淮安商业市场调研报告

雨润现代商业集团淮安商业调研报告2013年4月淮安城市概况1淮安雨润广场简介23淮安商业概况目录淮安城市概况城市概况：城市地位淮安地处苏北腹地，是最具活力的长三角经济圈22个组成城市之一；开国总理周恩来的故乡；著名的淮扬菜之乡；历史上京杭大运河四大都市之一；是江苏省重点建设的除南京、苏州、无锡、常州、徐州之外的第六大城市；被江苏省政府确立为辐射江苏腹地2000万人口的重要中心城市；与南京都市圈、苏锡常都市圈、徐州都市圈并列的淮安经济增长极。盐城南通苏州泰州镇江南京扬州宿迁连云港徐州淮安常州无锡序号县市区人口（万）面积（平方米）GDP（亿）一般性财政收入（亿）社会消费品零售总额（亿）城镇人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）1盐城82017793120312.8102022520120002淮安480100721910233.66282320099003宿迁531.585551506333.33931744895304东台1182345515110.6158.123800136005沭阳174229850080.1693.721512783836大丰7330593941009923027137927建湖80.89115433568.49521850118308高邮8219623084696.819500101709宝应921468291.540.2292.7168481032710泗阳116183226921.7663.5816933956311盱眙7424302273752.15193361015412灌南75.28104121025.5948.18139526199城市概况：城市地位淮安雨润广场简介项目位于淮安核心商业地段淮海广场中心商业区东南片区，是由雨润集团投资的集超五星级酒店、高档购物中心、商业街区、IMAX影院、真冰场、高档服务式公寓、5A甲级写字楼、住宅及配套设施等物业于一体的现代化大型城市综合体，将提供购物、办公、住宿、餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、停车等全天候一站式服务。住宅式公寓27987㎡酒店40339㎡酒店式公寓35590㎡地上商业140211㎡办公35590㎡住宅53986㎡地下商业面积33809㎡项目简介：项目概况项目简介：业态规划、物业组合物业类型结构布局业态规划运作模式建筑面积（平米）备注商业裙房1-7F高端购物中心+影院+电玩+真冰场+其他餐饮休闲等次主力店持有140211住宅楼1#楼（40F)高端住宅直接销售26993物业命名：需集团统一2#楼（40F)26993公寓3#楼（29F)住宅式公寓直接销售2798770年产权地标塔楼9-23F办公直接销售3559040年产权24-49F公寓直接销售3559050-68F酒店持有40339委托威培斯酒店集团管理配套设施地面附属建筑部分避难层、机房、物业管理、治安、卫生服务用房持有13523地下部分B1夹层自行车库持有3388B1F景观层大堂、自行车库、锅炉房、生活水泵房、柴油发电机房、电讯机房、商业、餐饮持有35895部分用于商业经营B2F装卸货区、酒店后勤服务区、分区变电所、溜冰场、保龄球馆、商业、餐饮持有38942B3F停车库、后勤服务用房持有38942B4F机械式停车库、办公制冷机房、酒店制冷机房、商业制冷机房、生活水泵房、持有39021项目总建筑面积：504850平米，出售面积156242平米，其中住宅53985平米、公寓63577平米、商务办公35590平米、回购商铺3090平米；持有面积348608平米，其中地上商业137121平米、地下商业33809平米、酒店40339平米、地下停车场及设备用房137339平米。MatureTrendyMassDeluxe万达广场中央新亚金鹰国际雨润广场清江商场项目简介：项目定位定位淮安顶级购物中心，引领淮安消费新风向。淮安商业概况淮海广场现有商业1、金鹰国际商场2、万达广场3、清江商场4、金马广场5、乐园步行街在建商业1、茂业时代广场2、力宝广场3、丰惠财富广场4、汇丰CBD5、悦达.翔宇商业广场6、亿丰时代广场淮安市现有项目概况淮海西路21354123456淮安金鹰国际购物中心项目地址：淮安市淮海东路126号商业形态：百货商场定位：中档建筑面积：4.9万平方米开业时间：2008年停车位：约150个开发单位：金鹰国际集团楼层：B1-L5楼层业态品牌B1商服KFC、味千拉面、悠仙美地、艾丝造型L1黄金珠宝化妆品男女鞋包苹果、周大生、Ido、中国黄金、爱迪尔、戴梦得、宝珀老庙、戴俪尔、通灵、新宇、爱步、同仁堂、西村名物、自然堂、大汉玉库、周大福、六福、明牌、欧莱雅、雅漾、毛戈平、梦妆、丸美、佰草集、玉兰油、高夫、美伊娜多、欧珀莱、李宝赢堂、梦特娇、Crocs、金利来、百丽、骆驼、莱尔斯丹、皮尔卡丹、Fed、U.s.polo、哈森L2成熟女装适时雅集、凯莉米洛、美之藤、劲草、雅伊漫、易菲、钡萱、伊泰莲娜、凯撒、卡迪黛尔、玖姿、海兰丝、凡尚、雅莹、邦宝、娜尔思、珂莱蒂尔、红人、凯撒大帝、鄂尔多斯、梦特娇、皮尔卡丹（羊绒）、春竹、德国鲨鱼、芙兰克尼、天山、海尔曼斯、鹿王、雪莲、子苞米、铂玺、歌力思、斯可菲得、可可尼L3少淑女装中性休闲内衣艾格、依迪菲、Ugiz、欧时力、Roem、Prich、紫淑、顶呱呱、拉夏贝尔、豪门、猫人、百利安、古今、黛安芬、衣恋、曼妮芬、爱慕、GXG、TonyJeans、杰克.琼斯、左岸、LaSport、Jasonwood、萍果、太平鸟、艾莱依、VeroModa、天衣布品、Only、MindBridge、Lagogo、江南布衣、谜底、Lessismore、百家好、汤米诺、百芙伦、茱茱、雪儿L4成熟男装杰凡尼、金利来、Jockey、巴赛诺、九牧王、法派、凯迪东尼、圣宝龙、虎都、杉杉、凯撒大帝、Didiboy、德国鲨鱼、U.s.polo、骆驼、Jeep、安特利普、Bosssunwen、轩帝尼、富艇L5家用电器童装阿迪达斯、小木马、黄色小鸭、丽婴房、多样屋、柏斯琴行小阿迪达斯、小耐克、奥迪、小Jeep、米奇、巴布豆、PawinPaw、斯乃纳、匡威、西门子、索尼、夏普、三星、格力飞利浦淮安金鹰国际购物中心淮安万达广场项目地址：淮安市翔宇中路169号商业形态：Shoppingmall定位：中低档建筑面积：约20万平方米开业时间：2011年停车位：约1500个开发单位：万达集团楼层：L1-L3楼层业态品牌L1时尚服饰万千百货、Zara、国美电器、欧时力、屈臣氏、卡芙尼、Bsk、艾派国际、JackJones、周大福、味千拉面、PB、亦谷、麦当劳、珑银坊、GXG、渔、DQ、天视眼睛、Selected、中金珠宝、EasyBuy、VeroModa、Only、太平鸟男装、拉夏贝尔、乐町、Str、肯德基、Crocs、艾玛施、艾笠菲尔、圣迪奥、阿吉豆、研色、流行美、柒牌、雅戈尔、七匹狼/与狼共舞、上岛咖啡L2服饰、生活配套万千百货、国美电器、Tesco超市、劲霸男装、伶俐饰品、巴西烤肉、海澜之家、美国骆驼、七匹狼运动、热风、歌诗玛、贝蒂诗、和膳日本料理、麦当劳、浪漫满屋、森马、佐丹奴、肯德基、Nike、上岛咖啡L3风情美食万千百货、万达影院、KFC、电玩城、东北人家、呱呱叫干锅、101牛排、紫金城、阿猛鲜厨、春娇于志明、阿谷屋、相约火锅、品尚豆捞、成都辣妹子、90度咖啡、老妈米线、塔可、麻辣盛艳、欧德堡1919、蓝焰铁板烧、零度、湘满天下淮安万达广场在建竞争对手商场名称:苏宁广场总建筑面积：约15万平米商业面积：约4.8万平米预计开业时间：2013年项目分析：1、3万平方的商业面积对于奢侈品定位的商场来说，面积偏小。2、消费者对苏宁的认知度还停留在电器销售上。商场名称:茂业时代广场总建筑面积：约8.6万平米商业面积：约3万平米预计开业时间：2014年项目分析：茂业百货在其他城市的定位一直是中档偏低的，例如沈阳、常州、无锡等店。在建竞争对手商场名称:龙游城总建筑面积：约14.4万平米商业面积：约6.2万平米预计开业时间：2014年项目分析：1、与万达的定位比较类似。2、目标客户是年轻消费者。在建竞争对手商场名称:力宝广场总建筑面积：约26万平米商业面积：约5万平米预计开业时间：2014年项目分析：1、上海项目依托了淮海路优越的地理位置。2、徐州项目短暂经营失败后已由山东银座入驻运营。3、隶属于其的乐宾百货定位中低端年轻消费者。在建竞争对手商场名称:新世界城总建筑面积：约58万平米商业面积：约23万平米预计开业时间：2014年项目分析：1、上海的新世界由香港人操作，但外地的新世界都是与当地开发商合作，在管理上可能会存在一定的缺陷。2、已带奢侈品来淮安考察过，对本项目存在一定威胁。在建竞争对手淮安商业市场调研小结淮安经济的持续发展，居民收入的稳步增长，消费者对高端品牌有需求；而且随着消费者对购物意识的增强，对购物环境的要求也越来越高；淮安市商业格局框架比较单一，淮海广场是中短时期内无可撼动的市级核心商圀。以淮安万达广场为核心的水渡口商圈将成为第二商圈，但两者相距在1.5公里范围内，处在市级商圈的辐射范围内。淮安市目前的商业格局整体表现为：以淮海广场为核心，核心商圈高度集聚；“主力百货+超市卖场+零售街铺”是淮安市商业的基本构成元素，商业物业形态主要表现为“独立封闭式形态商场+高度集聚的街铺”；淮安商业项目能级虽存在层次差异，个别商业项目能级档次相对中高，然当地市场存在整体档次落后，品牌资源匮乏的表征；从目前整个淮安市商业发展现状来看，新亚、金鹰等初具规模，但零售业态比例相对较高。。而目前在建的商业项目，在业态综合规划方面都有提升。遵循商业发展轨迹判定，目前淮安市的商业正处于由百货商场向购物中心过渡的发展阶段；整个淮安乃至周边城市缺少一个真正意义上的中高端的购物中心。THANKS!