第六章假设开发法及其应用

房地产估价第六章假设开发法房地产估价一、概念假设开发法(TheHypotheticalDevelopmentMethod)，又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。§6-1假设开发法的基本原理房地产估价二、理论依据预期原理假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”§6-1假设开发法的基本原理房地产估价二、理论依据§6-1假设开发法的基本原理土地区位理论付地租能力零售业工业和批发业多层住宅独立平房农业距离城中心房地产估价三、假设开发法适用的对象和条件（一）假设开发法适用的对象1.待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；2.将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；3.再开发待拆迁的房地产的估价；4.具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价；5.在建工程（包括房地产开发项目）的估价。以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。§6-1假设开发法的基本原理房地产估价（二）假设开发法适用的前提条件1.必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。2.售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。3.正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。4.假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。5.开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。§6-1假设开发法的基本原理房地产估价（三）假设开发法评估精确度的影响因素1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。2.是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。§6-1假设开发法的基本原理房地产估价四、假设开发法的其他用途（一）确定拟开发场地的最高价格。（二）确定开发项目的预期利润。（三）确定开发中可能出现的最高费用。§6-1假设开发法的基本原理房地产估价一、基本公式（一）适用于开发完成后出售的公式CVVpVpVC式中：——待开发房地产的价值；——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；——应扣除项目。§6-2假设开发法的计算公式房地产估价一、基本公式（二）适用于开发完成后出租、营业的公式CVVrrV式中：——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。§6-2假设开发法的计算公式房地产估价（三）假设开发法统一的基本公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费§6-2假设开发法的计算公式一、基本公式房地产估价二、按估价对象细化的公式（一）求生地价值的公式1、适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费§6-2假设开发法的计算公式2、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费§6-2假设开发法的计算公式（二）求毛地价值的公式2、适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费§6-2假设开发法的计算公式（三）求熟地价值的公式房地产估价二、按估价对象细化的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费§6-2假设开发法的计算公式（四）求在建工程价值的公式房地产估价二、按估价对象细化的公式旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费（五）求旧房价值的公式§6-2假设开发法的计算公式房地产估价运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：一、假设开发法的操作步骤§6-3假设开发法的操作步骤（一）调查待开发房地产的基本情况1.调查土地的位置；2.查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；3.调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等；4.调查此地块的权利状况；房地产估价一、假设开发法的操作步骤§6-3假设开发法的操作步骤根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置、这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势等。（二）确定最有效的开发利用方式房地产估价确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。§6-3假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤（三）估计开发经营期房地产估价根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。§6-3假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤（四）预测开发完成后的不动产销售总价房地产估价1、开发建筑成本费用2、估算专业费用3、估算不可预见费4、确定开发建设周期，估算预付资本利息5、估算税费6、估算开发完成后不动产租售费用7、估算开发商利润§6-3假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤（五）估算建筑费、专业费等多项成本费用及开发商利润房地产估价将上述数据直接带入公式进行计算，即：估价对象价格=不动产开发后的总价－不动产开发费－专业费－利息－租售税费－开发商合理利润§6-3假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤（六）计算和确定估价对象价格房地产估价开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价始点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。二、假设开发法计算中各项的求取§6-3假设开发法的操作步骤（一）开发经营期开发经营期可分为开发前期、开发期和经营期。确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。房地产估价是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。§6-3假设开发法的操作步骤二、假设开发法计算中各项的求取（二）开发完成后的房地产价值房地产估价开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2007年8月，有一宗房地产开发用地，用途为商品住宅，开发期为1.5年(或18个月)，如果要估计该商品住宅在2009年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。§6-3假设开发法的操作步骤房地产估价由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。§6-3假设开发法的操作步骤二、假设开发法计算中各项的求取（三）开发成本、管理费用、销售费用、销售税费房地产估价传统方法中投资利息测算应注意事项：1.应计息的项目。•未知、需要求取的待开发房地产的价值；•投资者购买待开发房地产应负担的税费；•开发成本和管理费用。2.计息期的长短。3.计息的方式。4.利率的高低。5.计息周期。6.名义利率和实际利率。§6-3假设开发法的操作步骤二、假设开发法计算中各项的求取（四）投资利息房地产估价•资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息/本金×l00%。•计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是常数。§6-3假设开发法的操作步骤房地产估价开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。§6-3假设开发法的操作步骤二、假设开发法计算中各项的求取（五）开发利润房地产估价投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。§6-3假设开发法的操作步骤二、假设开发法计算中各项的求取（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费房地产估价折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。§6-3假设开发法的操作步骤二、假设开发法计算中各项的求取（七）折现率房地产估价在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市1987年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意想不到