北地级市05~11年社会消费品零售总额淮安市2005年～2011年城市居民人均可支配收入/支出（单位：元）202601331505000100001500020000250002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年城市居民家庭人均可支配收入人均消费性支出2019年城镇居民可支配收入：支出=100:66；与其他苏北地级市相比，收入属于偏低，但其的收入支出比则偏高；淮安的消费意识力强。其他苏北地级市2019年城市居民人均可支配收入/支出淮安05~11年城市居民人均可支配收入/支出（单位：元）050010001500200025002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%社会固定资产投资增长率淮安市05~11年全社会固定资产投资单位：亿元苏北其他地级市05~11年全社会固定资产投资单位：亿元扬州、徐州、盐城、连云港、泰州、宿迁自06、07年开始快速增长，至09年已开始降低增长速度；2019年固定资产投资为1009.99亿元，较上年增加22.3%；2019年完成房地产开发投资275.87亿元，较上年增长16%，占全社会固定资产投资的比重为27.31%。地产开发投资加大，06年起发展加速，从09年开始至11年趋于平稳；淮安房地产开发投资以商品房为主，营业用房、写字楼占比较少。经济增势趋稳，农业生产小幅增长，工业生产增长稳健，第三产业稳中趋好，内外贸易形势较为稳定，金融机构存贷款增长亦有加快淮安第三产业有近年来发展较快，有巨大的发展空间，但目前尚无国际一二线品牌进入居民收入增长加快,全年城镇居民人均可支配收入20260元，比上年增长14.6%；人均消费性支出13315元，增长14.4%在个人收入指标中，月收入在1000～2000元的群体数量较高，个人和家庭收入水平表明淮安消费仍以中、低等消费为主2019年淮安城镇居民的恩格尔系数是33.1%，按国际标准生活水平已属富裕。（恩格尔系数常用来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕）消费者已开始注重生活质量，对餐饮、休闲娱乐、艺术文化等提出了新的需求小结淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心城市的定位。观点淮安商业市场分析新亚雨润茂业金鹰苏宁清江万达淮海商圈万达商圈大学城商圈体育中心商圈城东商业市场淮阴区商圈红星美凯龙大长江博得浩源摩尔城锦绣时代2时代1苏果沃尔玛乐购家乐福欧蓓莎港龙现代禧徕乐苏宁睿城义乌商贸国际汽车城中央皮革城亿丰悦达颐高数码商业分布淮安的商业市场主要分为以下几种形式：大型商业卖场，如：新亚、金鹰、清江商场、万千百货等；集中专项市场，如：锦绣国际装饰城、中宏国际红星美凯龙、欧蓓莎居然之家、大长江家居市场、浩源汽车博览城、博得五金家居市场、港龙义乌小商品城、义乌商贸城、禧徕乐国际商贸城、现代食品城、瑞林国际、中央皮革城等；超市大卖场，如：乐天马特、华润苏果、乐购、沃尔玛等；步行街：万达室内步行街、乐园女人街、酒吧街等；沿街商铺：淮安主城区发展较好的街铺主要沿淮海东路、淮海北路、淮海南路、淮海西路、健康东路、承德北路等主干道分布。商业市场简述一、大型商业卖场代表个案（万达、雨润、新亚、金鹰、清江、茂业、苏宁）万达广场雨润中央新天地中央新亚金鹰国际清江商场茂业时代广场苏宁电器广场二、专业市场分析红星美凯龙大长江博得浩源摩尔城锦绣欧蓓莎港龙现代禧徕乐义乌商贸国际汽车城中央皮革城颐高数码在售项目返租情况淮安市场型的商铺投资竞争已经进入白热化阶段。从数量看，项目众多，近3年开发的量超过淮安过去10年的商业开发量，这么大的商业体量无论是从经营还是投资的角度来看，都存在一定的风险从商业经营业态来看，业态雷同，重复率高，以家居市场为例，新开的和未开业的就有8—10个，加上原有的小的家居市场，目前淮安仅家居这一类市场有近10个存在，产能严重过剩数据截止2019年6月在售项目去化情况开发商：浙江颐高数码集团运营商：浙江颐高数码集团项目位置：淮海北路东侧，漕运西路北侧业态情况：1-3层为大型数码连锁卖场占地面积：14405.9㎡总建筑面积：99840㎡，地上79180㎡（住宅39560㎡，办公18620㎡，商业19398㎡）容积率：5.5绿化率：25%住宅总户数：368户总车位数:456辆项目情况：整个建筑有街区式商业裙楼、5A级商务写字楼、城市酒店式公寓及精品住宅组成最近动态：项目计划于2019年8月开工，2019年商业部分建成营业颐高数码市中心代表个案开发商：淮安新苑房地产开发有限公司项目位置：淮海西路58号业态情况：1-4层为家居建材市场，具体分布如下：一层、陶瓷，合计138间二层、卫浴，合计320间三层、地板，合计318间四层、厨柜、五金、灯具，合计320间占地面积：11624.1㎡总建筑面积：约10万方住宅总户数：2