中山房地产市场调研报告

中山房地产市场调研报告中山房地产市场调研报告2011年5月目录第一部分《项目开发背景》2第二部分《中山房地产市场分析》第三部分《项目潜在客户及其需求分析》中山房地产市场调研报告第一部分《项目开发背景》中山城市概况房地产投资环境调查主城区配套与城市规划1.1.1中山市概况中山，古称香山，人杰地灵，名人辈出。公元1152年设立香山县。1866年11月12日，中国伟大的民主革命先行者孙中山先生诞生在中山翠亨村。1925年，香山改名为中山，以纪念孙中山先生。中山市面积1800平方公里，户籍人口约140万。中山市位于广东省珠江三角洲，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳。市域公路通车里程1665.8公里;市内有3个对外贸易港口;市外周边有5大机场;铁路运输经由广州通达全国。近年随着广珠轻轨、广珠西线等交通要道的开通，深中大桥等工程的加快建议，使中山跨入珠三角一小时生活圈，区域价值不断提升。东区、石岐区、西区和南区构成了中山的主城区，为中山的行政、金融、文化中心。主城区1.1.1交通区位条件交通——全市交通较完善，已形成以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网未来50分钟覆盖珠三角10大沿海城市30分钟中山广州、江门、珠海、澳门等城市50分钟中山香港、深圳、东莞、惠州、佛山大广州地区深圳珠海澳门深中隧道港珠澳大桥中江高速中山广珠轻轨京珠高速沿海高速铁路深中隧道通车后，深圳与中山的距离仅为40分钟港珠澳大桥通车后，香港至中山开车仅需45分钟，将比香港到厚街的距离近深中大桥/隧道:2010年后动工，货运为主东岸落脚点与机荷高速衔接西岸落脚点:南沙或南朗公路线路总长46km，其中隧道长18dm;铁路路线长96km，其中隧道长18d港珠澳大桥:2010年后动工，客运为主东岸落脚点在散石湾;西岸与澳门明珠/珠海拱北大桥相连采取桥隧结合的方式进行建设，贯通后，从香港开车到澳门及珠海只需20分钟沿海高速铁路:在南朗与唐家湾间将形成铁路与城际轨道间的换乘枢纽目前厦深段高速铁路将于年内动工，2011年通车建成后深圳至厦门3小时，至潮州1个多小时，至惠州20分钟(续上)中山——轻轨将进一步促进大珠三角的城市融合广珠轻轨于广州市番禺区的新广州火车站引出，经佛山顺德区、中山至珠海的拱北，中山境内有,个站点，分别是主线的南头、小榄、东升、中山北、中山、翠亨和支线的古镇站轻轨站点示意图1.1.2各片区发展特色“一镇一品”的特色产业经济，奠定坚实的消费基础中山的产业多，分布广，各镇区都有自己的产业支撑，为消费群体奠定了经济基础，比如:古镇灯饰、小榄拥有全国最大的五金生产集散地、沙溪的休闲服装、大涌镇红木家具、南头镇的家电、民众镇农产品、东凤小家电、黄圃腊味食品、东升办公家具、板芙镇美式传统家具、港口镇游戏游艺、火炬区高新科技园。城市核心，主城区为行政、文化、商业、商务中心，生活便利主城区为市政府所在地，各主要行政机关办公点均于此设立，商圈、文化中心、体育馆等亦坐落其中;另外，中山市政府亦于城区打造的CBD商务中心区。1.1.3城市定位文化名城——宜居城市——中山统筹城乡发展，推进城乡一体化，一直走在全省、全国前列。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将中山作为开展统筹城乡发展综合改革的试点。中山为全省首个建设生态示范区的城市，也是全国首个通过国家生态建设示范区考核验收的地级市。中山市森林覆盖率达19.1%，人均公园绿地面积达到11.9平方米，山地林木、农田林网、城镇园林绿化以及公路、道路的美化绿化物，构成了中山林业生态体系。97年中山荣获全球人居领域最高奖——“联合国人居奖”。全国唯一一个以伟人名字命名的城市，2010年末全市共有文化事业机构29个，营业性文艺表演团体7个，文化艺术馆1个、公共图书馆2个，博物馆4个、镇区文化站24个、村文化室290个。2010年全市普通高等学校在校学生3.53万人，增长2.0%;普通中学在校学生15.29万人，增长3.5%;全市小学适龄儿童、初中毛入学率分别为100%和111.9%，高中升学率达90.0%，普通高考录取率达95.5%，高等教育毛入学率达54.5%。特产:石岐乳鸽、杏仁饼、黄圃腊味、小榄鲮鱼球等等1.2.1人口分析第二产业发达的镇区，异地户籍人口数量高于户籍人口的数倍，如火炬开发区、小榄镇、三乡镇。中山市辖24个镇(街道、开发区)，2010年中山常住人口251.74万，户籍人口147.86万，外来人口117.37万。2010年中山经济保持高速发展，人均GDP达到1826亿元元，环比涨幅为13.5%，增幅环比提速，总体表现出较强的发展势头，历年来的经济增长幅度远远高于全国经济增长水平。1.2.2经济环境分析2010年广东省各市GDP前十排名中山市国民生产总值于广东省各城市中排第五，仅次于广州、深圳、佛山、东莞;中山以其特色区域经济发展，GDP排名常年占据广东省中上位置，城市名牌:乐百氏、华帝燃俱、咀香园、格兰氏等。2010年《城市竞争力蓝皮书》，中山在“社会环境竞争力”中排名第二，仅次于香港。1.2.2经济环境分析在大部分经济项目增长幅度放缓的情况下，固定资产投资却出现了加速;其中城市建设投资和房地产行业的率先快速回暖是拉升固定资产投资主要力量。2010年社会消费品零售再创新高，总额达到648.11亿元，环比增长18.2%。显示了区域的需求空间和较强的消费力。1.2.2经济环境分析1.2.3社会政策1.2.3社会政策2010年的房地产市场陆续出台史上最严厉的政策组合，但经过近一年的调控，相关政策的执行力度不到位，调控效果低于政府预期。预判2011年政策重心是对10年出台政策的重申和加强，从需求调控转向供需双管齐下，加大保障性住房供应，对投资投机性客户、非首次置业群体的置业门槛将不断提高。1.2.4宏观经济状况分析整体经济复苏，增幅提升受全球性的金融危机影响，08-09年中山市经济总量增长有所放缓，2010年整体经济运行情况良好，总体幅度明显提升。房地产开发投资规模大幅提升2010年中山房地产开发投资总额同比上涨25%，新增开工面积回复至07年的最高历史水平，结束了08-09年的开发低潮。?金融政策不松绑4月份央行分别宣布上调存款准备金率和贷款利率，国内通货膨胀不断加剧，调整利率作为宏观调控手段之一频繁使用;银行对房地产开发贷款以及房贷审批越来越严格。中山今年保障性住房任务从年初的2700套上调到8456套中央政府要求各地政府落实执行保障房建设是中山政府上调保障房任务的原因;保障房建设没有公开、公平的分配机制;加上国家政策与地方财政的矛盾，所以保障房要成功需解决的问题较多。城市公共设施基本按市级、片区级、居住区级三级配套，对公益性及非赢利性公共设施予以优先安排。(1)保留现有的兴中道市级行政办公中心，将一些零散的行政办公用地逐步置换集中;在南朗规划建设东部新区行政办公区。(2)孙文西路步行街、富华道酒店群一带为市级商业中心，并逐步沿岐江河向北拓展;在南朗建设东部新区商业中心;在火炬、沙溪、港口规划建设3个片区级商业中心。(3)继续完善现有的火炬区国际会展中心区、沙溪镇星宝国际展览中心，在东区紫马岭公园南侧规划建设市级会展中心。(4)在中山五路与起湾道交叉口东南角规划建设市级文化中心，包括市图书馆、音乐厅、综艺馆等文化设施，作为代表中山市新时期、新形象的标志性文化建筑;在南朗规划建设东部新城文化中心，在火炬区、沙溪、港口各规划建设片区级文化中心，包含公共图书馆、青少年活动场所等。(5)完善现有兴中体育场，作为市级体育中心;保留现有的沙溪、火炬体育场，规划建设南朗、港口2个片区级体育中心。(6)各级医院按要求分级、分片布置。规划增加三级医院5所、二级医院9所，并改造港口医院、沙溪隆都医院、大涌医院为二级医院;完善卫生急救网络，规划建设市急救中心。(7)在南朗规划建设比较集中的科研教育区，培育区域性生产服务职能。1.3.1主城区市政配套现状调查分析规划年限近期为2004,2010年，远期为2011,2020年，2020年以后为远景。规划性质珠江口西岸的地区性中心城市，广东省生态、投资环境良好的宜居创业城市，以伟人故里为特色的旅游城市。规划目标(1)总目标。在规划期内，中山市经济总量和社会、经济发展质量得到明显提高;落实科学发展观要求，促进经济、社会、资源环境协调发展，全力建设协调发展示范市，使中山全面实现现代化;创造良好的人居环境与投资环境，使中山成为适宜居住、适宜创业的城市。(2)阶段目标。按照国家实现现代化建设战略目标的总体部署，第一阶段，全面推进中山各项工作，努力在全国率先基本实现现代化，构建大都市的基本构架;第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，确立具有鲜明特色的大都市地位;第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调、可持续发展的城市，进入发达城市行列。1.3.2城市规划规划范围在中山构建由中心组团、东部组团、西北组团、南部组团四个组团形成的“组团式发展结构”。(1)中心组团由主城区(含石岐区、东区、西区、南区)和港口镇、沙溪镇、大涌镇、五桂山镇组成，陆域总面积462.32平方公里。(2)东部组团由火炬区、南朗镇、民众镇、三角镇组成，陆域总面积489.37平方公里。(3)西北组团由小榄镇、古镇镇、南头镇、东凤镇、东升镇、横栏镇、黄圃镇、阜沙镇8镇组成，陆域总面积484.17平方公里。(4)南部组团由三乡镇、神湾镇、板芙镇和坦洲镇组成，陆域总面积364.31平方公里。人口规模市域人口规模按城市化发展水平测算控制。中山市域近期(2010年)城镇化水平按78%左右控制，远期(2020年)城镇化水平按90%左右控制。用地规模市域用地规模。近期城镇建设用地指标为人均130平方米，远期用地指标为人均120平方米。1.3.2城市规划(1)中心组团:着重发展地区性综合服务业、无污染的都市型工业。主城区主要承担地区性综合服务业职能，进一步调整产业布局，完善第三产业及配套设施，提高城市主中心服务功能;沙溪、大涌形成商住、产业发展综合区，产业主要以无污染的都市型加工制造业为主;港口镇形成物流、居住发展综合区;五桂山镇着力加强生态环境的保护。(2)东部组团:是城市未来拓展的主要空间，是产业创新和高新技术产业、重化工业、临港工业的集中发展区。火炬区继续发展高新技术产业，不断引进科技研发型企业落户;继续挖掘翠亨村“中山故里”的文化内涵，大力发展区域性旅游业;积极培育东部新城，并逐步发展为城市副中心;三角、民众发展成为中山装备制造业基地。(3)西北组团:以特色产业、专业市场为基础，加强研发能力，扩大集聚效应，提升产业发展能力，适时发展装备制造业，积极发展综合服务业，打造城市副中心职能。(4)南部组团:继续完善外向型经济，建构坦洲、神湾、板芙外向型加工产业区，并加强生产能力，提升产品质量，打造自有品牌;加强区域性市场建设，扩展产业链下游环节，保证产业可持续发展;提升三乡为中山南部的城市副中心职能。1.3.2城市规划主城区(及其周边地区)的职能该区是中山的主要中心，以行政、商贸、居住、物流等为主要职能。(1)主城区:含西区、南区、东区和石岐区，以行政、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商务中心及行政中心;(2)沙溪片区:以休闲服装为主导产业，积极发展商贸物流、居住等职能;(3)港口片区:积极发展物流、都市型工业等，培育城市的居住职能;(4)大涌片区:以水源保护、景观生态、居住、休闲为主要职能。东部新城的职能东部新城以高新技术研发、制造、科研教育、居住职能为主，培育成为中山城市的副中心。(1)火炬区:高新技术制造职能，东部新城的会展中心;(2)南朗片区:生态新城，高新技术研发、制造职能，东部新城的行政、商业、科研教育中心，大力培育区域性居住职能;(3)马鞍岛:邻海工业区，着重发展装备制造业、电力能源工业等重化工业及其配套港口、仓储业;(4)翠亨片区:突出名人、生态、休闲旅游职能，打造高档居住职能。1.3.2城市规划由主城区、火炬区及沙溪、大涌、港口、五桂山、南朗镇构成的中心城区是中山加强规划、建设管理